09.12.2021 Immobilienfinanzierungsindex: Höchster Stand seit Anfang 2016
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung –, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, steigt weiter. Im vierten Quartal 2021 legte er zum sechsten Mal in Folge zu. „Auch wenn der Zuwachs des Indikators mit 5,1 Punkten (Vorquartal 8,9 Punkte) geringer ausfällt, mit einem Indexstand von 10,7 Punkten erreicht der DIFI seinen höchsten Wert seit Anfang 2016“, so Timo Wagner, Debt Advisory, JLL Germany. Im Jahresvergleich schlägt ein sattes Plus von 34,2 Punkte zu Buche.
Gegenüber der letzten Befragung ergibt sich ein neues Bild: Während sich der Trend bei den Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten gegenüber dem Vorquartal eher verfestigt hat, zeigen sich die Erwartungen an die Finanzierungssituation in den kommenden sechs Monaten verbessert. „Im Ergebnis bleibt der Situationsindikator trotz eines leichten Rückgangs (- 0,3 Punkte gegenüber Q3 2021) mit 4,0 Punkten im positiven Bereich. Der Erwartungsindikator steigt um 10,6 Punkte auf 17,4 Punkte. In den vergangenen sieben Jahren gab es keinen optimistischeren Wert“, erläutert Timo Wagner.
DIFI profitiert von weiter verbesserter Einschätzung für Büro- und Hotelimmobilien
Der Anstieg des DIFI im vierten Quartal 2021 hat maßgeblich mit dem Anstieg in der Einschätzung für die Nutzungsarten Büro (+10,2 Punkte) und Hotel (+9,2 Punkte) zu tun. Die entsprechenden DIFI-Subindikatoren, die sowohl die Situation als auch die Erwartungen abbilden, werden in der aktuellen Befragung allerdings noch vom DIFI-Subindikator für die Nutzungsart Logistik übertroffen. So erfreulich die Entwicklung für Hotel ist, der Saldo für den Situationsindikator bleibt noch immer deutlich im negativen Bereich (-22,8 Punkte). Hoffnung keimt aber auf: die Einschätzungen der Expertinnen und Experten für die kommenden sechs Monate schlägt sich nieder in einem Plus von 55,0 Punkten. „Das ist nicht nur der höchste Wert unter den Nutzungsarten, sondern hievt Hotel erstmals wieder auf einen positiven Saldo“, so Timo Wagner.
Im positiven Bereich seit der Befragung im dritten Quartal bewegt sich die Nutzungsart Büro mittlerweile auch für den Situationsindikator (+ 17,4 Punkte). Beim Blick in die nahe Zukunft machen die Antworten der Teilnehmer (+13,6 Punkte) erstmals seit fünf Jahren wieder das Überschreiten der Null-Linie möglich. „Auch wenn aktuell Unternehmen ihre Beschäftigten wieder vermehrt ins Home Office schicken, so hat sich im Rückblick doch gezeigt, dass der Abgesang auf das Büro überhaupt nicht gerechtfertigt war. Die Vermietungsaktivitäten haben wieder angezogen und lassen in der Folge auch die Finanzierer positiver auf diese Assetklasse schauen“, so Helge Scheunemann, Head of Research, JLL Germany.
Die Immobilienfinanzierungsmärkte für die Nutzungsarten Logistik und Wohnen werden im vierten Quartal erneut schlechter eingeschätzt als im Vorquartal. Sowohl die Situations- als auch die Erwartungsindikatoren der beiden Nutzungsarten geben nach. Während der Situationsindikator für die Nutzungsart Logistik mit 39,1 Punkten (-13,4 Punkte gegenüber Q3 2021) noch deutlich im positiven Bereich bleibt, liegt der entsprechende Erwartungsindikator nach einem Rückgang um 22,1 Punkte nur noch knapp über der Nulllinie. „Mit einem Stand von damals 0,0 Punkten wurde der Ausblick für den Finanzierungsmarkt für Logistikimmobilien zuletzt im vierten Quartal 2019 ähnlich beurteilt wie aktuell. Die Lage am Finanzierungsmarkt für Logistikimmobilien wird mittlerweile allerdings Pandemie-bedingt insgesamt deutlich besser eingeschätzt als damals. Zwar erwarten die Expertinnen und Experten mit Blick auf die erste Jahreshälfte 2022 keine weitere Verbesserung der Lage mehr, allerdings auch keine weitere Verschlechterung“, so Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung. Die Situations- bzw. Erwartungsindikatoren für die Nutzungsart Wohnen verlieren in der aktuellen Befragung 0,3 bzw. 15,6 Punkte. Der Situationsindikator bleibt mit 18,2 Punkten weiterhin deutlich im positiven Bereich. Der Erwartungsindikator rutscht mit einem neuen Stand von -0,1 Punkten in den negativen Bereich.
Der einzige DIFI-Subindikator, der nach wie vor im negativen Bereich verortet wird, ist der für die Nutzungsart Einzelhandel. Während die Situation am Finanzierungsmarkt mit Blick auf die letzten sechs Monate mit minus 13,4 Punkten aktuell schlechter eingeschätzt wird als noch bei der vorherigen Befragung, verbessert sich der Ausblick für die kommenden sechs Monate (+22,2 Punkte auf einen neuen Stand von 18,3 Punkte). Der entsprechende DIFI-Subindikator steigt somit um 4,4 Punkte und erreicht seinen höchsten Stand seit Ende 2016.
Deutliche Verschlechterung der Situationsbeurteilung für die Immobilienrefinanzierungsmärkte
Deutlich schlechter wird von den Expertinnen und Experten der Immobilienrefinanzierungsmarkt beurteilt. So verzeichnen die Situationsindikatoren aller fünf Refinanzierungsinstrumente zweistellige Rückgänge gegenüber dem Vorquartal, angeführt von Unbesicherten Schuldverschreibungen (-42,3 Punkte auf einen Stand von -23,2 Punkte) bis hin zu den Mortgage Backed Securities (-11,1 Punkte).
Für Unbesicherte Schuldverschreibungen und Immobilienaktienmärkte ist der Ausblick auf die nächsten sechs Monate pessimistischer als im Vorquartal. Am niedrigsten trotz eines leichten Anstiegs fällt der Erwartungsindikator für Mortgage Backed Securities aus.
Sonderfrage: Aktuelle Margen und LTVs in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Bei der seit 2014 regelmäßig gestellten Sonderfrage nach der Einschätzung markttypischer LTVs (Loan-to-Value) im Core- und Value-Add-Segment zeigen sich in der aktuellen Umfrage sehr ähnliche Entwicklungen beider Risikoklassen. „Im Vergleich zur Befragung dieses Themenkomplexes im zweiten Quartal 2021 fallen die durchschnittlichen LTVs von Bestandsimmobilien über fast alle abgefragten Nutzungsarten niedriger aus. Die einzige Ausnahme ist der durchschnittliche LTV für Büroimmobilien im Core-Segment, der unverändert bei 63 Prozent liegt“, so Helge Scheunemann.
Im Core-Segment werden Rückgänge bei den durchschnittlichen LTVs zwischen 2 (Hotel) und 4 Prozentpunkten (Wohnen) registriert. Im Value-Add-Segment beträgt der Rückgang für Hotelimmobilien drei Prozentpunkte, für die verbleibenden Nutzungsarten sind es jeweils vier Prozentpunkte.
Unverändert zeigen sich die niedrigsten durchschnittlichen LTVs bei der Nutzungsart Hotel (58 bzw. 55 % für Core bzw. Value-Add) und die höchsten durchschnittlichen LTVs bei der Nutzungsart Wohnen (69 bzw. 65 % für Core bzw. Value-Add).
Stärker differenziert ist das Bild bei den markttypischen Margen für die gewerbliche Finanzierung von Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Im Core Segment haben nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer die durchschnittlichen Margen für die Nutzungsarten Büro (+ 6,06 Bps), Logistik (+ 4,86 Bps) und Wohnen (+ 9,77 Bps) gegenüber der letzten Befragung leicht zugelegt. „Dies ist vor allem auf die gestiegenen Refinanzierungskosten der Banken für die im Core Segment beliebte langfristige Finanzierung bis zu zehn Jahre zurückzuführen“, so Timo Wagner. Dagegen fallen diese für die Nutzungsarten Einzelhandel (-17,48 Bps) und Hotel (-13,4 Bps) deutlich niedriger aus. Die resultierenden, durchschnittlichen Margen im Core-Segment bewegen sich aktuell zwischen 94,4 Basispunkten (Wohnen) und 207,1 Basispunkten (Hotel). Im Value-Add-Segment ergeben sich niedrigere durchschnittliche Margen als noch im zweiten Quartal 2021. Die Rückgänge reichen von 3,28 (Büro) bis 32,55 Basispunkten (Einzelhandel). Wie auch im Core-Segment sind die durchschnittlichen Margen bei den Nutzungsarten Wohnen (133,3 Basispunkte) und Hotel (268,4 Basispunkte) am niedrigsten bzw. am höchsten.
Gegenüber der letzten Befragung ergibt sich ein neues Bild: Während sich der Trend bei den Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten gegenüber dem Vorquartal eher verfestigt hat, zeigen sich die Erwartungen an die Finanzierungssituation in den kommenden sechs Monaten verbessert. „Im Ergebnis bleibt der Situationsindikator trotz eines leichten Rückgangs (- 0,3 Punkte gegenüber Q3 2021) mit 4,0 Punkten im positiven Bereich. Der Erwartungsindikator steigt um 10,6 Punkte auf 17,4 Punkte. In den vergangenen sieben Jahren gab es keinen optimistischeren Wert“, erläutert Timo Wagner.
DIFI profitiert von weiter verbesserter Einschätzung für Büro- und Hotelimmobilien
Der Anstieg des DIFI im vierten Quartal 2021 hat maßgeblich mit dem Anstieg in der Einschätzung für die Nutzungsarten Büro (+10,2 Punkte) und Hotel (+9,2 Punkte) zu tun. Die entsprechenden DIFI-Subindikatoren, die sowohl die Situation als auch die Erwartungen abbilden, werden in der aktuellen Befragung allerdings noch vom DIFI-Subindikator für die Nutzungsart Logistik übertroffen. So erfreulich die Entwicklung für Hotel ist, der Saldo für den Situationsindikator bleibt noch immer deutlich im negativen Bereich (-22,8 Punkte). Hoffnung keimt aber auf: die Einschätzungen der Expertinnen und Experten für die kommenden sechs Monate schlägt sich nieder in einem Plus von 55,0 Punkten. „Das ist nicht nur der höchste Wert unter den Nutzungsarten, sondern hievt Hotel erstmals wieder auf einen positiven Saldo“, so Timo Wagner.
Im positiven Bereich seit der Befragung im dritten Quartal bewegt sich die Nutzungsart Büro mittlerweile auch für den Situationsindikator (+ 17,4 Punkte). Beim Blick in die nahe Zukunft machen die Antworten der Teilnehmer (+13,6 Punkte) erstmals seit fünf Jahren wieder das Überschreiten der Null-Linie möglich. „Auch wenn aktuell Unternehmen ihre Beschäftigten wieder vermehrt ins Home Office schicken, so hat sich im Rückblick doch gezeigt, dass der Abgesang auf das Büro überhaupt nicht gerechtfertigt war. Die Vermietungsaktivitäten haben wieder angezogen und lassen in der Folge auch die Finanzierer positiver auf diese Assetklasse schauen“, so Helge Scheunemann, Head of Research, JLL Germany.
Die Immobilienfinanzierungsmärkte für die Nutzungsarten Logistik und Wohnen werden im vierten Quartal erneut schlechter eingeschätzt als im Vorquartal. Sowohl die Situations- als auch die Erwartungsindikatoren der beiden Nutzungsarten geben nach. Während der Situationsindikator für die Nutzungsart Logistik mit 39,1 Punkten (-13,4 Punkte gegenüber Q3 2021) noch deutlich im positiven Bereich bleibt, liegt der entsprechende Erwartungsindikator nach einem Rückgang um 22,1 Punkte nur noch knapp über der Nulllinie. „Mit einem Stand von damals 0,0 Punkten wurde der Ausblick für den Finanzierungsmarkt für Logistikimmobilien zuletzt im vierten Quartal 2019 ähnlich beurteilt wie aktuell. Die Lage am Finanzierungsmarkt für Logistikimmobilien wird mittlerweile allerdings Pandemie-bedingt insgesamt deutlich besser eingeschätzt als damals. Zwar erwarten die Expertinnen und Experten mit Blick auf die erste Jahreshälfte 2022 keine weitere Verbesserung der Lage mehr, allerdings auch keine weitere Verschlechterung“, so Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung. Die Situations- bzw. Erwartungsindikatoren für die Nutzungsart Wohnen verlieren in der aktuellen Befragung 0,3 bzw. 15,6 Punkte. Der Situationsindikator bleibt mit 18,2 Punkten weiterhin deutlich im positiven Bereich. Der Erwartungsindikator rutscht mit einem neuen Stand von -0,1 Punkten in den negativen Bereich.
Der einzige DIFI-Subindikator, der nach wie vor im negativen Bereich verortet wird, ist der für die Nutzungsart Einzelhandel. Während die Situation am Finanzierungsmarkt mit Blick auf die letzten sechs Monate mit minus 13,4 Punkten aktuell schlechter eingeschätzt wird als noch bei der vorherigen Befragung, verbessert sich der Ausblick für die kommenden sechs Monate (+22,2 Punkte auf einen neuen Stand von 18,3 Punkte). Der entsprechende DIFI-Subindikator steigt somit um 4,4 Punkte und erreicht seinen höchsten Stand seit Ende 2016.
Deutliche Verschlechterung der Situationsbeurteilung für die Immobilienrefinanzierungsmärkte
Deutlich schlechter wird von den Expertinnen und Experten der Immobilienrefinanzierungsmarkt beurteilt. So verzeichnen die Situationsindikatoren aller fünf Refinanzierungsinstrumente zweistellige Rückgänge gegenüber dem Vorquartal, angeführt von Unbesicherten Schuldverschreibungen (-42,3 Punkte auf einen Stand von -23,2 Punkte) bis hin zu den Mortgage Backed Securities (-11,1 Punkte).
Für Unbesicherte Schuldverschreibungen und Immobilienaktienmärkte ist der Ausblick auf die nächsten sechs Monate pessimistischer als im Vorquartal. Am niedrigsten trotz eines leichten Anstiegs fällt der Erwartungsindikator für Mortgage Backed Securities aus.
Sonderfrage: Aktuelle Margen und LTVs in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Bei der seit 2014 regelmäßig gestellten Sonderfrage nach der Einschätzung markttypischer LTVs (Loan-to-Value) im Core- und Value-Add-Segment zeigen sich in der aktuellen Umfrage sehr ähnliche Entwicklungen beider Risikoklassen. „Im Vergleich zur Befragung dieses Themenkomplexes im zweiten Quartal 2021 fallen die durchschnittlichen LTVs von Bestandsimmobilien über fast alle abgefragten Nutzungsarten niedriger aus. Die einzige Ausnahme ist der durchschnittliche LTV für Büroimmobilien im Core-Segment, der unverändert bei 63 Prozent liegt“, so Helge Scheunemann.
Im Core-Segment werden Rückgänge bei den durchschnittlichen LTVs zwischen 2 (Hotel) und 4 Prozentpunkten (Wohnen) registriert. Im Value-Add-Segment beträgt der Rückgang für Hotelimmobilien drei Prozentpunkte, für die verbleibenden Nutzungsarten sind es jeweils vier Prozentpunkte.
Unverändert zeigen sich die niedrigsten durchschnittlichen LTVs bei der Nutzungsart Hotel (58 bzw. 55 % für Core bzw. Value-Add) und die höchsten durchschnittlichen LTVs bei der Nutzungsart Wohnen (69 bzw. 65 % für Core bzw. Value-Add).
Stärker differenziert ist das Bild bei den markttypischen Margen für die gewerbliche Finanzierung von Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Im Core Segment haben nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer die durchschnittlichen Margen für die Nutzungsarten Büro (+ 6,06 Bps), Logistik (+ 4,86 Bps) und Wohnen (+ 9,77 Bps) gegenüber der letzten Befragung leicht zugelegt. „Dies ist vor allem auf die gestiegenen Refinanzierungskosten der Banken für die im Core Segment beliebte langfristige Finanzierung bis zu zehn Jahre zurückzuführen“, so Timo Wagner. Dagegen fallen diese für die Nutzungsarten Einzelhandel (-17,48 Bps) und Hotel (-13,4 Bps) deutlich niedriger aus. Die resultierenden, durchschnittlichen Margen im Core-Segment bewegen sich aktuell zwischen 94,4 Basispunkten (Wohnen) und 207,1 Basispunkten (Hotel). Im Value-Add-Segment ergeben sich niedrigere durchschnittliche Margen als noch im zweiten Quartal 2021. Die Rückgänge reichen von 3,28 (Büro) bis 32,55 Basispunkten (Einzelhandel). Wie auch im Core-Segment sind die durchschnittlichen Margen bei den Nutzungsarten Wohnen (133,3 Basispunkte) und Hotel (268,4 Basispunkte) am niedrigsten bzw. am höchsten.
