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21.10.2021 Schweiz: Mehrfamilienhäuser nach wie vor im Fokus von Investoren

Weder Spitzenpreise noch Wohnungsleerstände und nachgebende Mieten können die anhaltend hohe Nachfrage von Immobilieninvestoren nach Mehrfamilienhäusern in der Schweiz stoppen. Geringe Kapitalmarktzinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten einerseits und Bruttorenditen von bis zu 5 % in guten Lagen anderseits, stellen nach wie vor eine attraktive Alternative zu Kapitalmarktprodukten dar.

Deutliche Preissteigerungen

Die deutlichsten Preissteigerungen bei wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien im Vergleich zu den vergangenen Jahren sind laut dem aktuell erschienenen „Marktbericht Schweiz Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial in Zürich und Luzern zu verzeichnen. Mit bis zu 22’500 CHF/m² (+ 4.7 %) müssen Anleger in sehr guten Lagen in Zürich im Maximum kalkulieren. Wesentlich günstiger ist der Markteinstieg in Luzern mit 12’000 CHF/m². Gegenüber dem Vorjahr ist dort der Spitzenpreis allerdings um 20 % gestiegen. In Winterthur und Lugano mit je 13’000 CHF/m², im Kanton Zug mit 14’000 CHF/m² sowie in Bern mit 10’500 CHF sind die absoluten Preisentwicklungen auf einem ähnlichen Niveau.

Günstige Einstiegspreise in der Ostschweiz

Dem hingegen seien die Einstiegspreise in der Ostschweiz mit bis zu 7’600 CHF/m² in St. Gallen und 7’500 CHF/m² in Chur sowie im Kanton Thurgau mit 7’200 CHF/m² noch vergleichsweise erschwinglich. „Stabil geblieben sind im ersten Halbjahr 2021 die Preise in den Städten Aarau, Chur und Solothurn sowie in den Kantonen Basel-Landschaft, Basel-Stadt und Schwyz“, berichtet Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research bei Engel & Völkers Commercial. Preisrückgänge gab es seinen Ausführungen zufolge in St. Gallen und im Kanton Thurgau. Für St. Gallen würden jedoch zukünftig steigende Preise in mittleren und einfachen Lagen erwartet.

Stabile Renditen bei Mehrfamilienhäusern

„Mehrfamilienhäuser in der Schweiz haben im 10-Jahres Schnitt eine jährliche Gesamtrendite von 8.5 % erwirtschaftet“, betont Kotonski. Die Cashflow-Rendite habe leicht abgenommen, lag aber mit 3.0 % im Jahr 2020 immer noch deutlich über der Rendite der Obligationen der Eidgenossenschaften. Stärker schwanken würden die Wertänderungs- und die Gesamtrendite, rückblickend fielen sie immer noch deutlich positiv aus. Die Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank im Jahr 2015 habe zu einem anhaltenden Run der Investierenden auf Anlageimmobilien und weiteren Preisanstiegen geführt. 2020 habe die Gesamtrendite für Wohninvestments im Schweizer Durchschnitt bei 4.8 % gelegen. Die höchsten Gesamtrenditen hätten im Jahr 2020 Mehrfamilienhäuser in der Region Zürich mit 7.1 %, der Region Basel mit 4.4 % und den Regionen Genfersee und Ostschweiz mit je 3.5 % erwirtschaftet. Die höchsten Bruttorenditen der betrachteten Städte und Kantone in guter Lage erzielten Aarau, Solothurn und Lugano (je 5.0 %), Ascona (4.7 %) sowie der Kanton Schwyz (4.4 %).

Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch

Auch das in der Presse betitelte Rekordhoch an leerstehenden Wohnungen relativiert sich laut Engel & Völkers Commercial bei einer genaueren Betrachtung schnell. Der landesweite Durchschnitt von knapp 3 % Leerstand befände sich im Rahmen einer natürlichen Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Mietmarkt. Der Leerstand sei auch das Resultat einer hohen Neubautätigkeit im Wohnungsbereich in den zurückliegenden Jahren. Allerdings seien bereits 2019 nahezu 10 % weniger Wohnungen als 2018 erstellt worden. Auch künftig sei ein Rückgang an Neubauwohnungen zu erwarten, da das Volumen der Neubaugesuche 2020 mit 11,2 Mrd. CHF um 6.4 % geringer ausfiel als der Dreijahresdurchschnitt zuvor. Gleichzeitig werde in fast allen betrachteten Regionen für die kommenden Jahre eine Zunahme der Haushaltsanzahl prognostiziert. Daher werde die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin hoch bleiben.

Regionale Marktwertänderungen über 45 %

Die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz seien in den zurückliegenden fünf Jahren nicht gleichmäßig gestiegen. „In sieben MS-Regionen**, darunter Zürich, Basel, Winterthur und Zug, betrug der Wertzuwachs der MFH über 45 %“, betont Kotonski. Aber auch in den anderen städtischen Regionen wie Luzern, Chur und St. Gallen seien Steigerungen von 30 % und mehr festzustellen. Anlageimmobilien in Regionen, die in den vergangenen fünf Jahren keinen Marktwertzuwachs hätten verbuchen können, erwirtschafteten dennoch eine Cashflow-Rendite durch Mieteinnahmen.

Ausblick: Zukünftige Preisentwicklung

Bei anhaltend hoher Nachfrage und einem gleichzeitig geringem Angebot prognostiziert Engel & Völkers Commercial für die Schweiz einen weiteren Anstieg der Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser. Für das Gesamtjahr 2021 werden eine stabile Cashflow-Rendite von weiterhin 3.0 % und eine steigende Gesamtrendite von 4.1 % erwartet.






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