09.12.2021 B-Städte bleiben die attraktivsten Wohninvestmentstandorte
Pforzheim, Bamberg und Ludwigsburg weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Gleiches gilt für Neubauimmobilien in Landshut, Fürth, Bamberg und Leipzig. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die am deutlichsten über der jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen, in der das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2021 der Dr. Lübke & Kelber GmbH für insgesamt 111 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.
„Aufgrund der langfristig günstigen Finanzierungsmöglichkeiten bleiben Wohninvestments auch in diesem Jahr ein rentables Asset für institutionelle Investoren. Vor dem Hintergrund hoher Kapitalverfügbarkeit und niedriger Zinsen erscheinen auch niedrige Anfangsrenditen für ein Wohninvestment als hinnehmbar. Der Trend hin zu B-Städten hat sich im Zuge der Auswirkungen der Pandemie noch einmal verstärkt, abzulesen am erhöhten Wachstumspotenzial. Derweil entwickeln sich die Mieten vor allem im Neubausegment weiterhin dynamisch“, erklärt Marc Sahling, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager.
„Die Top-7-Städte bleiben begehrte Investitionsstandorte. Aufgrund des vorherrschenden Preisniveaus ist das Wohnen dort für einen Teil der Bevölkerung jedoch nicht mehr bezahlbar. Ein Ausweichen in die B-Städte wird nicht nur aufgrund von Preisdifferenzen, sondern auch durch die pandemiebedingte Flexibilisierung bei der Wahl des Arbeitsplatzes deutlich attraktiver. Durch Homeoffice-Modelle verringert sich die Pendelbelastung in vielen Mittel- und Universitätsstädten. Von den verbesserten Rahmenbedingungen profitieren die Städte auch in Bezug auf Wohninvestments. Bei Universitätsstädten haben wir durch pandemiebedingt fehlende Präsenzveranstaltungen ein temporär verringertes Wachstum beobachten können. Allerdings glauben wir nicht an einen nachhaltig negativen Effekt auf Universitätsstädte“, erläutert Sahling weiter.
Potsdam und Landshut erfordern niedrigste Risikozuschläge
Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge. Diese ergeben sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen in der jeweiligen Stadt. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 1,25 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Potsdam und Landshut sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Die drittplatzierte Stadt Leipzig weist, ebenso wie die beiden erstgenannten, die positivsten Erwartungen für künftiges Bevölkerungswachstum auf.
„Mit Frankfurt am Main zählt aktuell nur noch eine Top-7-Stadt zu den zehn risikoärmsten Städten. Sowohl München als auch Berlin sind in ihren Wachstumsperspektiven im Vergleich zum Vorjahr getrübt. Dies liegt nicht daran, dass das Investitionsrisiko in den einzelnen Metropolen gestiegen wäre. Die Entwicklung ist schlicht etwas weniger dynamisch als in etlichen B-Städten. Städte in der Peripherie der Metropolen, wie Augsburg, Lüneburg oder Aschaffenburg, zählen zählen derweil zu den Gewinnern des Rankings und konnten ihr Standortrisiko deutlich verringern“, sagt Manuel Lingg, Senior Research Analyst der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
Top-7-Städte bei Risiko-Rendite-Verhältnis abgeschlagen
Sowohl im Neubau als auch im Bestand ist derzeit eine fortschreitende Renditekompression zu beobachten. Dennoch liegen die Eigenkapitalrenditen in fast allen betrachteten Städten über der auf Basis des Zinsniveaus der vergangenen zehn Jahre berechneten Mindestrendite.
Bei den Risiko-Rendite-Betrachtungen erreichen die Top-7-Städte angesichts teurer Bestandsliegenschaften und entsprechend geringeren erzielbaren Renditen nur hintere Plätze im Ranking. Die geringste Eigenkaptitalrendite aller untersuchten Städte erreicht mit 2,17 Prozent Frankfurt am Main. In München und Stuttgart sorgt das hohe Mietniveau derweil für vergleichsweise hohe Renditen. Die niedrigste Risiko-Rendite-Relation weist wie schon im Vorjahr die Hauptstadt Berlin auf.
Im Neubausegment büßen die Top-7-Städte und insbesondere Hamburg an Attraktivität ein, zurückzuführen auf stark gestiegene Kaufpreisfaktoren. In vielen B-Städten stiegen die Mietpreise hingegen stärker als die Ankaufsfaktoren, sodass der Abstand zur empfohlenen Mindestrendite vergrößert werden konnte.
Wohnimmobilieninvestments bleiben insbesondere in der Peripherie attraktiv
„Trotz der fortschreitenden Renditekompression bleiben die erzielbaren Eigenkapitalrenditen in den meisten untersuchten Städten attraktiv. Das günstige Finanzierungsumfeld trägt seinen Teil dazu bei, dass die empfohlene Mindestrendite in nahezu allen untersuchten Städten erreichbar ist. Ausnahmen bilden Bestandsliegenschaften in guten Lagen in Chemnitz und Halle“, erklärt Lingg.
„Die Abwanderung aus den Top-7-Städten setzt sich fort und verstärkt sich aktuell sogar. In den B-Städten, die hiervon profitieren, wird dies zwangsläufig zu steigenden Miet- und Kaufpreisen führen. Auch dort kann es mittelfristig zu sinkenden Eigenkapitalrenditen kommen. Für die nächsten Jahre sind die meisten B-Städte jedoch aufgrund hervorragender Wachstumsaussichten höchst attraktive Standorte mit tendenziell geringen Investmentrisiken. Sie bieten ihren Einwohnern ein hohes Maß an Lebensqualität im Umfeld der Metropolen bei gleichzeitig geringerer Wohnkostenbelastung“, resümiert Sahling.
„Aufgrund der langfristig günstigen Finanzierungsmöglichkeiten bleiben Wohninvestments auch in diesem Jahr ein rentables Asset für institutionelle Investoren. Vor dem Hintergrund hoher Kapitalverfügbarkeit und niedriger Zinsen erscheinen auch niedrige Anfangsrenditen für ein Wohninvestment als hinnehmbar. Der Trend hin zu B-Städten hat sich im Zuge der Auswirkungen der Pandemie noch einmal verstärkt, abzulesen am erhöhten Wachstumspotenzial. Derweil entwickeln sich die Mieten vor allem im Neubausegment weiterhin dynamisch“, erklärt Marc Sahling, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager.
„Die Top-7-Städte bleiben begehrte Investitionsstandorte. Aufgrund des vorherrschenden Preisniveaus ist das Wohnen dort für einen Teil der Bevölkerung jedoch nicht mehr bezahlbar. Ein Ausweichen in die B-Städte wird nicht nur aufgrund von Preisdifferenzen, sondern auch durch die pandemiebedingte Flexibilisierung bei der Wahl des Arbeitsplatzes deutlich attraktiver. Durch Homeoffice-Modelle verringert sich die Pendelbelastung in vielen Mittel- und Universitätsstädten. Von den verbesserten Rahmenbedingungen profitieren die Städte auch in Bezug auf Wohninvestments. Bei Universitätsstädten haben wir durch pandemiebedingt fehlende Präsenzveranstaltungen ein temporär verringertes Wachstum beobachten können. Allerdings glauben wir nicht an einen nachhaltig negativen Effekt auf Universitätsstädte“, erläutert Sahling weiter.
Potsdam und Landshut erfordern niedrigste Risikozuschläge
Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge. Diese ergeben sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen in der jeweiligen Stadt. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 1,25 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Potsdam und Landshut sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Die drittplatzierte Stadt Leipzig weist, ebenso wie die beiden erstgenannten, die positivsten Erwartungen für künftiges Bevölkerungswachstum auf.
„Mit Frankfurt am Main zählt aktuell nur noch eine Top-7-Stadt zu den zehn risikoärmsten Städten. Sowohl München als auch Berlin sind in ihren Wachstumsperspektiven im Vergleich zum Vorjahr getrübt. Dies liegt nicht daran, dass das Investitionsrisiko in den einzelnen Metropolen gestiegen wäre. Die Entwicklung ist schlicht etwas weniger dynamisch als in etlichen B-Städten. Städte in der Peripherie der Metropolen, wie Augsburg, Lüneburg oder Aschaffenburg, zählen zählen derweil zu den Gewinnern des Rankings und konnten ihr Standortrisiko deutlich verringern“, sagt Manuel Lingg, Senior Research Analyst der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
Top-7-Städte bei Risiko-Rendite-Verhältnis abgeschlagen
Sowohl im Neubau als auch im Bestand ist derzeit eine fortschreitende Renditekompression zu beobachten. Dennoch liegen die Eigenkapitalrenditen in fast allen betrachteten Städten über der auf Basis des Zinsniveaus der vergangenen zehn Jahre berechneten Mindestrendite.
Bei den Risiko-Rendite-Betrachtungen erreichen die Top-7-Städte angesichts teurer Bestandsliegenschaften und entsprechend geringeren erzielbaren Renditen nur hintere Plätze im Ranking. Die geringste Eigenkaptitalrendite aller untersuchten Städte erreicht mit 2,17 Prozent Frankfurt am Main. In München und Stuttgart sorgt das hohe Mietniveau derweil für vergleichsweise hohe Renditen. Die niedrigste Risiko-Rendite-Relation weist wie schon im Vorjahr die Hauptstadt Berlin auf.
Im Neubausegment büßen die Top-7-Städte und insbesondere Hamburg an Attraktivität ein, zurückzuführen auf stark gestiegene Kaufpreisfaktoren. In vielen B-Städten stiegen die Mietpreise hingegen stärker als die Ankaufsfaktoren, sodass der Abstand zur empfohlenen Mindestrendite vergrößert werden konnte.
Wohnimmobilieninvestments bleiben insbesondere in der Peripherie attraktiv
„Trotz der fortschreitenden Renditekompression bleiben die erzielbaren Eigenkapitalrenditen in den meisten untersuchten Städten attraktiv. Das günstige Finanzierungsumfeld trägt seinen Teil dazu bei, dass die empfohlene Mindestrendite in nahezu allen untersuchten Städten erreichbar ist. Ausnahmen bilden Bestandsliegenschaften in guten Lagen in Chemnitz und Halle“, erklärt Lingg.
„Die Abwanderung aus den Top-7-Städten setzt sich fort und verstärkt sich aktuell sogar. In den B-Städten, die hiervon profitieren, wird dies zwangsläufig zu steigenden Miet- und Kaufpreisen führen. Auch dort kann es mittelfristig zu sinkenden Eigenkapitalrenditen kommen. Für die nächsten Jahre sind die meisten B-Städte jedoch aufgrund hervorragender Wachstumsaussichten höchst attraktive Standorte mit tendenziell geringen Investmentrisiken. Sie bieten ihren Einwohnern ein hohes Maß an Lebensqualität im Umfeld der Metropolen bei gleichzeitig geringerer Wohnkostenbelastung“, resümiert Sahling.
