22.11.2021 COMFORT Retail Flashlight München: Es geht wieder aufwärts!
Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Lage im Herbst 2021. Wie stellt sich aktuell die Situation für den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? In dieser Folge geht es dabei um München, Deutschlands führende Einkaufsmetropole und drittgrößte Stadt.
Allgemein
Ab März 2020 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft mehr als ein Jahr im Würgegriff der weltweiten Corona-Pandemie. Dabei zählten Einzelhandel und Gastronomie zu den Hauptleidtragenden. Erst im Verlauf des Sommers 2021 gewannen die positiven Triebkräfte endlich wieder die Oberhand. Insbesondere der Impffortschritt führte zu deutlichen Lockerungen und mehr Normalität im öffentlichen Leben sowie einer wachsenden Zuversicht innerhalb der Bevölkerung. In der Folge ist auch die Gesamtwirtschaft wieder angesprungen: Arbeitsplatzabbau sowie Kurzarbeiterzahlen gehen zurück und zum Einkaufen steht den Verbrauchern neben ihren Einkommen auch eine während der Pandemie gewachsene Ersparnis zur Verfügung.
Sichtbares Ergebnis sind unter anderem die gestiegenen innerstädtischen Passantenfrequenzen, auch wenn diese vielfach das Vor-Corona-Niveau noch nicht ganz wieder erreicht haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Corona-AHA-Regeln (Maske, Abstand, Kundenzahl im Geschäft etc.) noch immer Einfluss auf das Einkaufsgeschehen ausüben. Vor diesem Hintergrund sind die heutigen Passantenfrequenzen als absolut ermutigend zu bewerten. Zudem ist zu festzustellen, dass sich die lange Zeit der (erzwungenen) Enthaltsamkeit im stationären Einzelhandel nunmehr auch in höheren Durchschnittsbons der Innenstadtbesucher niederschlägt.
Die bundesweiten Trends finden sich auch in der aktuellen Entwicklung der Metropole München wieder. So fällt die Arbeitslosenquote im September 2021 mit 4,2 % deutlich niedriger aus als im Vorjahr. Seinerzeit waren es in dem bundesweit ja generell positiv performenden Münchner Arbeitsmarkt noch 5,0 % gewesen. Anders als im Juni dieses Jahres, als die Passantenfrequenzen noch rund ein Drittel hinter den Vergleichszahlen aus 2019 zurücklagen, beträgt das Delta samstags nunmehr nach den Zahlen von hystreet nur noch rd. 8 % Und dies, obwohl eine in München besonders wichtige Besuchergruppe bislang noch sehr überschaubar vertreten ist: Die auswärtigen und ausländischen Besucher. Dies legen zumindest die vorliegenden aktuellen Zahlen der Tourismus-Statistik nahe. So erreichte die Gesamtzahl der Münchner Hotel-Übernachtungen in 2021 nach den Zahlen bis einschließlich August 2021 (der jüngste von der Statistik vorliegende Monat) mit nur gut 4,1 Mio. nur rd. 35 % des Niveaus von vor zwei Jahren. Bei den Übernachtungen von Ausländern (rd. 1,1 Mio.) sind es gar nur rund 20 %. Immerhin der Trend ist steigend. So rangierte das Übernachtungsniveau allein im August 2021 schon insgesamt bei rd. 72 % der 2019er Zahl und bei den ausländischen Besuchern bei rd. 39 %.
München
Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich traditionell herausragend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der Champions League, sondern zählt mit dem gesamten Ballungsraum und wachsender Bevölkerung auch zu den gesündesten und potentesten Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie ausgesprochen hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, ist die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nachhaltig sehr hoch. Für Besucher außerhalb der Region und Touristen ist München in Nicht-Krisenzeiten ein absoluter Hot Spot. Diesbezüglich waren die über 18 Mio. otel-Übernachtungen in 2019, nahezu 50% davon ausländische Gäste, ein klares Statement.
Das originäre Einzugsgebiet der Münchner City umfasst insgesamt rd. 3,2 Mio. Einwohner, d.h. dass neben den knapp 1,5 Mio. Münchnern aus dem Umland rd. 1,7 Mio. Menschen regelmäßig auf die Innenstadt als Einkaufsort reflektieren. Und das im Übrigen mit einer in bundesdeutschen Maßstäben sehr hohen Einzelhandelskaufkraft. Nach den Angaben der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) beträgt diese für die Münchner 127,4 und für die Umlandbewohner 117,3. Über alles weisen die Einwohner im Einzugsgebiet damit eine durchschnittliche Kaufkraft von 122,0 auf.
In puncto Einzelhandel ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit gut 480.000 m² Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Hier wurde selbst im Corona-Jahr 2020 immer noch ein Einzelhandelsumsatz von mehr als 2,1 Mrd. € erwirtschaftet – und dies bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Nachdem Handelsimmobilien in 2020 trotz des Lockdown-Schocks noch immer ein Transaktionsvolumen von stattlichen knapp 11 Mrd. € erzielt haben, fiel dieses in 2021 zunächst deutlich schwächer aus. Hier versetzte der zweite Lockdown zum Jahreswechsel der Nachfrage einen deutlichen Dämpfer und es fehlte - anders als zuvor - an größeren Portfolio-Transaktionen. Zudem hatte sich das Investoreninteresse angesichts ihrer ‚Systemrelevanz‘ weiter in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die auf diese Weise erfahrene Anfälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussionen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzepte ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.
Solche Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten. Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt, ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es, die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) - gerade auch in den Obergeschossen - zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große, in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige Objekte für Developer beziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Mittlerweile wächst das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wieder. Dies ist nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen.
Diese generellen Rahmenbedingungen gelten weitgehend auch für München. Nach wie vor zählt die bayerische Metropole zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Immobilienunternehmen hierzulande wie auch in ganz Europa. Sie erreichte in der renommierten pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real Estate Europe 2021“ (europaweite Befragung von knapp 1.000 Immobilien-Professionals) wieder eine TOP-Platzierung: Unter den über 30 wichtigsten europäischen Metropolen Rang 7. Und es wurden auch inmitten der Corona-Krise 2020 herausragende Deals getätigt. So zählten der Erwerb der Projektentwicklung Perlach Plaza von der KGAL sowie der Motorama Ladenstadt durch ACCUMULATA zu den TOP 10 Single Asset-Handelsimmobilien-Transaktionen des Jahres. Die größte Transaktion in der Innenstadt stellte der Erwerb der Geschäftshaus-Projektentwicklung auf der Neuhauser Straße 23 durch die RFR dar. Eine weitere herausragende Transaktion stellte der Verkauf des Geschäftshauses der Traditionsmarke Kaut-Bullinger in der Rosenstraße 8 an die österreichische Signa-Gruppe dar.
Für die absoluten Münchner Toplagen bewegen sich die Kaufpreise weiter auf einem außerordentlich hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der bereits vor der Krise den Markt erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten,
Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen etc. oder der Bezahlung von Makler-Innen-Provisionen.
Die letzten Monate haben aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn selbst zu den Corona-Hochzeiten fanden tatsächlich eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Mittlerweile hat der Markt wieder deutlich mehr Fahrt aufgenommen und immer mehr Mieter erkennen neue Zukunftschancen für gute Geschäfte in unseren attraktiven Innenstädten.
Allgemein
Ab März 2020 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft mehr als ein Jahr im Würgegriff der weltweiten Corona-Pandemie. Dabei zählten Einzelhandel und Gastronomie zu den Hauptleidtragenden. Erst im Verlauf des Sommers 2021 gewannen die positiven Triebkräfte endlich wieder die Oberhand. Insbesondere der Impffortschritt führte zu deutlichen Lockerungen und mehr Normalität im öffentlichen Leben sowie einer wachsenden Zuversicht innerhalb der Bevölkerung. In der Folge ist auch die Gesamtwirtschaft wieder angesprungen: Arbeitsplatzabbau sowie Kurzarbeiterzahlen gehen zurück und zum Einkaufen steht den Verbrauchern neben ihren Einkommen auch eine während der Pandemie gewachsene Ersparnis zur Verfügung.
Sichtbares Ergebnis sind unter anderem die gestiegenen innerstädtischen Passantenfrequenzen, auch wenn diese vielfach das Vor-Corona-Niveau noch nicht ganz wieder erreicht haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Corona-AHA-Regeln (Maske, Abstand, Kundenzahl im Geschäft etc.) noch immer Einfluss auf das Einkaufsgeschehen ausüben. Vor diesem Hintergrund sind die heutigen Passantenfrequenzen als absolut ermutigend zu bewerten. Zudem ist zu festzustellen, dass sich die lange Zeit der (erzwungenen) Enthaltsamkeit im stationären Einzelhandel nunmehr auch in höheren Durchschnittsbons der Innenstadtbesucher niederschlägt.
Die bundesweiten Trends finden sich auch in der aktuellen Entwicklung der Metropole München wieder. So fällt die Arbeitslosenquote im September 2021 mit 4,2 % deutlich niedriger aus als im Vorjahr. Seinerzeit waren es in dem bundesweit ja generell positiv performenden Münchner Arbeitsmarkt noch 5,0 % gewesen. Anders als im Juni dieses Jahres, als die Passantenfrequenzen noch rund ein Drittel hinter den Vergleichszahlen aus 2019 zurücklagen, beträgt das Delta samstags nunmehr nach den Zahlen von hystreet nur noch rd. 8 % Und dies, obwohl eine in München besonders wichtige Besuchergruppe bislang noch sehr überschaubar vertreten ist: Die auswärtigen und ausländischen Besucher. Dies legen zumindest die vorliegenden aktuellen Zahlen der Tourismus-Statistik nahe. So erreichte die Gesamtzahl der Münchner Hotel-Übernachtungen in 2021 nach den Zahlen bis einschließlich August 2021 (der jüngste von der Statistik vorliegende Monat) mit nur gut 4,1 Mio. nur rd. 35 % des Niveaus von vor zwei Jahren. Bei den Übernachtungen von Ausländern (rd. 1,1 Mio.) sind es gar nur rund 20 %. Immerhin der Trend ist steigend. So rangierte das Übernachtungsniveau allein im August 2021 schon insgesamt bei rd. 72 % der 2019er Zahl und bei den ausländischen Besuchern bei rd. 39 %.
München
Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich traditionell herausragend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der Champions League, sondern zählt mit dem gesamten Ballungsraum und wachsender Bevölkerung auch zu den gesündesten und potentesten Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie ausgesprochen hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, ist die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nachhaltig sehr hoch. Für Besucher außerhalb der Region und Touristen ist München in Nicht-Krisenzeiten ein absoluter Hot Spot. Diesbezüglich waren die über 18 Mio. otel-Übernachtungen in 2019, nahezu 50% davon ausländische Gäste, ein klares Statement.
Das originäre Einzugsgebiet der Münchner City umfasst insgesamt rd. 3,2 Mio. Einwohner, d.h. dass neben den knapp 1,5 Mio. Münchnern aus dem Umland rd. 1,7 Mio. Menschen regelmäßig auf die Innenstadt als Einkaufsort reflektieren. Und das im Übrigen mit einer in bundesdeutschen Maßstäben sehr hohen Einzelhandelskaufkraft. Nach den Angaben der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) beträgt diese für die Münchner 127,4 und für die Umlandbewohner 117,3. Über alles weisen die Einwohner im Einzugsgebiet damit eine durchschnittliche Kaufkraft von 122,0 auf.
In puncto Einzelhandel ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit gut 480.000 m² Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Hier wurde selbst im Corona-Jahr 2020 immer noch ein Einzelhandelsumsatz von mehr als 2,1 Mrd. € erwirtschaftet – und dies bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Nachdem Handelsimmobilien in 2020 trotz des Lockdown-Schocks noch immer ein Transaktionsvolumen von stattlichen knapp 11 Mrd. € erzielt haben, fiel dieses in 2021 zunächst deutlich schwächer aus. Hier versetzte der zweite Lockdown zum Jahreswechsel der Nachfrage einen deutlichen Dämpfer und es fehlte - anders als zuvor - an größeren Portfolio-Transaktionen. Zudem hatte sich das Investoreninteresse angesichts ihrer ‚Systemrelevanz‘ weiter in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die auf diese Weise erfahrene Anfälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussionen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzepte ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.
Solche Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten. Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt, ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es, die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) - gerade auch in den Obergeschossen - zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große, in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige Objekte für Developer beziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Mittlerweile wächst das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wieder. Dies ist nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen.
Diese generellen Rahmenbedingungen gelten weitgehend auch für München. Nach wie vor zählt die bayerische Metropole zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Immobilienunternehmen hierzulande wie auch in ganz Europa. Sie erreichte in der renommierten pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real Estate Europe 2021“ (europaweite Befragung von knapp 1.000 Immobilien-Professionals) wieder eine TOP-Platzierung: Unter den über 30 wichtigsten europäischen Metropolen Rang 7. Und es wurden auch inmitten der Corona-Krise 2020 herausragende Deals getätigt. So zählten der Erwerb der Projektentwicklung Perlach Plaza von der KGAL sowie der Motorama Ladenstadt durch ACCUMULATA zu den TOP 10 Single Asset-Handelsimmobilien-Transaktionen des Jahres. Die größte Transaktion in der Innenstadt stellte der Erwerb der Geschäftshaus-Projektentwicklung auf der Neuhauser Straße 23 durch die RFR dar. Eine weitere herausragende Transaktion stellte der Verkauf des Geschäftshauses der Traditionsmarke Kaut-Bullinger in der Rosenstraße 8 an die österreichische Signa-Gruppe dar.
Für die absoluten Münchner Toplagen bewegen sich die Kaufpreise weiter auf einem außerordentlich hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der bereits vor der Krise den Markt erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten,
Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen etc. oder der Bezahlung von Makler-Innen-Provisionen.
Die letzten Monate haben aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn selbst zu den Corona-Hochzeiten fanden tatsächlich eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Mittlerweile hat der Markt wieder deutlich mehr Fahrt aufgenommen und immer mehr Mieter erkennen neue Zukunftschancen für gute Geschäfte in unseren attraktiven Innenstädten.
