21.12.2021 Europäischer Immobilienmarkt: Erholung nimmt im 3. Quartal zu
Immobilien haben ihren Status als sicherer Hafen aufgrund eines attraktiven Risiko-Rendite-Verhältnisses in einem Niedrigzinsumfeld behauptet. Trotz der umfangreichen Liquidität ist der Immobilienmarkt etwas angespannt und durch die Angebotsqualität begrenzt. Die Anleger sind nach wie vor äußerst wählerisch und achten zunehmend auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG). Auf dem Mietmarkt konzentriert sich die Nachfrage nach Büroflächen hauptsächlich auf die wirtschaftlichsten und nachhaltigsten Objekte in zentral gelegenen und gut erreichbaren Gebieten. Investoren richten daher ihr Augenmerk auf „hochmoderne“ Gebäude, die den neuen Herausforderungen wie flexiblen Büros und Co-Working sowie den immer anspruchsvolleren Energieanforderungen gerecht werden können. Die Suche nach zentral gelegenen Räumlichkeiten dürfte dazu beitragen, die Attraktivität der traditionellen Geschäftsviertel zu erhalten, die weiterhin von geringen Leerständen geprägt sind.
Steigendes Investmentvolumen
Im dritten Quartal 2021 stieg das europäische Investmentvolumen für Büros weiter an und erreichte zum 30.09.2021 153 Mrd. EUR. Deutschland (37,9 Mrd. EUR), Großbritannien (37,5 Mrd. EUR) und Frankreich (16 Mrd. EUR) bleiben die von nationalen und internationalen Investoren bevorzugten Märkte. Die Investoren konzentrieren sich vor allem auf Anlagen in den Zentren der Hauptstädte, insbesondere im Bürosegment, auch wenn die großen Regionalstädte eine immer größere Rolle spielen. Büros bleiben die beliebteste Anlageklasse für Investoren und machen 50 % der Investments in Europa aus (Stand: 30.09.2021), gefolgt von Logistikimmobilien mit 30 %. Tourismusimmobilien haben sich stark erholt, mit einem Anstieg des Investitionsumfangs um 63 % im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2020. Das Einzelhandelssegment, insbesondere die Bereiche Lebensmittel, Haushaltswaren und Sport, erholt sich aufgrund einer neuen städtischen Handelshierarchie.
Büromietmärkte finden neues Gleichgewicht
Nach den Erholungsanzeichen in der ersten Jahreshälfte 2021 hat der Mietmarkt in den großen europäischen Städten im dritten Quartal 2021 an Dynamik gewonnen. Trotz der zunehmenden Remote-Arbeit bleiben Büros ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur und sind verstärkt auf die Förderung des Wohlbefindens ihrer Nutzer ausgerichtet.
Der Flächenumsatz stieg im dritten Quartal 2021 um 47 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Ein weiteres ermutigendes Zeichen ist die Entwicklung der Netto-Absorption, die sich auf die neue Immobiliennachfrage bezieht. Sie wurde im zweiten Quartal 2021 zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2019 wieder positiv und verzeichnete im dritten Quartal 2021 einen Anstieg von 339 % im Vergleich zum Vorquartal und verdeutlicht damit die Wachstumspläne der Nutzer.
Das unmittelbare Angebot ging im 3. Quartal 2021 in Europa zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie zurück. Der Angebotsrückgang war besonders in Berlin zu beobachten, wo der Leerstand innerhalb eines Quartals um 22 % zurückging. Die Leerstandsquoten in den größeren europäischen Städten bleiben insgesamt im Rahmen und reichen von unter 3 % in den wichtigsten deutschen Städten bis zu über 10 % in Madrid und Mailand. Trotz der gestiegenen Anzahl neuer Büroflächen aufgrund der hohen Fertigstellungsrate von Projekten, die vor der Krise begonnen wurden, besteht das Büroangebot insgesamt immer noch hauptsächlich aus Gebrauchtimmobilien, die den Erwartungen der Nutzer nicht mehr entsprechen.
Stabile Entwicklung der Spitzenmieten
Die Kluft zwischen Objekten, die den neuen Anforderungen in zentralen Lagen entsprechen, und solchen, die die Erwartungen der Nutzer nicht mehr erfüllen, wird immer größer und führt zur Entstehung eines Zwei-Klassen-Marktes. Bei erstklassigen Objekten bleiben die Spitzenmieten in ganz Europa weitgehend stabil auf Rekordniveau. In Berlin, Lyon und London sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, während sie in Dublin und Madrid zurückgingen. In den Randgebieten der Großstädte, wo das Angebot nach wie vor groß ist, ist ebenfalls ein Abwärtsdruck auf die Mieten zu beobachten.
Auf allen europäischen Märkten sind die Prämien gestiegen, sowohl bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge als auch bei den Verhandlungen über die Erneuerung oder Verlängerung bestehender Mietverträge. Die Kluft zwischen den nominalen und den wirtschaftlichen Mietwerten vergrößert sich.
(Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers). Quellen: CBRE, La Française REM Research
Steigendes Investmentvolumen
Im dritten Quartal 2021 stieg das europäische Investmentvolumen für Büros weiter an und erreichte zum 30.09.2021 153 Mrd. EUR. Deutschland (37,9 Mrd. EUR), Großbritannien (37,5 Mrd. EUR) und Frankreich (16 Mrd. EUR) bleiben die von nationalen und internationalen Investoren bevorzugten Märkte. Die Investoren konzentrieren sich vor allem auf Anlagen in den Zentren der Hauptstädte, insbesondere im Bürosegment, auch wenn die großen Regionalstädte eine immer größere Rolle spielen. Büros bleiben die beliebteste Anlageklasse für Investoren und machen 50 % der Investments in Europa aus (Stand: 30.09.2021), gefolgt von Logistikimmobilien mit 30 %. Tourismusimmobilien haben sich stark erholt, mit einem Anstieg des Investitionsumfangs um 63 % im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2020. Das Einzelhandelssegment, insbesondere die Bereiche Lebensmittel, Haushaltswaren und Sport, erholt sich aufgrund einer neuen städtischen Handelshierarchie.
Büromietmärkte finden neues Gleichgewicht
Nach den Erholungsanzeichen in der ersten Jahreshälfte 2021 hat der Mietmarkt in den großen europäischen Städten im dritten Quartal 2021 an Dynamik gewonnen. Trotz der zunehmenden Remote-Arbeit bleiben Büros ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur und sind verstärkt auf die Förderung des Wohlbefindens ihrer Nutzer ausgerichtet.
Der Flächenumsatz stieg im dritten Quartal 2021 um 47 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Ein weiteres ermutigendes Zeichen ist die Entwicklung der Netto-Absorption, die sich auf die neue Immobiliennachfrage bezieht. Sie wurde im zweiten Quartal 2021 zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2019 wieder positiv und verzeichnete im dritten Quartal 2021 einen Anstieg von 339 % im Vergleich zum Vorquartal und verdeutlicht damit die Wachstumspläne der Nutzer.
Das unmittelbare Angebot ging im 3. Quartal 2021 in Europa zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie zurück. Der Angebotsrückgang war besonders in Berlin zu beobachten, wo der Leerstand innerhalb eines Quartals um 22 % zurückging. Die Leerstandsquoten in den größeren europäischen Städten bleiben insgesamt im Rahmen und reichen von unter 3 % in den wichtigsten deutschen Städten bis zu über 10 % in Madrid und Mailand. Trotz der gestiegenen Anzahl neuer Büroflächen aufgrund der hohen Fertigstellungsrate von Projekten, die vor der Krise begonnen wurden, besteht das Büroangebot insgesamt immer noch hauptsächlich aus Gebrauchtimmobilien, die den Erwartungen der Nutzer nicht mehr entsprechen.
Stabile Entwicklung der Spitzenmieten
Die Kluft zwischen Objekten, die den neuen Anforderungen in zentralen Lagen entsprechen, und solchen, die die Erwartungen der Nutzer nicht mehr erfüllen, wird immer größer und führt zur Entstehung eines Zwei-Klassen-Marktes. Bei erstklassigen Objekten bleiben die Spitzenmieten in ganz Europa weitgehend stabil auf Rekordniveau. In Berlin, Lyon und London sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, während sie in Dublin und Madrid zurückgingen. In den Randgebieten der Großstädte, wo das Angebot nach wie vor groß ist, ist ebenfalls ein Abwärtsdruck auf die Mieten zu beobachten.
Auf allen europäischen Märkten sind die Prämien gestiegen, sowohl bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge als auch bei den Verhandlungen über die Erneuerung oder Verlängerung bestehender Mietverträge. Die Kluft zwischen den nominalen und den wirtschaftlichen Mietwerten vergrößert sich.
(Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers). Quellen: CBRE, La Française REM Research
