19.10.2021 Wohnen, Logistik und Supermärkte an der Spitze der Investmenttrends
Laut Prognosen von Savills wird das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Investmentmarkt das Vorjahresniveau übertreffen. Mit einem erwarteten Ergebnis von rund 270 Mrd. Euro würde ein Plus um mindestens 15 % erzielt, mit einem deutlich gestiegenen Anteil von Wohnen und Logistik am Gesamtinvestitionsvolumen.
Laut dem European Investment Spotlight gibt es in Europa über alle Altersgruppen hinweg eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Dies wird auch die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien weiter antreiben, sodass die Investitionen in diesen Sektor auf einem sehr hohen Niveau bleiben. Ausgehend vom bisherigen Jahresverlauf und in Anbetracht der Vielzahl großer Portfoliodeals und Übernahmen dürfte der Wohn- und Pflegeimmobilienmarkt schätzungsweise rund ein Drittel des europäischen Transaktionsvolumens verantworten – auf den Logistiksektor entfallen voraussichtlich 20 %.
„In einem Umfeld mit niedrigen Renditen und geringem Mietwachstum sind bei Investoren Kapitalerhalt und stabile, langfristige Einkommensströme gefragt. Mehrfamilienhäuser, Seniorenwohnungen und Pflegeimmobilien versprechen diese gewünschte Sicherheit“, so Eri Mitsostergiou, European Research Director bei Savills.
Im Segment der Handelsimmobilien werden Investoren auch im kommenden Jahr mit ihrem Kapital vermehrt auf Objekte mit Lebensmittelfokus wie Supermärkte und Discounter abzielen, sowie auf gut aufgestellte Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser.
Der Wettbewerb um diese Objekte hat die Renditen im bisherigen Jahresverlauf auf ein historisch niedriges Niveau gedrückt und weitere Renditerückgänge sind zu erwarten. Für Einkaufszentren erwartet Savills hingegen weitere Preiskorrekturen. Während in Deutschland die Spitzenrenditen für Supermärkte bereits deutlich unter denen von Einkaufszentren liegen, dürften sich die Renditen beider Objektarten im europaweiten Durchschnitt bis Jahresende angleichen.
Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Fachmarktzentren lag zum Ende des dritten Quartals bei 5,41 %. Im Vergleich zur Spitzenrendite bei Einkaufszentren bedeutet dies eine Differenz von nur noch 10 Basispunkten. Zum Vergleich: Im Mittel der letzten fünf Jahre betrug der Renditeunterschied noch 75 Basispunkte. Die europäischen Spitzenrenditen für Supermärkte lagen zuletzt bei durchschnittlich 5,38 % – Tendenz fallend.
Diese Trends gehen vonstatten bei einer wieder anziehenden grenzüberschreitenden Investmenttätigkeit. Die Lockerungen der COVID-19-Beschränkungen und die somit wieder ansteigende globale Mobilität wirken hierbei fördernd.
Angesichts der steigenden Inflation prüfen Investoren genau, wo in Europa und in welchem Sektor sie aktiv werden. Ein großer Profiteur dürfte der Logistikimmobiliensektor sein. Savills erwartet, dass der Logistiksektor in den Jahren 2021 und 2022 ein über der Inflation liegendes Mietwachstum von mehr als 3 % gegenüber dem Vorjahr aufweisen wird. Dieser Trend wird vor allem in Märkten zu beobachten sein, in denen die stärkere Durchdringung mit dem E-Commerce zu einer rasch wachsenden Nachfrage nach Logistikflächen führt.
Die Einzelhandelsmieten hingegen werden weiterhin unter Druck stehen, wobei sich Standorte mit hoher Passantenfrequenz aufgrund der zunehmenden Mobilität und Erholung des Tourismus als widerstandsfähiger erweisen dürften.
Die Kapitalwerte für Core-Büroimmobilien werden auch im Jahr 2022 hoch bleiben, wobei die Preise für Top-Immobilien in den Kernmärkten weiter steigen werden. Der Trend zu Premiumimmobilien wird sich auch auf dem Bürovermietungsmarkt widerspiegeln, der eine anhaltende Nachfrage nach hochwertigen und modernen Objekten in guten Lagen verzeichnet. Savills beobachtet einen Anstieg der Nutzeraktivitäten in Form von mehr und gleichzeitig auch wieder größeren Flächengesuchen. Die Spitzenmieten in zentralen Bürolagen mit einem Nachfrageüberhang könnten daher moderat ansteigen. Steigende Mietpreise könnten auch zunehmend in der Erfüllung von ESG-Kriterien in Premiumimmobilien begründet sein.
Der Druck seitens der sich wandelnden Nutzeranforderungen und seitens der ESG-Regulatorik könnte Non-Core-Büroimmobilien für jene Vermieter und Investoren attraktiv machen, die bereit sind, Immobilien zu modernisieren und zu renovieren.
Laut Marcus Lemli, CEO von Savills Deutschland, veranlasst die Rückkehr der Mitarbeiter ins Büro die Unternehmen dazu, ihren Bedarf auf der Grundlage hybrider Arbeitsmodelle neu zu bewerten: „Dies dürfte die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in guten Lagen verstärken, aber auch den Druck auf Bestandsflächen erhöhen, die aufgewertet werden müssten.“
In den meisten europäischen Hauptstädten steigen die Kapitalwerte in erstklassigen Innenstadtlagen derzeit schneller als die entsprechenden Mietwerte.
„Wir denken, dass die wachsende Kluft zwischen Miet- und Kapitalwertwachstum darauf zurückzuführen ist, dass das Kapital nur auf ein begrenztes Angebot trifft, das die Kriterien der Investoren erfüllt: Gebäude mit den besten Spezifikationen und einer ausgezeichneten ESG-Bilanz“, so Mitsostergiou.
Laut dem European Investment Spotlight gibt es in Europa über alle Altersgruppen hinweg eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen. Dies wird auch die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien weiter antreiben, sodass die Investitionen in diesen Sektor auf einem sehr hohen Niveau bleiben. Ausgehend vom bisherigen Jahresverlauf und in Anbetracht der Vielzahl großer Portfoliodeals und Übernahmen dürfte der Wohn- und Pflegeimmobilienmarkt schätzungsweise rund ein Drittel des europäischen Transaktionsvolumens verantworten – auf den Logistiksektor entfallen voraussichtlich 20 %.
„In einem Umfeld mit niedrigen Renditen und geringem Mietwachstum sind bei Investoren Kapitalerhalt und stabile, langfristige Einkommensströme gefragt. Mehrfamilienhäuser, Seniorenwohnungen und Pflegeimmobilien versprechen diese gewünschte Sicherheit“, so Eri Mitsostergiou, European Research Director bei Savills.
Im Segment der Handelsimmobilien werden Investoren auch im kommenden Jahr mit ihrem Kapital vermehrt auf Objekte mit Lebensmittelfokus wie Supermärkte und Discounter abzielen, sowie auf gut aufgestellte Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser.
Der Wettbewerb um diese Objekte hat die Renditen im bisherigen Jahresverlauf auf ein historisch niedriges Niveau gedrückt und weitere Renditerückgänge sind zu erwarten. Für Einkaufszentren erwartet Savills hingegen weitere Preiskorrekturen. Während in Deutschland die Spitzenrenditen für Supermärkte bereits deutlich unter denen von Einkaufszentren liegen, dürften sich die Renditen beider Objektarten im europaweiten Durchschnitt bis Jahresende angleichen.
Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Fachmarktzentren lag zum Ende des dritten Quartals bei 5,41 %. Im Vergleich zur Spitzenrendite bei Einkaufszentren bedeutet dies eine Differenz von nur noch 10 Basispunkten. Zum Vergleich: Im Mittel der letzten fünf Jahre betrug der Renditeunterschied noch 75 Basispunkte. Die europäischen Spitzenrenditen für Supermärkte lagen zuletzt bei durchschnittlich 5,38 % – Tendenz fallend.
Diese Trends gehen vonstatten bei einer wieder anziehenden grenzüberschreitenden Investmenttätigkeit. Die Lockerungen der COVID-19-Beschränkungen und die somit wieder ansteigende globale Mobilität wirken hierbei fördernd.
Angesichts der steigenden Inflation prüfen Investoren genau, wo in Europa und in welchem Sektor sie aktiv werden. Ein großer Profiteur dürfte der Logistikimmobiliensektor sein. Savills erwartet, dass der Logistiksektor in den Jahren 2021 und 2022 ein über der Inflation liegendes Mietwachstum von mehr als 3 % gegenüber dem Vorjahr aufweisen wird. Dieser Trend wird vor allem in Märkten zu beobachten sein, in denen die stärkere Durchdringung mit dem E-Commerce zu einer rasch wachsenden Nachfrage nach Logistikflächen führt.
Die Einzelhandelsmieten hingegen werden weiterhin unter Druck stehen, wobei sich Standorte mit hoher Passantenfrequenz aufgrund der zunehmenden Mobilität und Erholung des Tourismus als widerstandsfähiger erweisen dürften.
Die Kapitalwerte für Core-Büroimmobilien werden auch im Jahr 2022 hoch bleiben, wobei die Preise für Top-Immobilien in den Kernmärkten weiter steigen werden. Der Trend zu Premiumimmobilien wird sich auch auf dem Bürovermietungsmarkt widerspiegeln, der eine anhaltende Nachfrage nach hochwertigen und modernen Objekten in guten Lagen verzeichnet. Savills beobachtet einen Anstieg der Nutzeraktivitäten in Form von mehr und gleichzeitig auch wieder größeren Flächengesuchen. Die Spitzenmieten in zentralen Bürolagen mit einem Nachfrageüberhang könnten daher moderat ansteigen. Steigende Mietpreise könnten auch zunehmend in der Erfüllung von ESG-Kriterien in Premiumimmobilien begründet sein.
Der Druck seitens der sich wandelnden Nutzeranforderungen und seitens der ESG-Regulatorik könnte Non-Core-Büroimmobilien für jene Vermieter und Investoren attraktiv machen, die bereit sind, Immobilien zu modernisieren und zu renovieren.
Laut Marcus Lemli, CEO von Savills Deutschland, veranlasst die Rückkehr der Mitarbeiter ins Büro die Unternehmen dazu, ihren Bedarf auf der Grundlage hybrider Arbeitsmodelle neu zu bewerten: „Dies dürfte die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in guten Lagen verstärken, aber auch den Druck auf Bestandsflächen erhöhen, die aufgewertet werden müssten.“
In den meisten europäischen Hauptstädten steigen die Kapitalwerte in erstklassigen Innenstadtlagen derzeit schneller als die entsprechenden Mietwerte.
„Wir denken, dass die wachsende Kluft zwischen Miet- und Kapitalwertwachstum darauf zurückzuführen ist, dass das Kapital nur auf ein begrenztes Angebot trifft, das die Kriterien der Investoren erfüllt: Gebäude mit den besten Spezifikationen und einer ausgezeichneten ESG-Bilanz“, so Mitsostergiou.
