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06.01.2022 Berliner Gewerbeimmobilien: Zweitstärkstes Ergebnis aller Zeiten

2021 entwickelte sich nach Angaben von Colliers auf dem Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zu einem weiteren Ausnahmejahr. Trotz fortwährender Pandemie-Auswirkungen erwies sich das Interesse und Vertrauen der Investoren in den Berliner Markt als unerschütterlich. Mit 10,5 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen und das zweite Mal nach dem bisherigen Rekordjahr 2019 (12,2 Milliarden Euro) die 10-Milliarden-Marke geknackt. Damit liegt dieses zweitbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen 22 Prozent über dem Vorjahr und satte 69 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Investmentmarkt beweist in der Pandemie seine Stärke als sicherer Hafen mit hervorragenden Wachstumsperspektiven. Eine Jahresendrallye an Großdeals bescherte mit fast 3,6 Milliarden Euro das stärkste jemals registrierte vierte Quartal. Sowohl stabilisierte Core-Assets mit bonitätsstarken Mietern als auch Value Add-Produkte waren gleichermaßen stark nachgefragt.“

Büroimmobilien mit ungebrochen hoher Nachfrage

Büroimmobilien erfreuten sich mit einem Marktanteil von 67 Prozent sowie einem Volumen von fast 7 Milliarden Euro anhaltend großer Beliebtheit. Grundstücksverkäufe zogen erstmalig am Einzelhandel vorbei und summierten sich auf über 1,2 Milliarden Euro und einem Anteil von 12 Prozent. Dies verdeutlicht die gut gefüllte Projektpipeline auf dem Berliner Markt, gefragt sind insbesondere gut angebundene Mikrolagen. Handelsimmobilien sicherten sich mit 970 Millionen Euro Bronze. Die pandemie-bedingt beschleunigten Veränderungen im Einzelhandel sorgen weiterhin für eine zurückhaltende Nachfrage, die sich in einem unterdurchschnittlichen Anteil von neun Prozent äußerte. Objekte mit Lebensmittelanker und Core-Objekte in 1A-Lagen mit Nutzungsdurchmischung wie das Gloria Berlin stehen weiterhin hoch im Kurs.

Abwartend verhalten sich die meisten Hotelinvestoren. Hier sind zunehmend Konversionen zu Büro- und Mixed-Use-Objekten zu beobachten – ein Trend, der auch in 2022 anhalten wird. Industrie- und Logistikobjekte gelten immer mehr als krisensichere Assetklasse. Mit 280 Millionen Euro fiel das Volumen im Marktgebiet Berlin (inklusive Schönefeld) durchschnittlich aus, allerdings bewegten sich die Logistikverkäufe außerhalb des Marktgebiets im Umland unter anderem in den großen Güterverkehrszentren Wustermark und Großbeeren mit 730 Millionen Euro auf Rekordniveau.

Portfolien weiterhin limitiert verfügbar, Einzeltransaktionen bestimmen Marktgeschehen

Das Angebot an Portfolien bleibt äußerst begrenzt, so dass sich die gehandelten Immobilienpakete großer Beliebtheit erfreuten. Größtes Portfolio war das aus 30 Objekten bestehende Optimum-Portfolio, das für über 700 Millionen Euro an Blackstone und Quincap verkauft wurde. Desweiteren trennte sich die CPI Property Group von sechs Gewerbehöfen aus dem GSG-Bestand sowie Patrizia von zwei Bürogebäuden. Dennoch summierten sich Portfoliotransaktionen lediglich auf knapp 1,5 Milliarden Euro und 14 Prozent Marktanteil.

Folglich prägten Einzeltransaktionen das Marktgeschehen, 28 Deals überschritten sogar die 100-Millionen-Marke. Neben dem erneuten Verkauf des Fürst an Aggregate Holdings zählten unter anderem die Victoriastadt Lofts, die Friedrichstraße 108 und das Weidt Park Corner zu den herausragenden Landmark-Deals.

In Hinblick auf die Risikoklassen zeigt sich ein diversifiziertes Bild: Core-Transaktionen waren mit 2,7 Milliarden Euro gefragt, wurden allerdings von Core Plus-Objekten mit 3,2 Milliarden Euro überholt. Auch Value Add-Produkte mit attraktiven Wertsteigerungspotenzialen wurden zahlreich gehandelt, wie das Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro zeigt. Opportunistic-Deals, vornehmlich Grundstücks- und Projektverkäufe ohne gesicherte Cashflows, spielten mit 2,7 Milliarden Euro ebenfalls eine herausragende Rolle. In allen Risikokategorien dominieren Bürogebäude, insbesondere im Segment Core/Core Plus, während im Value Add-Bereich auch Einzelhandels- und Hotelobjekte von Bedeutung sind.

Bürospitzenrendite sinkt auf 2,60 Prozent, B-Lagen und Peripherie verstärkt im Fokus

Die Bruttoanfangsrendite für Core-Bürogebäude fällt in der Spitze auf ein Niveau von 2,60 Prozent und gibt damit binnen Jahresfrist um 20 Basispunkte nach. Der Trend zu B-Lagen und Entwicklungslagen in der Peripherie ließ auch in diesen Teilmärkten die Renditen um 20 Basispunkte auf 2,90 Prozent bzw. 3,40 Prozent abschmelzen. Gesucht sind hier Mikrolagen, die mit hervorragender Anbindung und guten Entwicklungsperspektiven überzeugen können.

Bei Industrie- und Logistikobjekten führt die hohe Nachfrage ebenfalls zu einer hohen Renditekompression in Höhe von 45 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr, so dass die Spitzenrendite in dieser Assetklasse zum Jahresende bei 3,25 Prozent notiert. Top-Einzelhandelsobjekte in 1A-Lagen sowie solche mit Lebensmittelanker erweisen sich mit einer Rendite von 3,10 Prozent (-10 Basispunkte zum Vorjahr) weiterhin als attraktiv, während Hotels unverändert bei 4,40 Prozent liegen.

CBD-Lagen und Teilmärkte außerhalb der Ringbahn besonders stark

Drei Teilmärkte schafften den Sprung über die Milliarden-Grenze: Neben den CBD-Lagen West (2,1 Milliarden Euro) und Ost (1,4 Milliarden Euro) gelang dies aufgrund von großvolumigen Büro- und Grundstücksverkäufen der Mediaspree (knapp 1,1 Milliarden Euro). Mit 3,1 Milliarden Euro floss jeder dritte investierte Euro in Teilmärkte außerhalb der Ringbahn – neben den Victoriastadt Lofts wechselten zahlreiche weitere großvolumige Bürogebäude wie die Ringbahnstraße 126-134 mit dem LKA Berlin oder der Curve Campus in Adlershof den Besitzer.

Asset- und Fondsmanager sowie Projektentwickler aktivste Marktteilnehmer

Dank zahlreicher Großtransaktionen konnten sich die Asset- und Fondsmanager sowohl auf Käufer- sowie auf Verkäuferseite ganz vorn platzieren. Mit über 4,7 Milliarden Euro Ankaufsvolumen und einem Verkaufsvolumen von über 4,3 Milliarden Euro vereinten sie jeweils beinahe die Hälfte des Transaktionsvolumens auf sich. Projektentwickler füllten ihre Pipeline mit Ankäufen in Höhe von 1,3 Milliarden Euro und verkauften Projektentwicklungen in Höhe von 2,4 Milliarden Euro, was in beiden Fällen den zweiten Platz bedeutete. Auf Käuferseite rundeten die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds die aktivsten Akteure ab, während auf Verkäuferseite die privaten Investoren und Family Offices besonders viele Marktchancen ergriffen und die Top 3 komplettieren.

Internationales Kapital kehrt zurück, deutsche Investoren weiterhin sehr kauffreudig

Internationale Investoren kehrten im Jahresverlauf zunehmend zurück auf den Markt. Der Anteil internationaler Käufer stieg von 27 Prozent im ersten Quartal kontinuierlich an, so dass auf das Gesamtjahr 43 Prozent zu verzeichnen sind. Damit bewegt sich die Marktaktivität internationaler Akteure wieder in der Nähe des fünfjährigen Durchschnitts von 52 Prozent. Auf Verkäuferseite fällt die Rückkehr noch deutlicher aus: Im ersten Quartal ergriffen ausländische Verkäufer mit neun Prozent Marktanteil nur wenige Verkaufschancen, auf das Gesamtjahr bezogen stieg der Anteil auf 42 Prozent. Nationales Kapital dominierte folglich über weite Strecken das Marktgeschehen und kam insbesondere in den Top-Lagen und bei Core-Assets zum Zug.

Ausblick: Sehr dynamisches Jahr 2022 erwartet

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Der überaus stabile Bürovermietungsmarkt macht Berlin weiterhin zu einem der attraktivsten Investment-Ziele in Europa. Die niedrige Leerstandsquote und die diversifizierte Wirtschaft der Hauptstadt gepaart mit dem hohen Liquiditätsdruck der Investoren werden auch im Jahr 2022 für ein sehr lebhaftes Marktgeschehen sorgen. Wir erwarten, dass die Marke von 10 Milliarden Euro zum dritten Mal überschritten und das Jahresergebnis von 2021 übertroffen wird. Je nach Produktangebot könnte ein Resultat in Richtung des Rekordjahres 2019 mit 12,2 Milliarden Euro möglich sein.“






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