15.12.2021 Bundesweiter Leerstand steigt leicht auf 611.000 Wohnungen
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 722.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2020) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.
Dr. Reiner Braun, stellv. Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2020 bei 2,8 Prozent oder rund 611.000 Einheiten. Das bedeutet einen leichten Anstieg um etwa 8.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2019 (rund 602.700 Einheiten), aber ca. 136.000 weniger als vor 10 Jahren.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis des letzten Zensus fallen daher höher aus. Im Jahr 2011 summierte sich der totale Leerstand auf 1,11 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen (vgl. Tabelle 3). Damit waren im Jahr 2011 gut vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,2 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,2 Prozent. Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 7,4 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent und ist damit weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.“
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten München und Frankfurt/M. (je 0,2 Prozent) sowie in Münster (0,3 Prozent), Freiburg und Ingolstadt (je 0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (9,3%) und Frankfurt/Oder (9,1%). Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Leipzig ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2015 um 2,6 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Salzgitter (-1,4 Punkte), Kaufbeuren (-1,0 Punkte), Flensburg (-0,9 Punkte) und Potsdam (-0,8 Punkte). Bedeutende Zuwächse von einem Prozentpunkt oder mehr weisen Dessau-Roßlau (+2,0 Punkte), Frankfurt/Oder (+1,3 Punkte) sowie Gera (+1,1 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die Städte Eisenach sowie Emden (+0,6 bzw. +0,4 Punkte).“
Fazit: Die Mieten in den Schwarmstädten wachsen schon seit drei Jahren langsamer als im Umland. Nun deutet auch die Entwicklung der Leerstände auf eine mögliche Trendwende, jedoch verzerrt das Corona-Jahr die Statistik. So ist die Einwohnerzahl vieler Städte im Jahr 2020 aufgrund der durch die Corona Pandemie verhinderten Zuwanderung aus dem Ausland im Saldo gesunken. Sobald die Pandemie besser beherrschbar wird und die Reisebeschränkungen vollends aufgehoben sind, werden die Zuwanderungszahlen unter anderem aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels in vielen Branchen wieder kräftig steigen.
Dennoch dürften die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein. Dies zeigt nicht zuletzt die seit Jahren zunehmende Suburbanisierung. Aber nicht nur die Nachfrageseite entlastet die urbanen Wohnungsmärkte. Auch auf der Angebotsseite hat sich viel getan: Mittlerweile werden in den Schwarmstädten doppelt so viele Wohnungen neu gebaut als noch vor zehn Jahren. Eine Entlastung ist daher zumindest mittelfristig sehr wahrscheinlich. Dann wird wieder verstärkt die Qualität der neu gebauten und angebotenen Wohnungen im Vordergrund stehen. Schlechte Qualitäten stehen nämlich jetzt bereits leer.
Dr. Reiner Braun, stellv. Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2020 bei 2,8 Prozent oder rund 611.000 Einheiten. Das bedeutet einen leichten Anstieg um etwa 8.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2019 (rund 602.700 Einheiten), aber ca. 136.000 weniger als vor 10 Jahren.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis des letzten Zensus fallen daher höher aus. Im Jahr 2011 summierte sich der totale Leerstand auf 1,11 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen (vgl. Tabelle 3). Damit waren im Jahr 2011 gut vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,2 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,2 Prozent. Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 7,4 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent und ist damit weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.“
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten München und Frankfurt/M. (je 0,2 Prozent) sowie in Münster (0,3 Prozent), Freiburg und Ingolstadt (je 0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (9,3%) und Frankfurt/Oder (9,1%). Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Leipzig ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2015 um 2,6 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Salzgitter (-1,4 Punkte), Kaufbeuren (-1,0 Punkte), Flensburg (-0,9 Punkte) und Potsdam (-0,8 Punkte). Bedeutende Zuwächse von einem Prozentpunkt oder mehr weisen Dessau-Roßlau (+2,0 Punkte), Frankfurt/Oder (+1,3 Punkte) sowie Gera (+1,1 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die Städte Eisenach sowie Emden (+0,6 bzw. +0,4 Punkte).“
Fazit: Die Mieten in den Schwarmstädten wachsen schon seit drei Jahren langsamer als im Umland. Nun deutet auch die Entwicklung der Leerstände auf eine mögliche Trendwende, jedoch verzerrt das Corona-Jahr die Statistik. So ist die Einwohnerzahl vieler Städte im Jahr 2020 aufgrund der durch die Corona Pandemie verhinderten Zuwanderung aus dem Ausland im Saldo gesunken. Sobald die Pandemie besser beherrschbar wird und die Reisebeschränkungen vollends aufgehoben sind, werden die Zuwanderungszahlen unter anderem aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels in vielen Branchen wieder kräftig steigen.
Dennoch dürften die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein. Dies zeigt nicht zuletzt die seit Jahren zunehmende Suburbanisierung. Aber nicht nur die Nachfrageseite entlastet die urbanen Wohnungsmärkte. Auch auf der Angebotsseite hat sich viel getan: Mittlerweile werden in den Schwarmstädten doppelt so viele Wohnungen neu gebaut als noch vor zehn Jahren. Eine Entlastung ist daher zumindest mittelfristig sehr wahrscheinlich. Dann wird wieder verstärkt die Qualität der neu gebauten und angebotenen Wohnungen im Vordergrund stehen. Schlechte Qualitäten stehen nämlich jetzt bereits leer.
