16.11.2021 Entspannung am Wohnimmobilienmarkt nicht in Sicht
Im laufenden Jahr 2021 gab es auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt einen hohen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren Mietwohnungen, aber auch nach Wohneigentum, was sich in Wertzuwächsen in fast allen Teilmärkten widerspiegelt. Dies geht aus dem heute veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Für diesen haben IVD-Mitgliedsunternehmen und der IVD-Wertermittlungsausschuss die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs untersucht. Grundlage für den Immobilienpreisservice sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg (Stand 1.Oktober 2021).
„Auch nach der Aufhebung des Mietendeckels hat sich die Angebotssituation am Berliner Mietwohnungsmarkt kaum verbessert. Daher ist eine Entspannung der Situation für Wohnungssuchende derzeit noch nicht in Sicht. Gleichzeitig beobachten wir eine anhaltende Verkaufszurückhaltung bei Häusern und Eigentumswohnungen trotz hoher realisierbarer Veräußerungsgewinne gegenüber einer Anschaffung in zurückliegenden Jahren“, erläutert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.
Zahl der Vermietungsangebote nach Ende des Mietendeckels kaum gesteigert
Trotz der Aufhebung des Berliner Mietendeckels im Zuge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts bleibt insbesondere das Angebot von Bestandswohnungen knapp. Die Durchschnittmieten in Standardlagen sind seit 2019 um 5,3 Prozent auf 10,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Vorzugslagen belief sich das Plus auf 9,1 Prozent auf nun 12,00 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau/Erstbezug liegen die Durchschnittsmieten mit 13,00 Euro in Standard- und 15,25 Euro in Vorzugslagen etwa 27 bis 30 Prozent über dem Niveau der Bestandsmieten.
Hohe Nachfrage nach Wohneigentum hält an
Entsprechend der hohen Nachfrage nach Wohneigentum sind Eigentumswohnungen in Standardlagen um 7,9 Prozent und in Vorzugslagen um 6,5 Prozent im Wert gestiegen. Die Wertzuwächse fielen damit dennoch moderater aus als in den Jahren bis 2019. Im Schwerpunkt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche nun 3.400 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen (Vorzugslagen: 4.100 Euro pro Quadratmeter). Nach deutlichen Anstiegen in den Vorjahren blieben die Spitzenpreise von Bestandswohnungen in den hochpreisigen Lagen stabil. Die höchsten Preise von 10.000 Euro pro Quadratmeter müssen im Bezirk Mitte gezahlt werden.
Im Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ist ebenfalls eine hohe Nachfrage zu beobachten. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet durchschnittlich 620.000 Euro in Vorzuglagen. In Standardlagen (ohne-Charlottenburg-Wilmersdorf) müssen im Schnitt 480.000 Euro in ein Haus investiert werden. Die teuersten Schwerpunktpreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit durchschnittlich 790.000 Euro (ohne Charlottenburg-Wilmersdorf, dort ist dieser Teilmarkt untergeordnet). Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich derweil in Standardlagen um zehn Prozent auf 550 Euro pro Quadratmeter. In Vorzugslagen kostet Bauland rund 900 Euro pro Quadratmeter, wobei die Steigerungsrate mit sechs Prozent geringer als im Vorjahr ausfällt.
Gewerbe- und Investmentmarkt erholt sich leicht
Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil stiegen im Wert leicht auf 2.250 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen (plus 2,3 Prozent) und 2.800 Euro in Vorzugslagen (plus 3,7 Prozent). Größere Wertzuwächse waren etwa in Mitte (plus 8,6 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg (plus 7,1 Prozent) zu beobachten.
Katja Giller erklärt hierzu: „Mit dem Ende des Mietendeckels scheint das Vertrauen der Investoren in den Berliner Markt wieder erstarkt zu sein, es ist jedoch noch wenig Angebot verfügbar. Der Gewerbemietmarkt ist unterdessen auch aufgrund wirtschaftlicher Hilfen gut durch die Corona-Krise gekommen. Lediglich die Einzelhandelsmieten in 1-a- und 1-b-Lagen sind aufgrund der großen Einbußen des stationären Handels gesunken. Auf dem Markt für Büro- und Praxisflächen bleiben die Preise stabil. Auffällig ist jedoch die Zunahme von Untervermietungen und Interimsnutzungen, die mittelfristig auf einen veränderten Flächenbedarf hindeuten können.“
Ausblick – Nachhaltige Marktentspannung ist nur mit veränderter Wohnungspolitik möglich
Sowohl am Mietwohnungsmarkt als auch am Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt die Lage auf absehbare Zeit angespannt. Hierzu trägt neben der aktuellen inflationären Entwicklung der anhaltende Nachfrageüberhang nach Wohnungen wesentlich bei.
Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, fordert vor diesem Hintergrund: „Nur eine deutliche Angebotsausweitung kann den Trend der Miet- und Kaufpreise in Berlin brechen und die Schlangen vor frei gewordenen Wohnungen wieder verkürzen. Andere Städte haben bereits vorgemacht, was ein Bündnis zwischen Politik und privater Wohnungswirtschaft vor diesem Hintergrund bewirken kann. Für eine konstruktive Zusammenarbeit mit dem neuen Senat stehen wir als Verband weiterhin bereit. Drohungen und Debatten um Mietendeckel und Enteignung müssten dann aber beendet sein, denn gemeinsame Lösungen für Neubau können nur mit dem so wichtigen privaten Kapital funktionieren, das nicht vorher verschreckt werden darf.“
„Auch nach der Aufhebung des Mietendeckels hat sich die Angebotssituation am Berliner Mietwohnungsmarkt kaum verbessert. Daher ist eine Entspannung der Situation für Wohnungssuchende derzeit noch nicht in Sicht. Gleichzeitig beobachten wir eine anhaltende Verkaufszurückhaltung bei Häusern und Eigentumswohnungen trotz hoher realisierbarer Veräußerungsgewinne gegenüber einer Anschaffung in zurückliegenden Jahren“, erläutert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.
Zahl der Vermietungsangebote nach Ende des Mietendeckels kaum gesteigert
Trotz der Aufhebung des Berliner Mietendeckels im Zuge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts bleibt insbesondere das Angebot von Bestandswohnungen knapp. Die Durchschnittmieten in Standardlagen sind seit 2019 um 5,3 Prozent auf 10,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Vorzugslagen belief sich das Plus auf 9,1 Prozent auf nun 12,00 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau/Erstbezug liegen die Durchschnittsmieten mit 13,00 Euro in Standard- und 15,25 Euro in Vorzugslagen etwa 27 bis 30 Prozent über dem Niveau der Bestandsmieten.
Hohe Nachfrage nach Wohneigentum hält an
Entsprechend der hohen Nachfrage nach Wohneigentum sind Eigentumswohnungen in Standardlagen um 7,9 Prozent und in Vorzugslagen um 6,5 Prozent im Wert gestiegen. Die Wertzuwächse fielen damit dennoch moderater aus als in den Jahren bis 2019. Im Schwerpunkt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche nun 3.400 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen (Vorzugslagen: 4.100 Euro pro Quadratmeter). Nach deutlichen Anstiegen in den Vorjahren blieben die Spitzenpreise von Bestandswohnungen in den hochpreisigen Lagen stabil. Die höchsten Preise von 10.000 Euro pro Quadratmeter müssen im Bezirk Mitte gezahlt werden.
Im Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ist ebenfalls eine hohe Nachfrage zu beobachten. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet durchschnittlich 620.000 Euro in Vorzuglagen. In Standardlagen (ohne-Charlottenburg-Wilmersdorf) müssen im Schnitt 480.000 Euro in ein Haus investiert werden. Die teuersten Schwerpunktpreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit durchschnittlich 790.000 Euro (ohne Charlottenburg-Wilmersdorf, dort ist dieser Teilmarkt untergeordnet). Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich derweil in Standardlagen um zehn Prozent auf 550 Euro pro Quadratmeter. In Vorzugslagen kostet Bauland rund 900 Euro pro Quadratmeter, wobei die Steigerungsrate mit sechs Prozent geringer als im Vorjahr ausfällt.
Gewerbe- und Investmentmarkt erholt sich leicht
Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil stiegen im Wert leicht auf 2.250 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen (plus 2,3 Prozent) und 2.800 Euro in Vorzugslagen (plus 3,7 Prozent). Größere Wertzuwächse waren etwa in Mitte (plus 8,6 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg (plus 7,1 Prozent) zu beobachten.
Katja Giller erklärt hierzu: „Mit dem Ende des Mietendeckels scheint das Vertrauen der Investoren in den Berliner Markt wieder erstarkt zu sein, es ist jedoch noch wenig Angebot verfügbar. Der Gewerbemietmarkt ist unterdessen auch aufgrund wirtschaftlicher Hilfen gut durch die Corona-Krise gekommen. Lediglich die Einzelhandelsmieten in 1-a- und 1-b-Lagen sind aufgrund der großen Einbußen des stationären Handels gesunken. Auf dem Markt für Büro- und Praxisflächen bleiben die Preise stabil. Auffällig ist jedoch die Zunahme von Untervermietungen und Interimsnutzungen, die mittelfristig auf einen veränderten Flächenbedarf hindeuten können.“
Ausblick – Nachhaltige Marktentspannung ist nur mit veränderter Wohnungspolitik möglich
Sowohl am Mietwohnungsmarkt als auch am Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt die Lage auf absehbare Zeit angespannt. Hierzu trägt neben der aktuellen inflationären Entwicklung der anhaltende Nachfrageüberhang nach Wohnungen wesentlich bei.
Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, fordert vor diesem Hintergrund: „Nur eine deutliche Angebotsausweitung kann den Trend der Miet- und Kaufpreise in Berlin brechen und die Schlangen vor frei gewordenen Wohnungen wieder verkürzen. Andere Städte haben bereits vorgemacht, was ein Bündnis zwischen Politik und privater Wohnungswirtschaft vor diesem Hintergrund bewirken kann. Für eine konstruktive Zusammenarbeit mit dem neuen Senat stehen wir als Verband weiterhin bereit. Drohungen und Debatten um Mietendeckel und Enteignung müssten dann aber beendet sein, denn gemeinsame Lösungen für Neubau können nur mit dem so wichtigen privaten Kapital funktionieren, das nicht vorher verschreckt werden darf.“
