10.10.2021 Wie lang ist die Talsohle des Düsseldorfer Immobilienmarktes?
Der Düsseldorf Bürovermietungsmarkt berappelt sich langsam wieder und robbt sich mit einem Flächenumsatz von 91.000 m² im dritten Quartal an die 100.000-m²-Marke heran. Das Vorjahresquartal wurde mit diesem Resultat um 53 Prozent übertroffen. Insgesamt verbucht der Markt 214.000 m² im bisherigen Jahr, was noch rund elf Prozent unter dem Wert zum selben Zeitpunkt des Vorjahres ist.
Der Investmentmarkt tut sicher derweil weiterhin schwer und erreicht 2021 bislang ein Transaktionsvolumen von 1,6 Mrd. Euro. Dieser Wert wurde zuletzt 2013 unterboten. Das dritte Quartal steuerte knapp 540 Mio. Euro bei und war damit leicht schwächer als das Vorquartal mit 650 Mio. Euro. Vor allem große Transaktionen blieben bislang aus. Nur zwei Abschlüsse schafften es mit ihrem Volumen in den dreistelligen Millionenbereich. Im vergangenen Jahr waren es in dieser Kategorie noch fünf Verkäufe.
Weichen für Düsseldorfs Klimaneutralität müssen heute gestellt werden
Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Der Bürovermietungsmarkt sendet wieder Lebenszeichen, im dritten Quartal hat es endlich wieder einzelne große Abschlüsse gegeben, darunter zwei mit mehr als 10.000 m². Das lässt darauf hoffen, dass die Talsohle erreicht und eine leichte Trendwende absehbar ist. Aber noch ist das zu wenig und es ist unwahrscheinlich, dass der Markt schnell wieder auf das Niveau vor der Pandemie wachsen kann.“
Vor diesem Hintergrund empfiehlt Abel eine Fokusverschiebung: „Mit einer Prognose für das Gesamtjahr von 280.000 m² könnte man sich darüber grämen, dass Düsseldorf voraussichtlich das schwächste Jahr seit mehr als zehn Jahren erleben wird. Doch greift es viel zu kurz, allein auf die Quantität der jüngsten Vergangenheit zu schauen. Die Immobilienwirtschaft muss sich vielmehr mit der Qualität für die Zukunft auseinandersetzen. Wenn Düsseldorf bis 2035 klimaneutral sein will, müssen die Weichen in der Immobilienbranche bereits heute gestellt werden.“
Das wirke sich vor allem auf den Wirtschaftsstandort aus: „Große Firmen werden ihre Flächen künftig nach anderen, nachhaltigeren Kriterien auswählen. Entsprechend reicht es nicht allein zu beobachten, wie viel Fläche angemietet wird, sondern vor allem welche. Hier muss Düsseldorf bei aller Internationalität auch seine Position als nationale Großstadt finden und sich entsprechend positionieren, um in Zukunft wieder ein erfolgreicher Standort zu sein“, erklärt Abel.
Bürovermietungsmarkt: Weniger Abschlüsse im Q3, dafür größere
Von den bislang 214.000 m² Büroflächenumsatz entfallen 187.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Die Durchschnittswerte der vergangenen fünf und zehn Jahre werden aber jeweils deutlich unterboten. Während die Fläche im dritten Quartal im Vergleich zu den Vorgängern spürbar zunahm, ging die Anzahl der Abschlüsse hingegen von 145 im ersten auf 97 im dritten Quartal zurück. Insgesamt gab es in den ersten neun Monaten 363 Anmietungen – 19 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Die drei größten Anmietungen des Jahres kamen erst im Q3 hinzu. Die Rangliste führt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an, die 12.600 m² Bürofläche im TONIQ im Teilmarkt Flughafen anmietet. Platz zwei belegt mit Alltours ein Eigennutzer durch den Baubeginn von 10.600 m² Fläche für die neue Unternehmenszentrale am Mannesmannufer. Mit deutlichem Abstand folgt die Spie GmbH mit 4.700 m² auf dem neuen EUREF-Campus am Flughafen. „Ein Grund für den Rückstand zum Vorjahreszeitraum liegt unter anderem darin, dass die Größenklasse von 5.000 bis 10.000 m² in diesem Jahr bislang komplett verwaist ist, während es im vergangenen Jahr fünf Abschlüsse in der Größenordnung gegeben hatte“, analysiert Abel.
Durch den Rückenwind der beiden Großanmietungen führt der Teilmarkt Flughafen das Feld mit 39.000 m² an. Die City folgt mit 37.000 m² vor dem Central Business District mit 25.000 m². Stärkste Flächenabnehmer waren die unternehmensbezogenen Dienstleister (36.500 m²) vor dem Handel (30.000 m²) und personenbezogenen Dienstleistungen (20.000 m²).
Die Leerstandsquote stieg binnen eines Jahres von 6,4 auf 7,7 Prozent an. „In absoluten Zahlen bedeutet das, dass mehr als 700.000 m² Bürofläche verfügbar sind. Bis Ende des Jahres wird dieser Wert weiter zunehmen und die Quote auf 7,9 Prozent steigen“, prognostiziert Abel. Die meiste Fläche ist in den Teilmärkten Neuss, Flughafen und Linksrheinisch verfügbar. Allerdings kamen im dritten Quartal keine neuen Flächen durch Fertigstellung auf den Markt. Aktuell sind rund 244.000 m² im Bau.
Die Bürospitzenmiete bleibt derweil konstant bei 28,50 Euro. „Viele Vermieter nutzen derzeit den Spielraum von Incentives, halten die Mieten aber konstant. Für einen Fünfjahresvertrag liegen diese Mietanreize aktuell bei rund sieben Prozent“, stellt Abel die Spitzenmiete in den Kontext.
Risikoklassen auf dem Investmentmarkt alle nahezu gleichauf
Unterdessen spiegelt sich die angezogene Handbremse auf dem Investmentmarkt auch im Langzeitvergleich wider: Mit 1,6 Mrd. Euro liegt der Markt 37 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt und immerhin 19 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Mit nur 15 Abschlüssen wurde im dritten Quartal der Tiefstwert der abgelaufenen fünf Jahre aufgestellt.
Allerdings ist die Bandbreite der auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt gehandelten Immobilien in diesem Jahr beachtlich groß. Die Assetklasse Büro kommt mit 40 Prozent zwar nach drei Quartalen auf den größten Anteil, aber mit Living (19 %), Grundstücken (17 %) sowie Immobilien in den Assetklassen Einzelhandelsimmobilien (12 %), und Logistik-Industrie (10 %) kommen vier weitere Segmente auf Anteile im zweistelligen Prozentbereich.
Zugleich zeigt sich ein seltenes Phänomen bei den Risikoklassen, die fast alle auf exakt ein Viertel des Gesamttransaktionsvolumens kommen. Allein Core (26 %) und Opportunistisch (24 %) weichen minimal ab.
Vier der fünf größten Transaktionen entfallen auf das dynamische zweite Quartal.
Darunter die Trinkaus-Galerie, die HSBC an Momeni veräußerte.
Auf der Käuferseite dominieren deshalb diesmal die Immobilien AGs mit 44 Prozent Anteil am Gesamtvolumen. Auch Spezialfonds (12 %) und Entwickler (10 %) kommen auf zweistellige Anteile, während Asset/Fonds Manager mit sechs Prozent auffällig verhalten sind. Die Verkäuferseite führen derweil Immobilienunternehmen (26 %) vor Corporates (24 %) und Entwicklern (16 %) an.
Deutsche Akteure prägten pandemiebedingt den Markt mit einem Anteil von 68 Prozent auf der Käufer- und 86 Prozent auf der Verkäuferseite. Sie bauten ihre Bestände damit per saldo um knapp 300 Mio. Euro ab.
Düsseldorfer Bürospitzenrendite unterbietet sogar Frankfurt
„Doch zugleich wächst der Kapitaldruck im Markt und damit die Nachfrage nach guten Objekten immer weiter, was sich auf die Bürospitzenrenditen auswirkt“, stellt Abel mit Blick auf die Erhebungen fest. „Ausgehend von 3,10 Prozent im Q2 2020 ist die Rendite mit einer Ausnahme seitdem jedes Quartal weiter herabgesetzt worden und liegt nun bei 2,70 Prozent. Und das ist in diesem Jahr noch nicht das Ende der Fahnenstange, denn wir rechnen damit, dass es um weitere zehn Basispunkte nach unten geht.“ Düsseldorf unterbietet mit dieser historischen Marke aktuell sogar das internationale Finanzzentrum Frankfurt.
Der Investmentmarkt tut sicher derweil weiterhin schwer und erreicht 2021 bislang ein Transaktionsvolumen von 1,6 Mrd. Euro. Dieser Wert wurde zuletzt 2013 unterboten. Das dritte Quartal steuerte knapp 540 Mio. Euro bei und war damit leicht schwächer als das Vorquartal mit 650 Mio. Euro. Vor allem große Transaktionen blieben bislang aus. Nur zwei Abschlüsse schafften es mit ihrem Volumen in den dreistelligen Millionenbereich. Im vergangenen Jahr waren es in dieser Kategorie noch fünf Verkäufe.
Weichen für Düsseldorfs Klimaneutralität müssen heute gestellt werden
Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Der Bürovermietungsmarkt sendet wieder Lebenszeichen, im dritten Quartal hat es endlich wieder einzelne große Abschlüsse gegeben, darunter zwei mit mehr als 10.000 m². Das lässt darauf hoffen, dass die Talsohle erreicht und eine leichte Trendwende absehbar ist. Aber noch ist das zu wenig und es ist unwahrscheinlich, dass der Markt schnell wieder auf das Niveau vor der Pandemie wachsen kann.“
Vor diesem Hintergrund empfiehlt Abel eine Fokusverschiebung: „Mit einer Prognose für das Gesamtjahr von 280.000 m² könnte man sich darüber grämen, dass Düsseldorf voraussichtlich das schwächste Jahr seit mehr als zehn Jahren erleben wird. Doch greift es viel zu kurz, allein auf die Quantität der jüngsten Vergangenheit zu schauen. Die Immobilienwirtschaft muss sich vielmehr mit der Qualität für die Zukunft auseinandersetzen. Wenn Düsseldorf bis 2035 klimaneutral sein will, müssen die Weichen in der Immobilienbranche bereits heute gestellt werden.“
Das wirke sich vor allem auf den Wirtschaftsstandort aus: „Große Firmen werden ihre Flächen künftig nach anderen, nachhaltigeren Kriterien auswählen. Entsprechend reicht es nicht allein zu beobachten, wie viel Fläche angemietet wird, sondern vor allem welche. Hier muss Düsseldorf bei aller Internationalität auch seine Position als nationale Großstadt finden und sich entsprechend positionieren, um in Zukunft wieder ein erfolgreicher Standort zu sein“, erklärt Abel.
Bürovermietungsmarkt: Weniger Abschlüsse im Q3, dafür größere
Von den bislang 214.000 m² Büroflächenumsatz entfallen 187.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Die Durchschnittswerte der vergangenen fünf und zehn Jahre werden aber jeweils deutlich unterboten. Während die Fläche im dritten Quartal im Vergleich zu den Vorgängern spürbar zunahm, ging die Anzahl der Abschlüsse hingegen von 145 im ersten auf 97 im dritten Quartal zurück. Insgesamt gab es in den ersten neun Monaten 363 Anmietungen – 19 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Die drei größten Anmietungen des Jahres kamen erst im Q3 hinzu. Die Rangliste führt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an, die 12.600 m² Bürofläche im TONIQ im Teilmarkt Flughafen anmietet. Platz zwei belegt mit Alltours ein Eigennutzer durch den Baubeginn von 10.600 m² Fläche für die neue Unternehmenszentrale am Mannesmannufer. Mit deutlichem Abstand folgt die Spie GmbH mit 4.700 m² auf dem neuen EUREF-Campus am Flughafen. „Ein Grund für den Rückstand zum Vorjahreszeitraum liegt unter anderem darin, dass die Größenklasse von 5.000 bis 10.000 m² in diesem Jahr bislang komplett verwaist ist, während es im vergangenen Jahr fünf Abschlüsse in der Größenordnung gegeben hatte“, analysiert Abel.
Durch den Rückenwind der beiden Großanmietungen führt der Teilmarkt Flughafen das Feld mit 39.000 m² an. Die City folgt mit 37.000 m² vor dem Central Business District mit 25.000 m². Stärkste Flächenabnehmer waren die unternehmensbezogenen Dienstleister (36.500 m²) vor dem Handel (30.000 m²) und personenbezogenen Dienstleistungen (20.000 m²).
Die Leerstandsquote stieg binnen eines Jahres von 6,4 auf 7,7 Prozent an. „In absoluten Zahlen bedeutet das, dass mehr als 700.000 m² Bürofläche verfügbar sind. Bis Ende des Jahres wird dieser Wert weiter zunehmen und die Quote auf 7,9 Prozent steigen“, prognostiziert Abel. Die meiste Fläche ist in den Teilmärkten Neuss, Flughafen und Linksrheinisch verfügbar. Allerdings kamen im dritten Quartal keine neuen Flächen durch Fertigstellung auf den Markt. Aktuell sind rund 244.000 m² im Bau.
Die Bürospitzenmiete bleibt derweil konstant bei 28,50 Euro. „Viele Vermieter nutzen derzeit den Spielraum von Incentives, halten die Mieten aber konstant. Für einen Fünfjahresvertrag liegen diese Mietanreize aktuell bei rund sieben Prozent“, stellt Abel die Spitzenmiete in den Kontext.
Risikoklassen auf dem Investmentmarkt alle nahezu gleichauf
Unterdessen spiegelt sich die angezogene Handbremse auf dem Investmentmarkt auch im Langzeitvergleich wider: Mit 1,6 Mrd. Euro liegt der Markt 37 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt und immerhin 19 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Mit nur 15 Abschlüssen wurde im dritten Quartal der Tiefstwert der abgelaufenen fünf Jahre aufgestellt.
Allerdings ist die Bandbreite der auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt gehandelten Immobilien in diesem Jahr beachtlich groß. Die Assetklasse Büro kommt mit 40 Prozent zwar nach drei Quartalen auf den größten Anteil, aber mit Living (19 %), Grundstücken (17 %) sowie Immobilien in den Assetklassen Einzelhandelsimmobilien (12 %), und Logistik-Industrie (10 %) kommen vier weitere Segmente auf Anteile im zweistelligen Prozentbereich.
Zugleich zeigt sich ein seltenes Phänomen bei den Risikoklassen, die fast alle auf exakt ein Viertel des Gesamttransaktionsvolumens kommen. Allein Core (26 %) und Opportunistisch (24 %) weichen minimal ab.
Vier der fünf größten Transaktionen entfallen auf das dynamische zweite Quartal.
Darunter die Trinkaus-Galerie, die HSBC an Momeni veräußerte.
Auf der Käuferseite dominieren deshalb diesmal die Immobilien AGs mit 44 Prozent Anteil am Gesamtvolumen. Auch Spezialfonds (12 %) und Entwickler (10 %) kommen auf zweistellige Anteile, während Asset/Fonds Manager mit sechs Prozent auffällig verhalten sind. Die Verkäuferseite führen derweil Immobilienunternehmen (26 %) vor Corporates (24 %) und Entwicklern (16 %) an.
Deutsche Akteure prägten pandemiebedingt den Markt mit einem Anteil von 68 Prozent auf der Käufer- und 86 Prozent auf der Verkäuferseite. Sie bauten ihre Bestände damit per saldo um knapp 300 Mio. Euro ab.
Düsseldorfer Bürospitzenrendite unterbietet sogar Frankfurt
„Doch zugleich wächst der Kapitaldruck im Markt und damit die Nachfrage nach guten Objekten immer weiter, was sich auf die Bürospitzenrenditen auswirkt“, stellt Abel mit Blick auf die Erhebungen fest. „Ausgehend von 3,10 Prozent im Q2 2020 ist die Rendite mit einer Ausnahme seitdem jedes Quartal weiter herabgesetzt worden und liegt nun bei 2,70 Prozent. Und das ist in diesem Jahr noch nicht das Ende der Fahnenstange, denn wir rechnen damit, dass es um weitere zehn Basispunkte nach unten geht.“ Düsseldorf unterbietet mit dieser historischen Marke aktuell sogar das internationale Finanzzentrum Frankfurt.
