05.01.2022 Hamburg: Neue Zuversicht am Büroflächenmarkt
Mit einem Flächenumsatz von ca. 485.000 m² verbessert sich das Ergebnis im Jahr 2021 auf dem Markt für Büroflächenvermietung um 40,6 % (345.000 m²) gegenüber dem Vorjahr. Die Differenz im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 beträgt lediglich noch 12 %. „Aufgrund einiger Großgesuche am Markt erwarte ich für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 500.000 m², der auch an die 545.000 m² aus dem Jahr 2019 heranreichen könnte“, prognostiziert Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Seiner Marktbeobachtung zufolge habe seitens zahlreicher Unternehmen keine deutliche Flächenreduktion durch eine Arbeitsverlagerung ins Home-Office stattgefunden. Vielmehr sei eine Verschiebung der Nutzungsbereiche innerhalb der Büroflächen zu verzeichnen. Der Leerstand sei zwar leicht auf 540.000 m² (12,5 %) gestiegen, bewege sich aber noch immer auf sehr moderatem Niveau. „Der Gesamtleerstand in Hamburg ist nur eine statistische Durchschnittszahl, da der Wert extrem nach Lage und Objektqualität divergiert“, erläutert Horstmann. So seien insbesondere in den Toplagen der Innenstand und HafenCity nahezu keine Flächen in guter Qualität zeitnah verfügbar, wohingegen in peripheren Lagen die Leerstandsquote auch zweistellig sein kann.
Seiner Meinung nach wird diese Tendenz anhalten: Weiterhin hoher bzw. steigender Leerstand in peripheren Lagen und eine weitere Verknappung in Toplagen. Diese würden weiter profitieren, da die Ansprüche der Unternehmen an den Bürostandort gestiegen sind, um für die Mitarbeiter attraktiv zu sein. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 31,50 €/m² (3,3 %), die Durchschnittsmiete ist um 75 Cent/m² auf 18,15 €/m² gestiegen (4,3 %).
Die wesentlichen Marktentwicklungen im Überblick:
• Lagen
Die City verliert gegenüber dem Jahr 2020 zwar 0,9 Prozentpunkte bleibt aber mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 22,8 % (ca. 107.000 m²) alleiniger Spitzenreiter. Der Hamburger Westen verzeichnet auf Rang zwei ein Minus von 10,1 Prozentpunkten und liegt gleichauf mit der City-Süd. Die HafenCity (9,7 %) und die City-Nord (9,5 %) folgen knapp dahinter.
• Branchen
Mit einem Plus von 10,9 Prozentpunkten auf 16,4 % springt der Bereich Transport/Verkehr auf Platz 3 des Branchen-Rankings. Davor positionieren sich mit 17,6 % (8,5 Prozentpunkte) das Finanzwesen und der Bereich Industrieverwaltung mit 16,5 % (-0,8 Prozentpunkte). 12,4 Prozentpunkte auf 8,9 % verloren haben die unternehmensnahen Dienstleister.
• Verträge nach Größenklassen
Im Jahr 2021 wurden auf dem Markt für Büroflächenvermietung in Hamburg 56% (+14 Prozentpunkte) der Mietverträge in der Größenklasse < 500 m² abgeschlossen. Die folgende Größenklasse 501 – 1.000 m² verzeichnete 23 % (-8 Prozentpunkte). Unverändert zeigt sich der Bereich > 5.000 m² mit einem Anteil von 2 % (11 Verträge).
• Flächenumsatz nach Größenklassen
Ca. 133.000 m² Bürofläche wurden in den Größenklassen > 5.000 m² abgeschlossen, Das entspricht einem Anteil von 27 % (+ 9 Prozentpunkte). Die übrigen Flächenumsätze verteilen sich nahezu ausgeglichen auf die übrigen Größenklassen: < 500 m² (16 %; - 7 Prozentpunkte), 501 – 1.000 m² (18 %; -5 Prozentpunkte), 1.001 – 2.000 m² (20 %; + 5 Prozentpunkte), 2.001 – 5.000 m² (19 %; -5 Prozentpunkte).
• Die größten Einzelumsätze
Sieben Flächenumsätze waren größer als 10.000 m²: Berenberg Bank, Überseering, ca. 19.210 m² - Staatsanwaltschaft Hamburg. Ludwig-Erhard-Straße, ca. 17.604 m² - Techniker Krankenkasse, Bramfelder Straße, ca. 14.500 m² - Maersk, Klosterwall, ca. 13.200 m² - Signal Iduna, Kapstadtring, ca. 13.000 m² - Sysmex Deutschland GmbH, Büro-Campus Deelböge, ca. 11.716 m² - Wintershall Dea, Am Lohsepark, ca. 11.500 m².
Seiner Marktbeobachtung zufolge habe seitens zahlreicher Unternehmen keine deutliche Flächenreduktion durch eine Arbeitsverlagerung ins Home-Office stattgefunden. Vielmehr sei eine Verschiebung der Nutzungsbereiche innerhalb der Büroflächen zu verzeichnen. Der Leerstand sei zwar leicht auf 540.000 m² (12,5 %) gestiegen, bewege sich aber noch immer auf sehr moderatem Niveau. „Der Gesamtleerstand in Hamburg ist nur eine statistische Durchschnittszahl, da der Wert extrem nach Lage und Objektqualität divergiert“, erläutert Horstmann. So seien insbesondere in den Toplagen der Innenstand und HafenCity nahezu keine Flächen in guter Qualität zeitnah verfügbar, wohingegen in peripheren Lagen die Leerstandsquote auch zweistellig sein kann.
Seiner Meinung nach wird diese Tendenz anhalten: Weiterhin hoher bzw. steigender Leerstand in peripheren Lagen und eine weitere Verknappung in Toplagen. Diese würden weiter profitieren, da die Ansprüche der Unternehmen an den Bürostandort gestiegen sind, um für die Mitarbeiter attraktiv zu sein. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 31,50 €/m² (3,3 %), die Durchschnittsmiete ist um 75 Cent/m² auf 18,15 €/m² gestiegen (4,3 %).
Die wesentlichen Marktentwicklungen im Überblick:
• Lagen
Die City verliert gegenüber dem Jahr 2020 zwar 0,9 Prozentpunkte bleibt aber mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 22,8 % (ca. 107.000 m²) alleiniger Spitzenreiter. Der Hamburger Westen verzeichnet auf Rang zwei ein Minus von 10,1 Prozentpunkten und liegt gleichauf mit der City-Süd. Die HafenCity (9,7 %) und die City-Nord (9,5 %) folgen knapp dahinter.
• Branchen
Mit einem Plus von 10,9 Prozentpunkten auf 16,4 % springt der Bereich Transport/Verkehr auf Platz 3 des Branchen-Rankings. Davor positionieren sich mit 17,6 % (8,5 Prozentpunkte) das Finanzwesen und der Bereich Industrieverwaltung mit 16,5 % (-0,8 Prozentpunkte). 12,4 Prozentpunkte auf 8,9 % verloren haben die unternehmensnahen Dienstleister.
• Verträge nach Größenklassen
Im Jahr 2021 wurden auf dem Markt für Büroflächenvermietung in Hamburg 56% (+14 Prozentpunkte) der Mietverträge in der Größenklasse < 500 m² abgeschlossen. Die folgende Größenklasse 501 – 1.000 m² verzeichnete 23 % (-8 Prozentpunkte). Unverändert zeigt sich der Bereich > 5.000 m² mit einem Anteil von 2 % (11 Verträge).
• Flächenumsatz nach Größenklassen
Ca. 133.000 m² Bürofläche wurden in den Größenklassen > 5.000 m² abgeschlossen, Das entspricht einem Anteil von 27 % (+ 9 Prozentpunkte). Die übrigen Flächenumsätze verteilen sich nahezu ausgeglichen auf die übrigen Größenklassen: < 500 m² (16 %; - 7 Prozentpunkte), 501 – 1.000 m² (18 %; -5 Prozentpunkte), 1.001 – 2.000 m² (20 %; + 5 Prozentpunkte), 2.001 – 5.000 m² (19 %; -5 Prozentpunkte).
• Die größten Einzelumsätze
Sieben Flächenumsätze waren größer als 10.000 m²: Berenberg Bank, Überseering, ca. 19.210 m² - Staatsanwaltschaft Hamburg. Ludwig-Erhard-Straße, ca. 17.604 m² - Techniker Krankenkasse, Bramfelder Straße, ca. 14.500 m² - Maersk, Klosterwall, ca. 13.200 m² - Signal Iduna, Kapstadtring, ca. 13.000 m² - Sysmex Deutschland GmbH, Büro-Campus Deelböge, ca. 11.716 m² - Wintershall Dea, Am Lohsepark, ca. 11.500 m².
