28.10.2021 Wohnimmobilien: Steigende Mieten und niedrige Zinsen treiben Preise
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sieht die stark gestiegenen Wohnimmobilienpreise als eine Folge der Miet- und Zinsentwicklung. Diese Einschätzung beruht auf einer Analyse der Immobilienmarktforschungsgesellschaft vdpResearch, die die Preisentwicklung in den vergangenen zehn Jahren untersucht hat. Die Ergebnisse sind im Rahmen der Publikationsserie „vdp Spotlight“ veröffentlicht worden.
Anlass für die Analyse ist das anhaltende Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Deutschland: So legten die Wohnimmobilienpreise in den Jahren 2011 bis 2015 im Durchschnitt jährlich um 4,3% zu. Hierauf folgte ein mittlerer jährlicher Preisanstieg von 7% in dem Zeitraum von 2016 bis 2020. Im ersten Halbjahr 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien nominal um 9,6%, nach einem Preisanstieg von 6,8% im Jahresdurchschnitt 2020.
„Die Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt sind nicht spekulativ getrieben, sondern die Folge angespannter Mietmärkte und extrem niedriger Zinsen“, erläuterte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. „Damit sind die starken Preisanstiege weiterhin weitgehend fundamental erklärbar.“
Das Spotlight „Wohnimmobilienpreise: Was geht ab?“ analysiert die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen und der Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser für Deutschland insgesamt als auch nach Landkreisen und kreisfreien Städten. Es wird das Preiswachstum in den Einfluss von Mieten und Liegenschaftszins zerlegt. Dabei zeigt der Autor Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung der vdpResearch, auf, dass diese beiden Größen zusammengenommen den Anstieg der Wohnimmobilienpreise umfassend begründen.
„Liegenschaftszinsen sind konzeptionell vergleichbar mit der Gewinnrendite von Aktien. In den letzten zehn Jahren sind diese Liegenschaftszinsen deutlich gesunken“, erklärte Eilers. „Dies bedeutet, dass heute bei gegebenen jährlichen Nettomieteinnahmen höhere Kaufpreise verlangt und gezahlt werden als noch vor zehn Jahren.“
Die Gründe liegen in der Überschussnachfrage nach Wohnimmobilien als Lebensmittelpunkt und Kapitalanlage, die sich vor allem aus den niedrigen Kreditzinsen, den sinkenden Renditen alternativer Kapitalanlagen und einer positiven Einschätzung der weiteren Immobilienmarktentwicklung speist.
„Sollte es zu einer Veränderung der Fundamentaldaten kommen, beispielsweise bei den Zinsen, führt dies nicht zu einem Preiseinbruch, sondern zu einem Auslaufen auf hohem Niveau“, betonte Tolckmitt. „Ein Einbruch der Wohnimmobilienpreise ist sehr unwahrscheinlich, denn dafür müssten viele Wohn- und Hauseigentümer innerhalb kurzer Zeit versuchen, ihr Wohneigentum unter allen Umständen zu verkaufen. Ein solches Szenario ist nicht in Sicht – auch nicht, wenn die Zinsen steigen sollten.“
Zudem sind von der Zinsentwicklung auch keine zusätzlichen Anstiegsimpulse auf die Preisentwicklung zu erwarten. „Vor diesem Hintergrund sollten sich die Wohnimmobilienpreise weniger dynamisch entwickeln als zuletzt“, sagte Eilers. Darüber hinaus könne – aufgrund der aktuellen Höhe sowie des daraus entstehenden Mobilitätsverhaltens und anderer sozial-ökonomischer Konsequenzen – mit einer Abschwächung des Anstiegs der Neuvertragsmieten gerechnet werden.
Anlass für die Analyse ist das anhaltende Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Deutschland: So legten die Wohnimmobilienpreise in den Jahren 2011 bis 2015 im Durchschnitt jährlich um 4,3% zu. Hierauf folgte ein mittlerer jährlicher Preisanstieg von 7% in dem Zeitraum von 2016 bis 2020. Im ersten Halbjahr 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien nominal um 9,6%, nach einem Preisanstieg von 6,8% im Jahresdurchschnitt 2020.
„Die Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt sind nicht spekulativ getrieben, sondern die Folge angespannter Mietmärkte und extrem niedriger Zinsen“, erläuterte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. „Damit sind die starken Preisanstiege weiterhin weitgehend fundamental erklärbar.“
Das Spotlight „Wohnimmobilienpreise: Was geht ab?“ analysiert die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen und der Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser für Deutschland insgesamt als auch nach Landkreisen und kreisfreien Städten. Es wird das Preiswachstum in den Einfluss von Mieten und Liegenschaftszins zerlegt. Dabei zeigt der Autor Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung der vdpResearch, auf, dass diese beiden Größen zusammengenommen den Anstieg der Wohnimmobilienpreise umfassend begründen.
„Liegenschaftszinsen sind konzeptionell vergleichbar mit der Gewinnrendite von Aktien. In den letzten zehn Jahren sind diese Liegenschaftszinsen deutlich gesunken“, erklärte Eilers. „Dies bedeutet, dass heute bei gegebenen jährlichen Nettomieteinnahmen höhere Kaufpreise verlangt und gezahlt werden als noch vor zehn Jahren.“
Die Gründe liegen in der Überschussnachfrage nach Wohnimmobilien als Lebensmittelpunkt und Kapitalanlage, die sich vor allem aus den niedrigen Kreditzinsen, den sinkenden Renditen alternativer Kapitalanlagen und einer positiven Einschätzung der weiteren Immobilienmarktentwicklung speist.
„Sollte es zu einer Veränderung der Fundamentaldaten kommen, beispielsweise bei den Zinsen, führt dies nicht zu einem Preiseinbruch, sondern zu einem Auslaufen auf hohem Niveau“, betonte Tolckmitt. „Ein Einbruch der Wohnimmobilienpreise ist sehr unwahrscheinlich, denn dafür müssten viele Wohn- und Hauseigentümer innerhalb kurzer Zeit versuchen, ihr Wohneigentum unter allen Umständen zu verkaufen. Ein solches Szenario ist nicht in Sicht – auch nicht, wenn die Zinsen steigen sollten.“
Zudem sind von der Zinsentwicklung auch keine zusätzlichen Anstiegsimpulse auf die Preisentwicklung zu erwarten. „Vor diesem Hintergrund sollten sich die Wohnimmobilienpreise weniger dynamisch entwickeln als zuletzt“, sagte Eilers. Darüber hinaus könne – aufgrund der aktuellen Höhe sowie des daraus entstehenden Mobilitätsverhaltens und anderer sozial-ökonomischer Konsequenzen – mit einer Abschwächung des Anstiegs der Neuvertragsmieten gerechnet werden.
