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15.10.2021 Rhein-Main: Lager- und Logistikflächenmarkt mit Rekordergebnis

Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im dritten Quartal 2021 die positive Umsatzentwicklung aus der ersten Sommerhälfte weiter fortgeführt. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im dritten Quartal 2021 auf 259.600 Quadratmeter. „Mit dem aktuellen Resultat ist das Rekordergebnis des Vorquartals in Höhe von 267.800 m² nur um rund 8.000 Quadratmeter unterschritten worden. Der nach einem schwachen Jahresstart eingesetzte Boom auf dem Markt hat sich somit in den vergangenen Monaten fortgesetzt“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Der gesamte Flächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf summiert sich auf 616.000 Quadratmeter. Dies ist das beste Neunmonatsergebnis seit Beginn der Datenerfassung. Das Vorjahresergebnis wird um rund 62 Prozent bzw. fast 235.000 Quadratmeter übertroffen. Den Lager- und Logistikflächenimmobilienmarkt Frankfurt/Rhein-Main grenzt NAI apollo dabei zwischen den Städten Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaffenburg im Osten ab.

„Weiter gefestigt hat sich die Nachfrage der Lager- und Logistikunternehmen, die in den vergangenen zwei Jahren zurückhaltende Anmietungsaktivitäten zeigten. Zudem war ein höheres Angebot an neuwertigen und projektierten Flächen im großflächigen Segment vorhanden, so dass die entsprechende Nachfrage besser bedient werden konnte“, erläutert Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Die Spitzenmiete für Logistikflächen ab einer Fläche von 5.000 Quadratmeter beläuft sich seit Jahresmitte auf 6,70 € je Quadratmeter, womit sie im Jahresvergleich um 40 Cent gestiegen ist.

Fast die Hälfte des Umsatzes im Neubausegment

Auf Mietvertragsunterzeichnungen in neuen Neubauvorhaben sowie neuen Eigennutzerprojekten entfällt ein Umsatz in den ersten drei Quartalen 2021 in Höhe von 286.600 Quadratmetern. Dies entspricht einem Marktanteil von 47 Prozent, der damit im laufenden Jahr kontinuierlich von 16,2 Prozent (Q1) und 41,8 Prozent (H1) angewachsen ist. Im Vorjahr bewegte sich dieser noch bei 38 Prozent bzw. 145.000 Quadratmetern. Im großflächigen Segment über 10.000 Quadratmeter – mit 332.100 Quadratmetern die umsatzstärkste Größenklasse – machen Neubauabschlüsse einen Anteil von über 70 Prozent aus. Den zweiten Rang bei den Größenklassen belegen Abschlüsse „zwischen 5.000 Quadratmeter und 10.000 Quadratmeter“. 142.700 Quadratmeter Hallenfläche sind hier umgesetzt worden, der Neubauanteil beläuft sich dabei auf 30,4 Prozent.

Größte Abschlüsse im interkommunalen Gewerbegebiet „Limes“

Nicht überraschend ist, dass die größten Abschlüsse in Logistikarealen stattfanden, die in den letzten Jahren vor allem in den Randbereichen des Marktgebietes entstanden, die sich derzeit vergrößern oder aktuell entwickelt werden. So mieteten im interkommunalen Gewerbebiet „Limes“ bei Hammersbach der Dietz AG zunächst die Hager Group in einer neuen Projektentwicklung und zuletzt PepsiCo Deutschland, jeweils rund 40.000 Quadratmeter. „Letzterer Abschluss erfolgte dabei für die Fläche, die erst im letzten Jahr vom Online-Händler Wayfair als Erstnutzer bezogen wurde, der den Standort nun aber in Richtung Lich wieder verlässt“, erläutert Weyrauch. Die dritte Anmietung des Jahres im Bereich von 40.000 Quadratmetern erfolgte im zweiten Quartal durch ID Logistics in einer Neubauentwicklung in Kleinostheim von Hillwood.

Östliche Teilmärkte mit höchsten Umsatzanteilen

Auch infolge der Großabschlüsse weisen die östlichen Teilmärkte („Nord-Ost“ und „Ost“) ein weiteres deutliches Umsatzwachstum auf. Insgesamt entfällt auf diese nun ein Marktanteil von 44,2 Prozent. Damit werden die traditionell führenden südlichen Teilmarktbereiche – „Süd-Ost“ und „Süd-West“ – übertroffen. Zur Jahresmitte vereinten diese noch rund die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich. Im Zeitraum Januar bis September 2021 beläuft sich deren Umsatzanteil jetzt auf 38,1 Prozent.

Transport, Lager und Logistik sowie Handel nahezu gleichauf

Wichtigste Nachfragegruppen stellen die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen sowie der Handel dar. Mit einem Anteil von 37,8 Prozent bzw. 37,7 Prozent sind diese gleichbedeutend für den Markt. Es folgen mit größerem Abstand die Industrie- und Gewerbeunternehmen, die 2021 bislang Verträge über rund 94.400 Quadratmeter unterzeichnet haben. „Im Vorjahresvergleich konnten mit Ausnahme des Baugewerbes, das nahezu stabil geblieben ist, für alle Branchen Umsatzzuwächse verzeichnet werden“, so Kanzler. Am stärksten fällt dieser für die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen aus, die ihren Umsatzanteil im Vergleich zum Vorjahr um 15,2 Prozentpunkte am deutlichsten erhöhen konnten. Mit einem Anteilrückgang von 10,5 Prozentpunkten hat der Handel zwar am stärksten verloren, gehört damit aber weiterhin zu den wichtigsten Flächennachfragern auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet.

Neubauaktivitäten entscheidend für die weitere Marktentwicklung

„Zwei aufeinander folgende Quartalsergebnisse auf Rekordniveau weisen nicht nur auf eine Marktnormalisierung infolge der gesamtwirtschaftlichen Erholung hin, sondern zeigen auch deutliche Nachholprozesse, vor allem beim Transport-, Lager- und Logistikgewerbe, das zuvor sehr zurückhaltend agierte. Mit Fortführung der wirtschaftlichen Öffnung ist mit einer weiteren positiven Nachfrageentwicklung auf dem Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet zu rechnen“, so Kanzler. Die entscheidende Hürde ist das Flächenangebot. „Das jetzige Ergebnis darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass ein Problem weiterhin bestehen bleibt. Wie schon mehrfach gesagt, mangelt es unverändert sowohl an Bestandsobjekten, die die Nutzeransprüche erfüllen, als auch an bebaubaren Freiflächen, die für großflächige Bauvorhaben geeignet sind bzw. auf denen Entwicklungen realisiert werden können“, ergänzt Weyrauch.

Spekulativ errichtete Flächen finden schnell Abnehmer

Neubauentwicklungen werden schnell vom Markt absorbiert. So haben im gerade abgelaufenen Quartal Flächen unter anderem im interkommunalen Gewerbegebiet Limes bei Hammersbach oder in Kleinostheim von Hillwood schnell Nutzer gefunden. Andere Beispiele für ursprünglich spekulativ errichtete Neubauflächen, die aber zeitnah Vollvermietungen erreichten, sind der zweite Bauabschnitt im M-Port³ auf dem Mönchhofgelände in Kelsterbach oder der „Frasers Park“ in Egelsbach. In anderen Fällen konnten Flächenerweiterungen in existierenden Parks für bestehende Mieter angestoßen werden. So entsteht zum Beispiel im „Segro Logistics Park Alzenau“ eine neue rund 37.000 Quadratmeter große Halle für den bereits ansässigen Logistikdienstleister B+S.

Jahresendergebnis auf Rekordniveau möglich

Die Nutzernachfrage nach Lager- und Logistikflächen ist unverändert hoch und wird im Zuge einer weiteren Normalisierung vor allem der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingen auch in den kommenden Quartalen anhalten und sich ggf. noch verstärken. „Nach den vergangenen Monaten mit bislang selten erreichten Abschlussergebnissen wird für das Jahresendquartal vor allem im großflächigen Segment jedoch mit einer Verschnaufpause gerechnet. Zugleich wird auch das geringe Flächenangebot, das mittlerweile auch für mittlere und kleinere Flächencluster besteht, ein nochmaliges Erreichen eines Dreimonatsresultat auf dem Niveau der letzten Quartale erschweren“, so Weyrauch. Auf Jahressicht ist somit ein Flächenumsatz im Bereich von 750.000 Quadratmetern prognostizierbar, womit die 700.000 Quadratmeterschwelle zum vierten Mal überhaupt überschritten werden würde.






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