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06.01.2022 Wohnportfoliotransaktionsmarkt 2021 auf Allzeithoch mit 51 Mrd. Euro

Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – hat der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios das zweite Coronajahr 2021 mit einem historischen Höchstwert beendet. Infolge des besten Quartalsergebnisses aller Zeiten, das mit rund 29,5 Mrd. Euro bereits allein über dem Gesamtresultat des bisherigen Rekordjahres 2015 von 23,9 Mrd. Euro liegt, klettert das gehandelte Volumen 2021 auf 50,9 Mrd. Euro (290.500 gehandelte Wohneinheiten). „Die 50 Mrd. Euro-Marke konnte in diesem Jahr trotz coronabedingter Unsicherheiten und dank der Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen zum ersten Mal in der Geschichte überschritten werden. Aber auch ohne diesen Zusammenschluss wäre mit einem Investmentvolumen von fast 30 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch erreicht worden“, fasst Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, die zentralen Ergebnisse zusammen.

Mit dem Megadeal entsteht das größte Wohnungsunternehmen in Europa, nachdem sich Vonovia nun knapp 90 Prozent der Anteile am ehemaligen Wettbewerber sichern konnte. In die Analyse sind die Wohnungen der Deutsche Wohnen dabei anteilig mit rund 22 Mrd. Euro eingeflossen. Der Großteil dieser Einheiten befindet sich in Berlin, wodurch die Bundeshauptstadt noch stärker in den Fokus des Marktgeschehens rückt.
„Die Mehrheitsübernahme an der Deutsche Wohnen führt zudem dazu, dass das Größensegment ‚über 500 Mio. Euro‘ mit einem Marktanteil von 66,7 Prozent bzw. 33,9 Mrd. Euro das mit Abstand wichtigste Größencluster bildet. Das entsprechende Vorjahresergebnis wird um 26 Mrd. Euro übertroffen“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Im bisherigen Rekordjahr 2015, in dem auch mehrere Unternehmensübernahmen das Ergebnis trieben, kamen die Megadeals in Summe auf 13,2 Mrd. Euro, was einem damaligen Marktanteil von 55,2 Prozent entsprach.

„Die Nachfrage nach Wohninvestments ist während der Coronakrise weiter angewachsen. Infolgedessen steht am Jahresende nicht nur ein Rekordergebnis, sondern auch eine im Jahresvergleich positive Preisentwicklung“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. So ist der durchschnittliche Preis je Wohnung aufgrund einer Vielzahl von Forward-Deals, eines hohen Anteils an Core-Produkten sowie einer generellen Verteuerung in allen Investmentklassen des Wohnportfoliosegments im Jahresschnitt auf über 175.000 Euro gewachsen. Im Vergleich zu 2020 stellt dies ein Plus von rund 30 Prozent dar, wobei im Vorjahr der Durchschnittspreis von einem hohen Anteil an Wohnportfolios der Risikoklassen Value Added & Opportunistic beeinflusst wurde. „Weitere Preiserhöhungen im neuen Jahr sind wahrscheinlich, unter anderem weil Core-Produkte eine unverändert hohe Nachfrage erfahren. Auch die vorangetriebene Bedeutungszunahme von Nachhaltigkeitsaspekten im Wohnungsbau wird Spuren in der Preisentwicklung hinterlassen“, so Mergen.

Megadeals als Volumentreiber mit Fokus auf Berlin

Im Vergleich zu 2020 ist der Marktanteil der Megadeals ab 500 Mio. Euro um rund 28,6 Prozentpunkte gestiegen, was mehr als einer Vervierfachung des Transaktionsvolumens entspricht. Vor allem im Spitzencluster der Abschlüsse über 1 Mrd. Euro werden die Jahresunterschiede noch deutlicher. So gab es in diesem Segment im vorangegangenen Jahr 2020 mit dem ADO-Adler-Zusammenschluss lediglich einen Deal, der mit rund 6 Mrd. gewertet wurde. 2021 summiert sich der entsprechende Umsatz auf 32,5 Mrd. Euro. Größter Abschluss im gerade abgelaufenen Jahr nach der Übernahme der Deutsche Wohnen ist dabei der Verkauf des deutschen Wohnungsbestands von Akelius im dritten Quartal. Dabei hat die schwedische Heimstaden-Gruppe das Portfolio mit über 14.000 Einheiten in Berlin und knapp 3.600 Einheiten in Hamburg für geschätzte 5 Mrd. Euro erworben. Es folgt der Ankauf von über 15.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch das Land Berlin für die landeseigenen Wohnungsunternehmen HOWOGE, Degewo und Berlinovo aus den Beständen der Deutsche Wohnen und Vonovia für 2,5 Mrd. Euro, der ebenfalls im dritten Quartal stattfand. „Die drei größten Abschlüsse des Jahres konzentrieren sich alle auf Berlin. Dies unterstreicht die hohe Anziehungskraft der Hauptstadt trotz aller Enteignungs- und Regulierungsdiskussionen“, so Kanzler.

Anstieg des Transaktionsvolumens in allen Größenklassen

Zu den größten Transaktionen im Abschlussquartal zählen Verkäufe durch die Adler Real Estate bzw. deren Tochterunternehmen. „Dabei wurden zwei Großportfolios mit insgesamt knapp 30.000 Wohnungen für insgesamt 2,3 Mrd. Euro veräußert. Die Bestände befinden sich zum einen größtenteils in ostdeutschen Städten sowie zum anderen in den Bundesländern Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen“, so Kanzler. Neben den dominierenden Großabschlüssen weisen auch die kleineren Größensegmente eine positive Entwicklung im Berichtsjahr 2021 auf. Zwar verloren alle Klassen unterhalb der 500 Mio. Euro-Grenze im Jahresvergleich infolge der Dominanz der Großdeals an Marktanteilen, parallel hat das gehandelte Transaktionsvolumen in den jeweiligen Segmenten aber ausnahmslos zugenommen. Die Bandbreite der Pluswerte liegt dabei zwischen 5,6 Prozent (Größenklasse: „10 < 25 Mio. Euro“ auf 1,9 Mrd. Euro) und 75,0 Prozent (Größenklasse „50 < 100 Mio. Euro“ auf 4,2 Mrd. Euro).

Umsatzplus bei Forward-Deals

Nach einem Rückgang im ersten Coronajahr 2020 hat das Handelsvolumen von Projektentwicklungen 2021 wieder deutlich zugenommen. Nicht zuletzt intensiviert sich die Geschwindigkeit von Ankaufsaktivitäten im Core-Segment aufgrund der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten als Anlagekriterium. „ESG-konforme Objekte erfahren eine stetig wachsende Nachfrage. So hat zum Beispiel die zur Versicherungsgruppe Die Bayerische zählende Pangaea Life in der zweiten Jahreshälfte ihren Wohnfonds Blue Living gestartet und in Neubau-Wohnprojekte mit nachhaltigen Standards in Berlin, Düsseldorf und Hamburg investiert“, meint Mergen. Das Investmentvolumen von Forward-Deals hat sich in Summe 2021 gegenüber 2020 mehr als verdoppelt und ist damit auf rund 7,1 Mrd. Euro gewachsen. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtumsatz von knapp 14 Prozent.

Zu den größten Projektentwicklungstransaktionen 2021 zählt u.a. der Erwerb von über 1.100 Mikroapartments der Marken "The Fizz" und "HVNS" in Freiburg und Hamburg durch International Campus von Capital Bay für 230 Mio. Euro. Ein weiteres Beispiel ist der Ankauf des Tribus-Portfolios mit 570 Wohneinheiten in sechs Projektentwicklungen im Südwesten Deutschlands durch den Spezialfonds "Wohnen Deutschland Spezial" von Union Investment von der SBT Immobiliengruppe für knapp 250 Mio. Euro.

„Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ stärkste Akteure auf Käufer- und Verkäuferseite

Mit Blick auf die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia verwundert es wenig, dass die Investorengruppe der „Immobilienaktiengesellschaften & REITs“ die stärkste Käufer- und Verkäufergruppe mit einer Ankaufssumme von 26,2 Mrd. Euro (Anteil: 51,5 Prozent) und einem Verkaufsvolumen von 34,2 Mrd. Euro (Anteil: 67,2 Prozent) sind. Mit entsprechend kleineren Anteilen am Transaktionsvolumen folgen auf Käuferseite die Investorengruppen „Offene Immobilienfonds & Spezialfonds“ mit 16,4 Prozent und die „Immobiliengesellschaften“ mit 14,3 Prozent. „Den stärksten Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr mit einer nahezu Vervierfachung des Umsatzvolumens auf 3,8 Mrd. Euro zeigt hingegen die öffentliche Hand, was vor allem aus der Großtransaktion des Landes Berlin resultiert“, erläutert Mergen. Auf Verkäuferseite belegen wie im Vorjahr die „Projektentwickler & Bauträger“ den zweiten Platz mit einem Marktanteil von 15,4 Prozent ebenfalls mit deutlichem Abstand zu den erstplatzierten „Immobilienaktiengesellschaften & REITs“.

Deutsche vervielfachen Investmentvolumen, ausländische Investoren mit marginalem Umsatzrückgang

Der Wohnportfoliomarkt ist im Jahr 2021 von deutschen Investoren geprägt worden. So hat sich der Marktanteil einheimischer Käufer im Jahresverlauf auf rund 80,3 Prozent ausgeweitet. Dies entspricht einem Anstieg des Transaktionsvolumens von 11,0 Mrd. Euro im Vorjahr auf nun 40,9 Mrd. Euro. Ausschlaggebend hierfür ist wiederum der Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen. Aber nicht nur bei der Transaktionshöhe sind deutsche Käufer führend. Auch bei der Anzahl der Ankäufe mit einem Anteil von 87,1 Prozent gibt es eine mit dem Vorjahr vergleichbare Dominanz. Die ausländischen Anleger sind somit für rund 19,7 Prozent des Ankaufsvolumens verantwortlich. Deren Umsatz ist damit nur geringfügig um 1,8 Prozent auf rund 10 Mrd. Euro zurückgegangen.

Prognose 2022: Umsatzvolumen oberhalb der 20 Mrd. Euro-Grenze trotz Konjunkturunsicherheiten

„Im Zuge konjunktureller Unsicherheiten, die größtenteils im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stehen, hat sich 2021 das Wohnportfoliosegment als stärkste Assetklasse auf dem deutschen Immobilienmarkt etabliert. 2022 wird sich an dieser Situation wenig ändern. Zu erwarten ist eine unverändert hohe Bedeutung von Forward-Deals. Aus Portfoliobereinigungen unter anderem infolge des letzten Großtransaktionen dürfte aber auch ein höheres Angebot an Bestandsobjekten resultieren“, fasst Wende zusammen. „Zudem scheint die Zeit von Unternehmensfusionen bzw. größeren Unternehmensbeteiligungen noch nicht zu Ende sein. So hat sich zum Beispiel Vonovia eine Kaufoption für 13,3 Prozent der Adler Group-Anteile gesichert und prüft nun das weitere Vorgehen“, fügt Kanzler hinzu. Die ungewöhnlich hohe Zahl an Megadeals wird 2022 aber sicher nicht wieder erreicht. Dennoch rechnet NAI apollo für das kommende Jahr mit einem Ergebnis oberhalb der 20 Mrd. Euro-Marke.

„Ein Rückgang der Investmentaktivitäten infolge der andauernden Corona-Pandemie wird nach den Erfahrungen der vergangenen Quartale nicht erwartet. Gerade in Krisenzeiten stellt Wohnen ein sicheres und nachgefragtes Investmentziel dar“, so Mergen. „Zusätzliche Unterstützung erfährt der deutsche Wohnportfoliomarkt 2022 durch die Wohnungsbauoffensive der Bundesregierung. Hinzu kommt ein erhöhter Investitionsbedarf aufgrund der neuen energetischen Anforderungen, der zusätzliche Portfoliobereinigungen nach sich ziehen wird. Das unverändert niedrige Zinsniveau wird die Marktaktivitäten dabei weiterhin befeuern“, sagt Wende.






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