18.10.2021 Büroimmobilieninvestmentmarkt Deutschland legte leicht zu
In den ersten drei Quartalen 2021 erreichte der Büroimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 18,6 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stellt dies einen Anstieg um drei Prozent dar. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Deutsche Büroimmobilien stehen weit oben in der Gunst deutscher wie internationaler Investoren. Einzig der Angebotsmangel begrenzt das Transaktionsvolumen, was in vielen Märkten zu einer Fortsetzung der Renditekompression führte“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. So ging die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Städten im Durchschnitt um 0,07 Prozentpunkte auf 2,78 Prozent zurück, da außer in Frankfurt und München die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den Top-7-Märkten weiter zurückging. Der Marktanteil internationaler Investoren blieb stabil bei 42 Prozent.
„Ein entscheidender Treiber der Nachfrage am Büroinvestmentmarkt ist die Normalisierung am Vermietungsmarkt. Die im Zuge der Pandemie aufgetretenen Unsicherheiten sind verschwunden und entsprechend groß ist das Vertrauen der Investoren in eine auch langfristig starke Nachfrage der Nutzer nach Büroflächen“, sagt Dr. Jan Linsin. „Die Menschen wollen wieder zurück ins Büro, wenngleich die Zukunft des Büros flexibler und das Arbeiten hybrider wird. Das Homeoffice kann das Erlebnis und die Zusammenarbeit im physischen Büro nicht ersetzen, das erkennen die Unternehmen mehr und mehr. Gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die modernen Arbeitswelten.“ Da nicht jeder Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz benötigt, kann mit intelligenten technischen Lösungen unternehmens- und abteilungsspezifisch der optimale Flächenbedarf ermittelt werden. Im Gegenzug werden aber dafür umfangreichere Meeting- und Kollaborationsflächen benötigt. „Das bestätigte auch eine umfangreiche Umfrage unter Unternehmen, die wir kürzlich durchgeführt haben. Fast zwei Drittel der befragten Unternehmen in Europa erwarten nach der Pandemie den gleichen beziehungsweise einen bis zu 30 Prozent höheren Flächenbedarf“, erklärt Linsin.
Der Portfolioanteil ging im Vorjahresvergleich um 19 Prozentunkte auf 13 Prozent zurück. „2020 wurde im Bürosegment dominiert durch die milliardenschweren Übernahmen der TLG durch Aroundtown und Godewind durch Covivio. Im bisherigen Verlauf des aktuellen Jahres haben wir solche großvolumigen Übernahmen eher im Wohninvestmentmarkt gesehen, nicht bei Büroimmobilien“, sagt Klein. Aktuell wurde der Markt eher durch große Einzeltransaktionen bestimmt, darunter die Frankfurter Bürotürme T1 und Skyper, das FÜRST in Berlin und die Highlight Towers sowie das Uptown/Campus C in München. Insgesamt wurden bei Büroimmobilien 47 Abschlüsse (Einzeltransaktionen sowie Portfoliotransaktionen) oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf knapp 13,2 Milliarden summierten.
Mehr als jeder vierte Euro wurde in der Hauptstadt investiert
Auf Berlin entfiel mit 26 Prozent der größte Anteil des Transaktionsvolumens, gefolgt von Frankfurt mit 20 Prozent und München mit 18 Prozent. Deutlich geringer waren die Marktanteile der anderen Top-7-Städte. Auf Hamburg entfielen sechs Prozent, auf Düsseldorf fünf Prozent, auf Köln vier Prozent und auf Stuttgart zwei Prozent. Entsprechen hatten Städte und Regionen außerhalb der Top-7-Märkte in den ersten drei Quartalen einen Marktanteil von 19 Prozent des Büroinvestitionsvolumens. Dies waren drei Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum.
In den lokalen Märkten entwickelten sich die Renditen im Vergleich zum dritten Quartal 2020 unterschiedlich. Während die Spitzenrenditen in den Central Business Districts von Berlin, Düsseldorf und Hamburg jeweils um 0,1 Prozentpunkte nachgaben, blieben sie in Frankfurt am Main sowie in München stabil. Deutlicher, mit Ausnahme von Hamburg, fiel die Renditekompression in den Cityrandlagen und in der Peripherie aus. In München gingen die Spitzenrenditen am Cityrand um 0,25 Prozentpunkte auf 2,65 Prozent sowie in der Peripherie um 0,2 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent zurück. „Damit liegt die Spitzenrendite am Stadtrand von München bereits unter den Spitzenrenditen der besten Lagen von Frankfurt und Düsseldorf sowie gleichauf mit denen in Hamburg“, sagt Klein.
Prognose für das Gesamtjahr
„Wie in den meisten Jahren zeichnet sich auch 2021 ein sehr dynamisches Jahresendquartal ab“, sagt Klein. „Im Gesamtjahr dürfte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt auf bis zu 25 Milliarden Euro belaufen.“
„Die große Dynamik an den Immobilieninvestmentmärkten wird sich fortsetzen. Denn die hohe Nachfrage ist angesichts der niedrigen Kapitalmarktzinsen ungebrochen, und auch eine Wende in der Geldpolitik dürfte sich insbesondere in der Eurozone nicht so schnell abzeichnen. Zwar werden die derzeit höheren Inflationsraten und die Notwendigkeit des Gegensteuerns der EZB kontrovers diskutiert, aber alles deutet darauf hin, dass die gestiegene Inflation nur ein temporäres Phänomen ist“, erklärt Linsin. „Derweil ist die Wirtschaftslage robust und der Arbeitsmarkt hellt sich auf – aktuell gibt es knapp 800.000 offene Stellen. Für 2022 ist mit einem sehr kräftigen Aufschwung bei der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu rechnen.“
„Deutsche Büroimmobilien stehen weit oben in der Gunst deutscher wie internationaler Investoren. Einzig der Angebotsmangel begrenzt das Transaktionsvolumen, was in vielen Märkten zu einer Fortsetzung der Renditekompression führte“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. So ging die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Städten im Durchschnitt um 0,07 Prozentpunkte auf 2,78 Prozent zurück, da außer in Frankfurt und München die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den Top-7-Märkten weiter zurückging. Der Marktanteil internationaler Investoren blieb stabil bei 42 Prozent.
„Ein entscheidender Treiber der Nachfrage am Büroinvestmentmarkt ist die Normalisierung am Vermietungsmarkt. Die im Zuge der Pandemie aufgetretenen Unsicherheiten sind verschwunden und entsprechend groß ist das Vertrauen der Investoren in eine auch langfristig starke Nachfrage der Nutzer nach Büroflächen“, sagt Dr. Jan Linsin. „Die Menschen wollen wieder zurück ins Büro, wenngleich die Zukunft des Büros flexibler und das Arbeiten hybrider wird. Das Homeoffice kann das Erlebnis und die Zusammenarbeit im physischen Büro nicht ersetzen, das erkennen die Unternehmen mehr und mehr. Gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die modernen Arbeitswelten.“ Da nicht jeder Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz benötigt, kann mit intelligenten technischen Lösungen unternehmens- und abteilungsspezifisch der optimale Flächenbedarf ermittelt werden. Im Gegenzug werden aber dafür umfangreichere Meeting- und Kollaborationsflächen benötigt. „Das bestätigte auch eine umfangreiche Umfrage unter Unternehmen, die wir kürzlich durchgeführt haben. Fast zwei Drittel der befragten Unternehmen in Europa erwarten nach der Pandemie den gleichen beziehungsweise einen bis zu 30 Prozent höheren Flächenbedarf“, erklärt Linsin.
Der Portfolioanteil ging im Vorjahresvergleich um 19 Prozentunkte auf 13 Prozent zurück. „2020 wurde im Bürosegment dominiert durch die milliardenschweren Übernahmen der TLG durch Aroundtown und Godewind durch Covivio. Im bisherigen Verlauf des aktuellen Jahres haben wir solche großvolumigen Übernahmen eher im Wohninvestmentmarkt gesehen, nicht bei Büroimmobilien“, sagt Klein. Aktuell wurde der Markt eher durch große Einzeltransaktionen bestimmt, darunter die Frankfurter Bürotürme T1 und Skyper, das FÜRST in Berlin und die Highlight Towers sowie das Uptown/Campus C in München. Insgesamt wurden bei Büroimmobilien 47 Abschlüsse (Einzeltransaktionen sowie Portfoliotransaktionen) oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf knapp 13,2 Milliarden summierten.
Mehr als jeder vierte Euro wurde in der Hauptstadt investiert
Auf Berlin entfiel mit 26 Prozent der größte Anteil des Transaktionsvolumens, gefolgt von Frankfurt mit 20 Prozent und München mit 18 Prozent. Deutlich geringer waren die Marktanteile der anderen Top-7-Städte. Auf Hamburg entfielen sechs Prozent, auf Düsseldorf fünf Prozent, auf Köln vier Prozent und auf Stuttgart zwei Prozent. Entsprechen hatten Städte und Regionen außerhalb der Top-7-Märkte in den ersten drei Quartalen einen Marktanteil von 19 Prozent des Büroinvestitionsvolumens. Dies waren drei Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum.
In den lokalen Märkten entwickelten sich die Renditen im Vergleich zum dritten Quartal 2020 unterschiedlich. Während die Spitzenrenditen in den Central Business Districts von Berlin, Düsseldorf und Hamburg jeweils um 0,1 Prozentpunkte nachgaben, blieben sie in Frankfurt am Main sowie in München stabil. Deutlicher, mit Ausnahme von Hamburg, fiel die Renditekompression in den Cityrandlagen und in der Peripherie aus. In München gingen die Spitzenrenditen am Cityrand um 0,25 Prozentpunkte auf 2,65 Prozent sowie in der Peripherie um 0,2 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent zurück. „Damit liegt die Spitzenrendite am Stadtrand von München bereits unter den Spitzenrenditen der besten Lagen von Frankfurt und Düsseldorf sowie gleichauf mit denen in Hamburg“, sagt Klein.
Prognose für das Gesamtjahr
„Wie in den meisten Jahren zeichnet sich auch 2021 ein sehr dynamisches Jahresendquartal ab“, sagt Klein. „Im Gesamtjahr dürfte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt auf bis zu 25 Milliarden Euro belaufen.“
„Die große Dynamik an den Immobilieninvestmentmärkten wird sich fortsetzen. Denn die hohe Nachfrage ist angesichts der niedrigen Kapitalmarktzinsen ungebrochen, und auch eine Wende in der Geldpolitik dürfte sich insbesondere in der Eurozone nicht so schnell abzeichnen. Zwar werden die derzeit höheren Inflationsraten und die Notwendigkeit des Gegensteuerns der EZB kontrovers diskutiert, aber alles deutet darauf hin, dass die gestiegene Inflation nur ein temporäres Phänomen ist“, erklärt Linsin. „Derweil ist die Wirtschaftslage robust und der Arbeitsmarkt hellt sich auf – aktuell gibt es knapp 800.000 offene Stellen. Für 2022 ist mit einem sehr kräftigen Aufschwung bei der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu rechnen.“
