15.10.2021 Berlin: Büro-/Investmentmarkt: Start-ups nutzen attraktive Optionen
In Berlin prägt zunehmende Aktivität den Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt. Standorte innerhalb des S-Bahn-Rings bleiben dabei im Fokus der Interessenten. Nachstehend die Keyfacts im Überblick:
- 557.600 m² Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres erzielt (+ 10,3 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)
- Hohes Projektfertigstellungsvolumen lässt Leerstandsquote leicht steigen
- Zweitbestes Ergebnis seit der Markterfassung mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,5 Mrd. Euro in Q1 bis Q3-2021
- Kapitalwerte steigen im Vergleich der Top 6 überdurchschnittlich
Büromarkt: Anziehende Nachfrage im größeren Flächensegment
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurden im dritten Quartal des laufenden Jahres rund 183.000 m² Fläche umgesetzt und damit 14 % mehr als im Vorjahresquartal. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Aktivität seitens der Nutzer, wenngleich der rollierende Flächenumsatz mit 557.600 m² (Q1 bis Q3-2021) rund ein Drittel unter dem Wert von 2019 lag. Gegenüber Q1 bis Q3-2020 wurde jedoch ein Plus von 10,3 % erzielt. „Wir spüren derzeit, dass die Nachfrage wieder anzieht. Es gibt mehr Gesuche, insbesondere bei Größenordnungen ab 5.000 m². Im kleinen Flächensegment haben wir bereits zum Jahresanfang einen Nachfrageanstieg vernommen. Gerade im Start-up-Bereich haben einige Unternehmen sehr viel Kapital von ihren Kapitalgebern akquiriert und sorgen damit für weiteres Wachstum am Berliner Büromarkt“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin.
Gleichzeitig ist die Leerstandsrate zuletzt gestiegen und steht derzeit bei 2,3 % – 10 Basispunkte höher als im Vorquartal und 70 Basispunkte höher als im Vorjahresquartal. Der Anstieg ist überwiegend im hohen Projektfertigstellungsvolumen begründet und weniger in einer geringen Nachfrage. 2021 werden in Berlin rund 702.200 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen rund zwei Drittel vorvermietet sind. In 2022 kommen weitere 917.600 m² auf den Markt, die bereits zu 40 % vergeben sind. Der verfügbaren Fläche stehen allerdings rund 620.000 m² Gesuche gegenüber. Dementsprechend ist zu erwarten, dass trotz der hohen Fertigstellungszahlen in den nächsten zwei Jahren die Leerstandsrate weiterhin auf einem niedrigen Niveau verharren wird. Das gilt insbesondere für die zentralen Teilmärkte innerhalb des S-Bahn Rings, erläutert Rotberg: „Die Unternehmen wissen, dass sie ihren Mitarbeitern einen Mehrwert bieten müssen, um sie davon zu überzeugen wieder regelmäßig ins Büro zu pendeln. Dafür spielen neben einer modernen Büroumgebung Faktoren wie eine gute Erreichbarkeit und ein attraktives Umfeld eine wichtigere Rolle denn je. Für diese Büroflächen sind die Unternehmen auch bereit höhere Preise zu bezahlen.“
Ein Indikator, der das erkennen lässt, ist der Abstand zwischen dem ersten und dem neunten Dezil aller Mietabschlüsse der letzten zwölf Monate in Berlin: Dieser ist gegenüber dem 4. Quartal 2019 um rund 1,50 Euro / m² gestiegen und zeigt somit an, dass Mieten im hochpreisigen Segment stärker als im niedrigpreisigen Sektor wachsen. Die Spitzen- und Medianmiete hingegen sind weiterhin stabil und stehen bei 40,00 Euro / m² (+0,3 % ggü. Q2-2021 und -2,4 % ggü. Q3-2020) bzw. bei 25,00 Euro / m² (+/- 0 % ggü. Q2-2021 und +/-0 % ggü. Q3-2020).
Für die zweite Jahreshälfte ist es laut Savills wahrscheinlich, dass wieder ein Anstieg der Spitzenmiete erfolgen könnte, da hochwertige Büroflächen mit entsprechendem Preis auf den Markt kommen, resultierend aus den höheren Baukosten und höheren Standards, die im Rahmen der ESG-Kriterien erfüllt werden müssen.
„Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit einem Flächenumsatz oberhalb des ersten Halbjahres 2021. Aufgrund der geringeren Flächennachfrage im Zusammenspiel mit dem hohen Flächenfertigstellungsvolumen gehen wir davon aus, dass die Leerstandsquote zwar weiter leicht steigen wird, aber auf einem sehr niedrigen Niveau verharrt. Trotz des zuletzt gestiegenen Leerstands finden sich maximal eine Handvoll Büroflächen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate bezugsfähig sind. Aus diesem Grund sehen wir derzeit auch nicht, dass das höhere Angebot zu sinkenden Mieten führen wird“, fasst Rotberg zusammen.
Investmentmarkt: Aufholjagd hat begonnen
Hochstimmung auf dem Berliner Investmentmarkt: Das Transaktionsvolumen erreichte in den ersten drei Quartalen 2021 knapp 6,5 Mrd. Euro und markiert damit das zweitbeste Ergebnis, das seit der Markterfassung 2010 laut Savills in der Hauptstadt ermittelt wurde. Lediglich 2019 wurde im gleichen Zeitraum ein höheres Volumen erzielt. Insgesamt liegt das Ergebnis rund 8 % über dem des Vorjahresquartals. Hervorzuheben ist, dass sich das hohe Transaktionsvolumen auf nur 74 Einzel- und 9 Portfoliotransaktionen mit mindestens einem Objekt in Berlin aufteilt. Lediglich im vergangenen Jahr war die Anzahl an Transaktionen geringer.
Das Ergebnis des zweiten Quartals prägte dabei maßgeblich der Verkauf der Anteile an der Projektentwicklung „Fürst“ am Berliner Kurfürstendamm von Vivion Investment an Aggregate Holdings. In den vergangenen drei Monaten wurden zwar keine Transaktionen mit einem derartig hohen Volumen verzeichnet, dafür jedoch mehrere Deals im dreistelligen Millionenbereich, die sich insgesamt auf mehr als 2 Mrd. Euro summieren.
„Die Investoren leiden aufgrund der Niedrigzinsen weiterhin unter einem hohen Anlagedruck“, berichtet Maren Tschammler, Director und Teamleader Investment bei Savills in Berlin, „Die COVID-19-Pandemie hat die Renditen und Preise nicht getrübt, in zentralen Lagen werden ähnliche Mietpreise wie zuvor erwartet. Leerstand wird dementsprechend als Chance gesehen, diese Fläche wieder teurer zu vermieten. Lediglich in den Randlagen werden ungenutzte Flächen vermehrt als Risiko wahrgenommen, da Eigentümer hier mit Abschlägen rechnen müssen.“
Dabei führt nicht nur die Überschussliquidität zu steigenden Preisen. Auch Risikokapitalgeber suchen derzeit vermehrt nach Anlagemöglichkeiten. „Profiteure sind unter anderem Start-ups, die einen Teil ihres Kapitals in moderne Büroflächen investieren, um möglichst attraktiv für Talente zu sein. Im Zusammenspiel führen die sinkenden Renditen auf der einen Seite und die steigenden Mieten auf der anderen Seite zu wachsenden Kapitalwerten“, erklärt Tschammler weiter. Dementsprechend ist der Kapitalwert in Berlin seit 2012 im Durchschnitt um rund 15 % gewachsen. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Top 6 betrug das Wachstum lediglich 10 %.
Der Aufholprozess am Berliner Investmentmarkt dürfte jedoch noch nicht abgeschlossen sein. „Auch zukünftig kann davon ausgegangen werden, dass die Bürobeschäftigung und damit der Büroflächenbedarf in der Hauptstadt weiter steigt. Trotz rekordniedriger Renditen kann so von einem Anstieg der Kapitalwerte ausgegangen werden“, prognostiziert J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills, „Im kommenden Quartal erwarten wir ein ähnliches Ergebnis wie in den vergangenen drei Monaten. Gerechnet auf das Gesamtjahr würde dies ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des vergangenen Jahres bedeuten.“
- 557.600 m² Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres erzielt (+ 10,3 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)
- Hohes Projektfertigstellungsvolumen lässt Leerstandsquote leicht steigen
- Zweitbestes Ergebnis seit der Markterfassung mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,5 Mrd. Euro in Q1 bis Q3-2021
- Kapitalwerte steigen im Vergleich der Top 6 überdurchschnittlich
Büromarkt: Anziehende Nachfrage im größeren Flächensegment
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurden im dritten Quartal des laufenden Jahres rund 183.000 m² Fläche umgesetzt und damit 14 % mehr als im Vorjahresquartal. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Aktivität seitens der Nutzer, wenngleich der rollierende Flächenumsatz mit 557.600 m² (Q1 bis Q3-2021) rund ein Drittel unter dem Wert von 2019 lag. Gegenüber Q1 bis Q3-2020 wurde jedoch ein Plus von 10,3 % erzielt. „Wir spüren derzeit, dass die Nachfrage wieder anzieht. Es gibt mehr Gesuche, insbesondere bei Größenordnungen ab 5.000 m². Im kleinen Flächensegment haben wir bereits zum Jahresanfang einen Nachfrageanstieg vernommen. Gerade im Start-up-Bereich haben einige Unternehmen sehr viel Kapital von ihren Kapitalgebern akquiriert und sorgen damit für weiteres Wachstum am Berliner Büromarkt“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin.
Gleichzeitig ist die Leerstandsrate zuletzt gestiegen und steht derzeit bei 2,3 % – 10 Basispunkte höher als im Vorquartal und 70 Basispunkte höher als im Vorjahresquartal. Der Anstieg ist überwiegend im hohen Projektfertigstellungsvolumen begründet und weniger in einer geringen Nachfrage. 2021 werden in Berlin rund 702.200 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen rund zwei Drittel vorvermietet sind. In 2022 kommen weitere 917.600 m² auf den Markt, die bereits zu 40 % vergeben sind. Der verfügbaren Fläche stehen allerdings rund 620.000 m² Gesuche gegenüber. Dementsprechend ist zu erwarten, dass trotz der hohen Fertigstellungszahlen in den nächsten zwei Jahren die Leerstandsrate weiterhin auf einem niedrigen Niveau verharren wird. Das gilt insbesondere für die zentralen Teilmärkte innerhalb des S-Bahn Rings, erläutert Rotberg: „Die Unternehmen wissen, dass sie ihren Mitarbeitern einen Mehrwert bieten müssen, um sie davon zu überzeugen wieder regelmäßig ins Büro zu pendeln. Dafür spielen neben einer modernen Büroumgebung Faktoren wie eine gute Erreichbarkeit und ein attraktives Umfeld eine wichtigere Rolle denn je. Für diese Büroflächen sind die Unternehmen auch bereit höhere Preise zu bezahlen.“
Ein Indikator, der das erkennen lässt, ist der Abstand zwischen dem ersten und dem neunten Dezil aller Mietabschlüsse der letzten zwölf Monate in Berlin: Dieser ist gegenüber dem 4. Quartal 2019 um rund 1,50 Euro / m² gestiegen und zeigt somit an, dass Mieten im hochpreisigen Segment stärker als im niedrigpreisigen Sektor wachsen. Die Spitzen- und Medianmiete hingegen sind weiterhin stabil und stehen bei 40,00 Euro / m² (+0,3 % ggü. Q2-2021 und -2,4 % ggü. Q3-2020) bzw. bei 25,00 Euro / m² (+/- 0 % ggü. Q2-2021 und +/-0 % ggü. Q3-2020).
Für die zweite Jahreshälfte ist es laut Savills wahrscheinlich, dass wieder ein Anstieg der Spitzenmiete erfolgen könnte, da hochwertige Büroflächen mit entsprechendem Preis auf den Markt kommen, resultierend aus den höheren Baukosten und höheren Standards, die im Rahmen der ESG-Kriterien erfüllt werden müssen.
„Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit einem Flächenumsatz oberhalb des ersten Halbjahres 2021. Aufgrund der geringeren Flächennachfrage im Zusammenspiel mit dem hohen Flächenfertigstellungsvolumen gehen wir davon aus, dass die Leerstandsquote zwar weiter leicht steigen wird, aber auf einem sehr niedrigen Niveau verharrt. Trotz des zuletzt gestiegenen Leerstands finden sich maximal eine Handvoll Büroflächen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate bezugsfähig sind. Aus diesem Grund sehen wir derzeit auch nicht, dass das höhere Angebot zu sinkenden Mieten führen wird“, fasst Rotberg zusammen.
Investmentmarkt: Aufholjagd hat begonnen
Hochstimmung auf dem Berliner Investmentmarkt: Das Transaktionsvolumen erreichte in den ersten drei Quartalen 2021 knapp 6,5 Mrd. Euro und markiert damit das zweitbeste Ergebnis, das seit der Markterfassung 2010 laut Savills in der Hauptstadt ermittelt wurde. Lediglich 2019 wurde im gleichen Zeitraum ein höheres Volumen erzielt. Insgesamt liegt das Ergebnis rund 8 % über dem des Vorjahresquartals. Hervorzuheben ist, dass sich das hohe Transaktionsvolumen auf nur 74 Einzel- und 9 Portfoliotransaktionen mit mindestens einem Objekt in Berlin aufteilt. Lediglich im vergangenen Jahr war die Anzahl an Transaktionen geringer.
Das Ergebnis des zweiten Quartals prägte dabei maßgeblich der Verkauf der Anteile an der Projektentwicklung „Fürst“ am Berliner Kurfürstendamm von Vivion Investment an Aggregate Holdings. In den vergangenen drei Monaten wurden zwar keine Transaktionen mit einem derartig hohen Volumen verzeichnet, dafür jedoch mehrere Deals im dreistelligen Millionenbereich, die sich insgesamt auf mehr als 2 Mrd. Euro summieren.
„Die Investoren leiden aufgrund der Niedrigzinsen weiterhin unter einem hohen Anlagedruck“, berichtet Maren Tschammler, Director und Teamleader Investment bei Savills in Berlin, „Die COVID-19-Pandemie hat die Renditen und Preise nicht getrübt, in zentralen Lagen werden ähnliche Mietpreise wie zuvor erwartet. Leerstand wird dementsprechend als Chance gesehen, diese Fläche wieder teurer zu vermieten. Lediglich in den Randlagen werden ungenutzte Flächen vermehrt als Risiko wahrgenommen, da Eigentümer hier mit Abschlägen rechnen müssen.“
Dabei führt nicht nur die Überschussliquidität zu steigenden Preisen. Auch Risikokapitalgeber suchen derzeit vermehrt nach Anlagemöglichkeiten. „Profiteure sind unter anderem Start-ups, die einen Teil ihres Kapitals in moderne Büroflächen investieren, um möglichst attraktiv für Talente zu sein. Im Zusammenspiel führen die sinkenden Renditen auf der einen Seite und die steigenden Mieten auf der anderen Seite zu wachsenden Kapitalwerten“, erklärt Tschammler weiter. Dementsprechend ist der Kapitalwert in Berlin seit 2012 im Durchschnitt um rund 15 % gewachsen. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Top 6 betrug das Wachstum lediglich 10 %.
Der Aufholprozess am Berliner Investmentmarkt dürfte jedoch noch nicht abgeschlossen sein. „Auch zukünftig kann davon ausgegangen werden, dass die Bürobeschäftigung und damit der Büroflächenbedarf in der Hauptstadt weiter steigt. Trotz rekordniedriger Renditen kann so von einem Anstieg der Kapitalwerte ausgegangen werden“, prognostiziert J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills, „Im kommenden Quartal erwarten wir ein ähnliches Ergebnis wie in den vergangenen drei Monaten. Gerechnet auf das Gesamtjahr würde dies ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des vergangenen Jahres bedeuten.“
