07.01.2022 Berliner Büromarkt mit Jahresendspurt zurück zu alter Stärke
Der Berliner Büromarkt hat die Dynamik aus den Sommermonaten in den Jahresendspurt mitgenommen. Mit 314.000 m² erzielt er ein herausragendes Schlussquartal. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz im Marktgebiet (inkl. Eigennutzer) auf 834.000 m², was einer Steigerung von rund 17,5 % gegenüber dem von der Corona-Pandemie geprägten Vorjahr entspricht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Darüber hinaus konnte der langjährige Schnitt um gut 10 % übertroffen werden. „Berlin positioniert sich damit im dritten Jahr in Folge als bundesweit stärkster Büromarkt vor München, wo aktuell mit 661.000 Quadratmetern ein deutlich geringeres Resultat registriert wurde. Die Erfolgsgeschichte der Hauptstadt setzt sich damit unverändert fort. Zu verdanken hat Berlin sein Standing auch einem Feuer-werk von Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter: Noch nie wurden mehr Verträge in diesem Segment gezählt“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Unter den größten finden sich die DKB Service, die 33.500 m² am Hauptbahnhof beziehen wird sowie Abschlüsse der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über 21.400 m² im Regierungsviertel und über 19.200 m² im Teilmarkt Wedding/Prenzlauer Berg. Der Anteil von Eigennutzern am Gesamtumsatz liegt mit 5 % auf dem in den letzten Jahren üblichen niedrigen Niveau. Die mit Abstand um-satzstärksten Teilmärkte 2021 waren Kreuzberg/Friedrichshain und Wedding/Prenzlauer Berg mit 149.000 m² bzw. 103.000 m².
Mit gleich sechs Branchen, die zweistellige Umsatzbeiträge zwischen 10 und 17 % leisten, ist die Nachfrageseite sehr breit aufgestellt. Generell finden sich auf den vorderen Plätzen die für die Hauptstadt typischen Gruppen, angeführt von der öffentlichen Verwaltung, auf die knapp 17 % des Umsatzes entfallen. Weitere 16 % haben die sonstigen Dienstleistungen generiert. IuK-Technologien positionieren sich mit rund 12 % auf dem dritten Rang vor den Handelsunternehmen, die wie der Sektor Banken und Finanz-dienstleister 11 % beisteuern. Daneben halten auch Beratungsgesellschaften mit 10 % einen zweistelligen Anteil.
Das Leerstandsvolumen ist im Vorjahresvergleich nochmals um rund 212.000 m² auf 691.000 m² gestiegen (+44 %). Davon entsprechen etwa 41 % einem modernen Standard, der bei den Nutzern im Fokus steht. Die Leerstandsquote hat im Jahresverlauf nach langer Zeit erstmals wieder die 3-%-Marke durchbrochen und nähert sich mit aktuell 3,4 % langsam wieder der Fluktuationsreserve. Innerhalb des CBD liegt sie jedoch weiterhin mit 2,1 % auf einem extrem niedrigen Niveau.
Anhaltend hohe Bautätigkeit, deutlicher Anstieg der Höchstmiete
Nach wie vor zeigen Projektentwickler großes Interesse an der Hauptstadt, etwaige Anzeichen rückläufiger Bautätigkeit sind auch nach fast zwei Jahren Corona-Pandemie nicht in Sicht. Mit einem Volumen von 1,28 Mio. m² befinden sich die Flächen im Bau nahezu auf Vorjahresniveau (-4 %). Nichtsdestotrotz sind mit 671.000 m² weniger Flächen als im Vorjahr noch verfügbar (12 %). Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Planungen für neue Projekte vorangetrieben werden: Mit über 4 Mio. m² ist das Projektvolumen um rund 15 % gestiegen. Aktuell wird am meisten in den Teilmärkten Mediaspree (177.000 m²), Hauptbahnhof (158.700 m²) und Mitte (142.700 m²) gebaut, wobei im letztgenannten noch am meisten Flächen verfügbar sind (108.000 m²).
Wie knapp das Angebot moderner Büroflächen in den beliebtesten Lagen ist, zeigt der Blick auf die Höchstmiete, die binnen Jahresfrist um 3 € auf 43 €/m² gestiegen ist. Erzielt wird sie für Neubauflächen in der Topcity Ost. Aber auch der Potsdamer/Leipziger Platz verzeichnet in der Spitze mittlerweile 42 €/m². Das insgesamt steigende Preisniveau spiegelt sich zudem in der Durchschnittsmiete wider, die auf 28,20 €/m² angezogen hat (+3 %).
Perspektiven
„Der Berliner Büromarkt befindet sich nach dem Umsatzrückgang im vergangenen Jahr auf dem Weg zu alter Stärke. Vor allem die Mietentwicklung knüpft fast nahtlos an die Vor-Corona-Entwicklung an und bestätigt die relative Krisenfestigkeit des Marktes. Vor dem Hintergrund des nach wie vor niedrigen Leer-stands ist ein weiterer Anstieg des Mietniveaus nicht ausgeschlossen“, so Jan Dohrwardt zu den weiteren Aussichten.
Darüber hinaus konnte der langjährige Schnitt um gut 10 % übertroffen werden. „Berlin positioniert sich damit im dritten Jahr in Folge als bundesweit stärkster Büromarkt vor München, wo aktuell mit 661.000 Quadratmetern ein deutlich geringeres Resultat registriert wurde. Die Erfolgsgeschichte der Hauptstadt setzt sich damit unverändert fort. Zu verdanken hat Berlin sein Standing auch einem Feuer-werk von Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter: Noch nie wurden mehr Verträge in diesem Segment gezählt“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Unter den größten finden sich die DKB Service, die 33.500 m² am Hauptbahnhof beziehen wird sowie Abschlüsse der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über 21.400 m² im Regierungsviertel und über 19.200 m² im Teilmarkt Wedding/Prenzlauer Berg. Der Anteil von Eigennutzern am Gesamtumsatz liegt mit 5 % auf dem in den letzten Jahren üblichen niedrigen Niveau. Die mit Abstand um-satzstärksten Teilmärkte 2021 waren Kreuzberg/Friedrichshain und Wedding/Prenzlauer Berg mit 149.000 m² bzw. 103.000 m².
Mit gleich sechs Branchen, die zweistellige Umsatzbeiträge zwischen 10 und 17 % leisten, ist die Nachfrageseite sehr breit aufgestellt. Generell finden sich auf den vorderen Plätzen die für die Hauptstadt typischen Gruppen, angeführt von der öffentlichen Verwaltung, auf die knapp 17 % des Umsatzes entfallen. Weitere 16 % haben die sonstigen Dienstleistungen generiert. IuK-Technologien positionieren sich mit rund 12 % auf dem dritten Rang vor den Handelsunternehmen, die wie der Sektor Banken und Finanz-dienstleister 11 % beisteuern. Daneben halten auch Beratungsgesellschaften mit 10 % einen zweistelligen Anteil.
Das Leerstandsvolumen ist im Vorjahresvergleich nochmals um rund 212.000 m² auf 691.000 m² gestiegen (+44 %). Davon entsprechen etwa 41 % einem modernen Standard, der bei den Nutzern im Fokus steht. Die Leerstandsquote hat im Jahresverlauf nach langer Zeit erstmals wieder die 3-%-Marke durchbrochen und nähert sich mit aktuell 3,4 % langsam wieder der Fluktuationsreserve. Innerhalb des CBD liegt sie jedoch weiterhin mit 2,1 % auf einem extrem niedrigen Niveau.
Anhaltend hohe Bautätigkeit, deutlicher Anstieg der Höchstmiete
Nach wie vor zeigen Projektentwickler großes Interesse an der Hauptstadt, etwaige Anzeichen rückläufiger Bautätigkeit sind auch nach fast zwei Jahren Corona-Pandemie nicht in Sicht. Mit einem Volumen von 1,28 Mio. m² befinden sich die Flächen im Bau nahezu auf Vorjahresniveau (-4 %). Nichtsdestotrotz sind mit 671.000 m² weniger Flächen als im Vorjahr noch verfügbar (12 %). Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Planungen für neue Projekte vorangetrieben werden: Mit über 4 Mio. m² ist das Projektvolumen um rund 15 % gestiegen. Aktuell wird am meisten in den Teilmärkten Mediaspree (177.000 m²), Hauptbahnhof (158.700 m²) und Mitte (142.700 m²) gebaut, wobei im letztgenannten noch am meisten Flächen verfügbar sind (108.000 m²).
Wie knapp das Angebot moderner Büroflächen in den beliebtesten Lagen ist, zeigt der Blick auf die Höchstmiete, die binnen Jahresfrist um 3 € auf 43 €/m² gestiegen ist. Erzielt wird sie für Neubauflächen in der Topcity Ost. Aber auch der Potsdamer/Leipziger Platz verzeichnet in der Spitze mittlerweile 42 €/m². Das insgesamt steigende Preisniveau spiegelt sich zudem in der Durchschnittsmiete wider, die auf 28,20 €/m² angezogen hat (+3 %).
Perspektiven
„Der Berliner Büromarkt befindet sich nach dem Umsatzrückgang im vergangenen Jahr auf dem Weg zu alter Stärke. Vor allem die Mietentwicklung knüpft fast nahtlos an die Vor-Corona-Entwicklung an und bestätigt die relative Krisenfestigkeit des Marktes. Vor dem Hintergrund des nach wie vor niedrigen Leer-stands ist ein weiterer Anstieg des Mietniveaus nicht ausgeschlossen“, so Jan Dohrwardt zu den weiteren Aussichten.
