17.11.2021 Themen, die internationale Immobilienanlagen aktuell beeinflussen
Die M&G Real Estate – Teil der Private Assets-Division von M&G mit einem verwalteten Vermögen von 75 Milliarden Euro – hat seinen jüngsten Global Outlook Report veröffentlicht. Darin werden die Trends untersucht, die derzeit die Märkte für Gewerbeimmobilien beeinflussen. M&G identifiziert Inflation, die Planung für Netto-Null und das Entwicklungspotenzial des Einzelhandelssektors als einige der wichtigsten Quellen von Herausforderungen, aber auch Chancen für internationale Immobilienanleger nach der Pandemie.
1) Immobilien sind bei steigender Inflation eine defensive Anlage
Massive fiskalische Anreize und in jüngster Zeit auch Probleme in den Lieferketten haben zu einem Inflationsdruck geführt, der sich nun auf viele Volkswirtschaften in der ganzen Welt auswirkt. Die Zentralbanken zögern, die Zinssätze zu erhöhen und damit auf Faktoren zu reagieren, die sich als vorübergehend erweisen könnten. Aber die Debatte darüber, wie hoch die Zinssätze steigen werden und wie lange, geht weiter.
2) ESG als wichtiger Faktor bei der Polarisierung der Werte
Die Nachfrage nach umweltfreundlichen Objekten in guten Lagen nimmt zu, während bei Gebäuden mit schwächeren ESG-Merkmalen das Gegenteil der Fall ist. Das Ergebnis wird wahrscheinlich ein zunehmender Wertunterschied abhängig von der Qualität der Objekte und den Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer sein. Auf dem Weg zu Netto-Null dürften daher auch die Beziehungen zwischen Mietern und Eigentümern neu definiert werden; es wird eine stärkere Zusammenarbeit als bisher erforderlich sein.
3) Einzelhandelsmarkt mit einigen grünen Trieben, aber nicht der gesamte Einzelhandel wird florieren
COVID-19 mag den Übergang zum elektronischen Handel beschleunigt haben, doch die Kunden von heute wollen offensichtlich das Beste aus beiden Welten. Der Einzelhandelssektor sieht sich zwar weiterhin bedeutenden Herausforderungen gegenüber, aber Anlagen im Bereich des stationären Handels dürften an vielen Märkten weiterhin eine klare Rolle spielen. Geschäfte sind nicht länger einfach Orte, um Dinge zu kaufen, sondern um Einkaufserfahrungen zu genießen, Produkte anzusehen und ein Gefühl für sie zu bekommen. Sie spielen eine wichtige Rolle bei der Abwicklung von Online-Aufträgen. Besonders Einkaufszentren sind gut aufgestellt, um von diesem zunehmenden Trend zu profitieren, ebenso wie Projekte in Ballungsräumen, die den Markt für Click & Collect erschließen.
Nach einem längeren Rückgang könnte der Zyklus des Einzelhandelssektors einen Wendepunkt erreichen, erkennbar an frühen Zeichen für steigende Kapitalwerte und eine bessere Stimmung in bestimmten Teilen des Marktes. Während sich die Konjunktur erholt, dürften sich die Mieten im Einzelhandel stabilisieren oder im weiteren Verlauf sogar steigern, was renditehungrige Anleger möglicherweise zur Rückkehr bewegen wird. Das könnte eine Erholung der Preise bewirken, wie sie bereits bei Lagerraum für den Einzelhandel im Vereinigten Königreich und anderen Ländern zu verzeichnen war.
Es ist nach wie vor Vorsicht geboten, da die Zukunft für einen großen Teil des Einzelhandelssektors weltweit unsicher bleibt. Bestimmte Standorte sind allerdings schwer zu kopieren, daher dürften die besten Anlagen mit einer nachhaltigen Zukunft – wie Einzelhandel – für die Anleger interessant sein.
Jose Pellicer, Head of Investment Strategy bei M&G Real Estate: „Wir beobachten, wie verschiedene Trends entstehen, weil die Lockerung der wirtschaftlichen und sozialen Einschränkungen an bestimmten Orten zu höherer Nachfrage durch Verbraucher und Mieter führt, an anderen das Angebot aber immer noch knapp ist, Lockdowns verhängt werden und Lieferkettenprobleme bestehen. Wichtig ist es, in diesem Umfeld die Gewinner zu identifizieren.
Die Pandemie war für ESG-bezogene Themen sowohl für Anleger als auch für Mieter zweifellos ein deutliches Alarmsignal. Es wird deutlich, dass Mieter ‚Ökoprämien‘ für Gebäude mit guten ESG-Eigenschaften zahlen, andererseits aber Preisnachlässe für Objekte mit schlechterer Umweltperformance fordern. Verlorene Investitionen dürften unvermeidlich sein. Für Anleger in Immobilien ist es ratsam, ihre Portfolios sorgfältig auf die Zeit ab 2030 vorzubereiten.“
Thomas Kächele, Head of Germany and Central and Eastern Europe bei M&G Real Estate: „Deutschland ist eine der größten von der Inflation betroffenen Volkswirtschaften Europas. Bis Ende 2021 wird die Preissteigerung voraussichtlich 5 % erreichen. Zu den Faktoren, die zu einem solchen Anstieg beitragen, gehören die Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkungen im letzten Jahr, der Druck auf die Lieferketten und der Mangel an Arbeitskräften. Dieser wirkt sich wiederum auf die Produktionspreise aus, die jetzt auf dem höchsten Stand seit den 1970er Jahren sind. Wie in unserem Bericht erwähnt, bieten Immobilien einen gewissen Schutz gegen die Inflation. Im September 2021 haben wir das erste deutsche Projekt im privaten Mietsektor (PRS) angekündigt, nachdem wir die Finanzierung des Baus von 230 hochwertigen Wohnungen in Bad Homburg vor der Höhe bei Frankfurt vereinbaren konnten.
In Bezug auf die grüne Revolution erwarten wir, dass die aktuellen Verhandlungen zwischen SPD, den Grünen und der FPD große Auswirkungen auf die Umstellung Deutschlands auf saubere Energie haben werden. Das dürfte den Übergang zu mehr erneuerbaren Energien, Elektroautos auf der Straße und dem Zug-/Schienenverkehr beschleunigen. Der Klimawandel ist das wichtigste Umweltproblem, mit dem die Welt heute konfrontiert ist, und bei M&G Real Estate stellen wir die Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt jeder Entscheidung, die wir treffen.“
1) Immobilien sind bei steigender Inflation eine defensive Anlage
Massive fiskalische Anreize und in jüngster Zeit auch Probleme in den Lieferketten haben zu einem Inflationsdruck geführt, der sich nun auf viele Volkswirtschaften in der ganzen Welt auswirkt. Die Zentralbanken zögern, die Zinssätze zu erhöhen und damit auf Faktoren zu reagieren, die sich als vorübergehend erweisen könnten. Aber die Debatte darüber, wie hoch die Zinssätze steigen werden und wie lange, geht weiter.
2) ESG als wichtiger Faktor bei der Polarisierung der Werte
Die Nachfrage nach umweltfreundlichen Objekten in guten Lagen nimmt zu, während bei Gebäuden mit schwächeren ESG-Merkmalen das Gegenteil der Fall ist. Das Ergebnis wird wahrscheinlich ein zunehmender Wertunterschied abhängig von der Qualität der Objekte und den Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer sein. Auf dem Weg zu Netto-Null dürften daher auch die Beziehungen zwischen Mietern und Eigentümern neu definiert werden; es wird eine stärkere Zusammenarbeit als bisher erforderlich sein.
3) Einzelhandelsmarkt mit einigen grünen Trieben, aber nicht der gesamte Einzelhandel wird florieren
COVID-19 mag den Übergang zum elektronischen Handel beschleunigt haben, doch die Kunden von heute wollen offensichtlich das Beste aus beiden Welten. Der Einzelhandelssektor sieht sich zwar weiterhin bedeutenden Herausforderungen gegenüber, aber Anlagen im Bereich des stationären Handels dürften an vielen Märkten weiterhin eine klare Rolle spielen. Geschäfte sind nicht länger einfach Orte, um Dinge zu kaufen, sondern um Einkaufserfahrungen zu genießen, Produkte anzusehen und ein Gefühl für sie zu bekommen. Sie spielen eine wichtige Rolle bei der Abwicklung von Online-Aufträgen. Besonders Einkaufszentren sind gut aufgestellt, um von diesem zunehmenden Trend zu profitieren, ebenso wie Projekte in Ballungsräumen, die den Markt für Click & Collect erschließen.
Nach einem längeren Rückgang könnte der Zyklus des Einzelhandelssektors einen Wendepunkt erreichen, erkennbar an frühen Zeichen für steigende Kapitalwerte und eine bessere Stimmung in bestimmten Teilen des Marktes. Während sich die Konjunktur erholt, dürften sich die Mieten im Einzelhandel stabilisieren oder im weiteren Verlauf sogar steigern, was renditehungrige Anleger möglicherweise zur Rückkehr bewegen wird. Das könnte eine Erholung der Preise bewirken, wie sie bereits bei Lagerraum für den Einzelhandel im Vereinigten Königreich und anderen Ländern zu verzeichnen war.
Es ist nach wie vor Vorsicht geboten, da die Zukunft für einen großen Teil des Einzelhandelssektors weltweit unsicher bleibt. Bestimmte Standorte sind allerdings schwer zu kopieren, daher dürften die besten Anlagen mit einer nachhaltigen Zukunft – wie Einzelhandel – für die Anleger interessant sein.
Jose Pellicer, Head of Investment Strategy bei M&G Real Estate: „Wir beobachten, wie verschiedene Trends entstehen, weil die Lockerung der wirtschaftlichen und sozialen Einschränkungen an bestimmten Orten zu höherer Nachfrage durch Verbraucher und Mieter führt, an anderen das Angebot aber immer noch knapp ist, Lockdowns verhängt werden und Lieferkettenprobleme bestehen. Wichtig ist es, in diesem Umfeld die Gewinner zu identifizieren.
Die Pandemie war für ESG-bezogene Themen sowohl für Anleger als auch für Mieter zweifellos ein deutliches Alarmsignal. Es wird deutlich, dass Mieter ‚Ökoprämien‘ für Gebäude mit guten ESG-Eigenschaften zahlen, andererseits aber Preisnachlässe für Objekte mit schlechterer Umweltperformance fordern. Verlorene Investitionen dürften unvermeidlich sein. Für Anleger in Immobilien ist es ratsam, ihre Portfolios sorgfältig auf die Zeit ab 2030 vorzubereiten.“
Thomas Kächele, Head of Germany and Central and Eastern Europe bei M&G Real Estate: „Deutschland ist eine der größten von der Inflation betroffenen Volkswirtschaften Europas. Bis Ende 2021 wird die Preissteigerung voraussichtlich 5 % erreichen. Zu den Faktoren, die zu einem solchen Anstieg beitragen, gehören die Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkungen im letzten Jahr, der Druck auf die Lieferketten und der Mangel an Arbeitskräften. Dieser wirkt sich wiederum auf die Produktionspreise aus, die jetzt auf dem höchsten Stand seit den 1970er Jahren sind. Wie in unserem Bericht erwähnt, bieten Immobilien einen gewissen Schutz gegen die Inflation. Im September 2021 haben wir das erste deutsche Projekt im privaten Mietsektor (PRS) angekündigt, nachdem wir die Finanzierung des Baus von 230 hochwertigen Wohnungen in Bad Homburg vor der Höhe bei Frankfurt vereinbaren konnten.
In Bezug auf die grüne Revolution erwarten wir, dass die aktuellen Verhandlungen zwischen SPD, den Grünen und der FPD große Auswirkungen auf die Umstellung Deutschlands auf saubere Energie haben werden. Das dürfte den Übergang zu mehr erneuerbaren Energien, Elektroautos auf der Straße und dem Zug-/Schienenverkehr beschleunigen. Der Klimawandel ist das wichtigste Umweltproblem, mit dem die Welt heute konfrontiert ist, und bei M&G Real Estate stellen wir die Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt jeder Entscheidung, die wir treffen.“
