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07.01.2022 Stuttgarter Investments erreichen mit Endspurt Vor-Corona-Niveau

Mit einem Transaktionsvolumen von circa 2 Milliarden Euro verzeichnet der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2021 den zweithöchsten Wert, der in der Landeshauptstadt jemals umgesetzt wurde. Lediglich im Rekordjahr 2018 lag das Transaktionsvolumen in Stuttgart mit gut 2,3 Milliarden Euro noch etwas höher. Während des gesamten Jahres war insbesondere im risikoaversen Core- und Core Plus-Segment eine überaus rege Nachfrage seitens nationaler wie auch internationaler Investoren zu verzeichnen, geprägt wurde das hohe Transaktionsvolumen des Jahres 2021 jedoch insbesondere durch ein äußerst lebhaftes Schlussquartal, in dem für rund 1 Milliarde Euro gewerbliche Immobilien ihren Besitzer wechselten.

Der mit Abstand größte Anteil des Transaktionsvolumens entfiel mit circa 1,882 Milliarden Euro auf den Bereich der gewerblichen Investments, weitere rund 114 Millionen Euro können dem stark nachgefragten wohnwirtschaftlichen Investmentbereich zugeordnet werden, dessen Volumen jedoch im Jahr 2021 angebotsbedingt unter seinen Möglichkeiten blieb.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Über das gesamte Jahr hinweg standen Investitionen im risikoaversen Core- und Core Plus-Segment im Fokus des Geschehens. Ihr Anteil lag bei über 80 Prozent am Transaktionsvolumen und verdeutlicht, in einem nach wie vor von Unsicherheit geprägten makroökonomischen Umfeld die hohe Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse sowie bonitätsstarker Mieter für Investoren. Diese fanden dabei in der Robustheit des Stuttgarter Büromarktes mit seiner anhaltend niedrigen Leerstandsquote von aktuell nur 3,2 Prozent sowie einem im bundesweiten Vergleich moderaten Mietpreisniveau vielversprechende Gelegenheiten zu vergleichsweise günstigen Kapitalwerten“.

Aufgrund der insbesondere in den risikoaversen Segmenten anhaltend hohen Nachfrage, konnte in der zweiten Jahreshälfte ein weiterer signifikanter Rückgang der Spitzenrendite für Büroinvestments verzeichnet werden. So sank für Premium-Objekte dieser Assetklasse die Spitzenrendite noch einmal deutlich auf 2,85 Prozent (gegenüber 3,10 Prozent in der ersten Jahreshälfte).

Mit einem Anteil von circa 71 Prozent vereinte das Office-Segment wie bereits in den Vorjahren den höchsten Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen auf sich. Zurückzuführen ist dies insbesondere auf großvolumige Transaktionen in dieser Assetklasse. Darüber hinaus konnten mit jeweils rund 185 Millionen Euro hohe Volumina im Grundstückssegment sowie bei Hotelimmobilien verzeichnet werden. Während bei den Grundstückstransaktionen insbesondere der Verkauf des Baufeld 12 im bahnhofsnahen Europaviertel von der deutschen Bahn an das Joint Venture aus Instone Real Estate und der Büschl Unternehmensgruppe zu nennen ist, trug im Hotelsegment der Verkauf des Hotelturms am Mailänder Platz von der Strabag an Union Investment maßgeblich zu dem hohen Volumen bei.

Über das gesamte Jahr 2021 hinweg zeigte sich auf der Käuferseite des Stuttgarter Investmentmarktes insbesondere die Investorengruppe der offenen Immobilienfonds und Spezialfonds überaus aktiv. Sie stellten mit circa 605 Millionen Euro auf der Käuferseite den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Ihnen folgen an zweiter Stelle Versicherungen mit ca. 405 Millionen Euro sowie fast gleichauf Projektentwickler und Bauträger mit circa 395 Millionen Euro. Auf der Verkäuferseite dominierten wie bereits im Vorjahr insbesondere nationale Projektentwickler und Bauträger das Geschehen. Mit rund 836 Millionen Euro entfiel circa 44 Prozent des Transaktionsvolumens allein auf diese Akteursgruppe. Nennenswerten Anteil am Verkaufsvolumen hatten darüber hinaus Vermögensverwalter mit rund 465 Millionen Euro.

Während sich internationale Investoren noch bis zur ersten Jahreshälfte 2021 zurückhaltend zeigten, konnte nach Aussage von Leukhardt ab dem dritten Quartal eine wieder zunehmende Aktivität ausländischen Kapitals am Stuttgarter Investmentmarkt beobachtet werden. Dennoch fiel ihr Anteil am Transaktionsvolumen – insbesondere auf Käuferseite – noch etwas niedriger als in den Vor-Corona-Jahren aus.

„Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt konnte insbesondere in der zweiten Jahreshälfte wieder an die überdurchschnittlich lebhaften Jahre 2018 und 2019 anknüpfen. In immer noch unsicheren Corona-Zeiten standen dabei mehr denn je Sicherheit und Stabilität im Fokus der Investoren, was sich an dem hohen Anteil von Investitionen im Core-Segment widerspiegelt. Dennoch sehen wir für dieses Jahr auch für Value-Add Investoren wie auch Projektentwickler einige vielversprechende Chancen, da sich der Stuttgarter Büromarkt im Wandel hinsichtlich der Büroflächenstruktur und des Qualitätsanspruchs der Nutzer befindet. War der Stuttgarter Büromarkt über lange Zeit durch Bestandsobjekte dominiert, werden in den kommenden Jahren Revitalisierungen und Projektentwicklungen das Geschehen maßgeblich beeinflussen.

Der Büromarkt und damit auch das Investmentjahr 2022 werden im Zeichen der Nachhaltigkeit stehen - Büroobjekte, die dem Artikel 8 und 9 der EU-Offenlegungsverordnung entsprechen, werden in den Fokus der Investoren rücken. Für Bestandshalter werden Revitalisierungen und Repositionierungen zunehmend an Bedeutung gewinnen. Auch die weitere Entwicklung der Inflation wird das kommende Immobilienjahr maßgeblich beeinflussen. Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt hat sich in diesem Umfeld bislang als äußerst robust erwiesen, so dass wir davon ausgehen, dass das Renditeniveau im Jahr 2022 auf seinem historischen Tiefstand verharren wird. Trotz hoher Nachfrage erwarten wir, dass aufgrund des traditionell äußerst limitierten Angebotes in der baden-württembergischen Landeshauptstadt, das Transaktionsvolumen in diesem Jahr wohl nicht das überaus hohe Niveau des Jahres 2021 erreichen kann, erachten aber einen Wert von rund 1,5 Milliarden Euro als durchaus realistisch“, so Leukhardt abschließend.






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