09.01.2022 Büromarkt Düsseldorf: Gute Signale, Aufschwung lässt auf sich warten
Der Flächenumsatz auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt stieg vor allem aufgrund eines starken vierten Quartals im Vergleich zum Vorjahr an. Allerdings liegt das Ergebnis noch deutlich hinter denen vor der Pandemie. Der Düsseldorfer Investmentmarkt blickt auf das schwächste Ergebnis seit 2014.
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz (275.500 m²) steigt 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 13,7 %
• Medianmiete steigt auf 16,00 Euro/m²
• Transaktionsvolumen summierte sich 2021 auf 2,1 Mrd. Euro – 919 Mio. Euro allein im vierten Quartal
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank um 10 Basispunkte auf 2,9 % (ggü. Q4 2020)
Büromarkt: Steigende Nutzeranforderungen lassen Mieten in der Breite steigen
Im Jahr 2021 wurden am Düsseldorfer Büromarkt ca. 275.500 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 13,7 % mehr als im Jahr 2020 – jedoch 16,7 % weniger als im Zehnjahresdurchschnitt. „Es sind hier vor allem die Großnutzer, die zurückhaltender agieren als vor der Pandemie. Ein Hauptgrund lässt sich in der großen Unsicherheit darüber verorten, wo sich die Homeoffice-Quote post-pandemisch einpendeln und wie hoch der künftige Flächenbedarf ausfallen wird“, sagt Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf.
In dieses Bild passt, dass im Jahr 2021 lediglich drei Abschlüsse im Flächensegment ab 10.000 m² und nur ein Abschluss im Bereich zwischen 5.000 m² und 10.000 m² erfasst wurden. Zwei dieser Anmietungen entfallen auf Mieter der Öffentlichen Hand beziehungsweise Körperschaften des öffentlichen Rechts, eine weitere tätigte ein eingetragener Verein. Zu den vier größten Abschlüssen gehören die Eigennutzertransaktionen von AOK Rheinland/ Hamburg in der entstehenden Büroimmobilie „Toniq II“ sowie von Alltours in der neuen Zentrale am Mannesmannufer.
Da der Baubeginn jeweils im vierten Quartal 2021 erfolgte, gehen beide Transaktionen nun in die Umsatzstatistik ein. Die aktivsten Branchen am Büromarkt waren im letzten Jahr mit einem Anteil von 23 % Unternehmensberatungen, gefolgt von Handel und Logistik mit 19 % sowie die Öffentliche Hand mit 18 % am gesamten Flächenumsatz.
Dass der Büromarkt noch nicht auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt ist, lässt sich am deutlichsten an der Leerstandsquote erkennen. Diese ist im vierten Quartal 2021 um weitere 10 Basispunkte gestiegen und lag zum Ende des Jahres bei nunmehr 7,1 %. Das sind 80 Basispunkte mehr als zum Jahresende 2020. Unterstützt wird dies durch eine anhaltend hohe Zahl an Untervermietungen.
Während die Spitzenmiete im Jahresverlauf stabil bei 28,50 Euro / m² blieb, stieg die Medianmiete* im Vergleich zum Jahr 2020 um 6,7 % an und steht nunmehr bei 16,00 Euro / m². Durch die zunehmenden Anforderungen der Nutzer an die Flächen- und Standortqualität wächst das Mietniveau in der Breite des Marktes. Diese Entwicklung dürfte auch im laufenden Jahr anhalten, während bei der Spitzenmiete eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen ist.
„Neben den steigenden Qualitätsansprüchen an Fläche und Lage nimmt auch das Bedürfnis nach Flexibilität zu. Das betrifft sowohl die Gestaltung der Flächen als auch die Vertragsvereinbarungen. Der Wunsch nach Teilkündigungsrechten und möglichst flexiblen Laufzeiten ist bei den Nutzern weiterhin deutlich stärker ausgeprägt als noch vor Beginn der Pandemie“, beobachtet Meyerhoff und führt aus: „Das schlägt sich auch in der Preisgestaltung und damit höheren Büromieten nieder.“
Neubauten sind für viele Nutzer die erste Wahl. Im vergangenen Jahr wurden dabei rund 123.100 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Im Jahr 2022 kommen 102.100 m² an den Markt, wovon noch rund 43 % verfügbar sind. 2023 folgen zusätzliche 235.700 m², von denen rund 40 % bereits vorvermietet sind. „Den steigenden Qualitätswünschen der Nutzer werden auf absehbare Zeit auch deutlich mehr entsprechende Flächen gegenüberstehen“, kommentiert Meyerhoff und merkt an: „Um dann tatsächlich zum Zuge zu kommen, sollten sich potenzielle Nutzer allerdings frühzeitig um diese Flächenoptionen bemühen. Wir erwarten, dass parallel dazu der Modernisierungsdruck auf die Eigentümer von älteren Bestandsflächen zunehmen wird.“
Da im Verlauf der letzten zwei Jahre viele Flächenentscheidungen aufgeschoben wurden, erwartet Savills, dass mittelfristig ein Nachholeffekt einsetzt. Das wird künftig auch den Wettbewerb unter den Nutzern wieder intensivieren. „Seit Beginn der Pandemie haben wir eine überdurchschnittliche Anzahl von Vertragsverlängerungen mit kurzer Laufzeit beobachtet, da sowohl Nutzer als auch Eigentümer Zeit gewinnen wollten. Mittlerweile haben sich viele Unternehmen jedoch für ein zukünftiges Arbeitsmodell entschieden, so dass wieder vermehrt längerfristige Anmietungen getätigt werden. Dies dürfte sich auch positiv am Investmentmarkt bemerkbar machen und mehr Klarheit hinsichtlich realistischer Mietansätze mit sich bringen“, blickt Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills, voraus.
Investmentmarkt: Nutzerpräferenzen lenken Entscheidungen
Das Transaktionsvolumen summierte sich im Jahr 2021 in Düsseldorf auf 2,1 Mrd. Euro und liegt damit als niedrigstes Ergebnis seit dem Jahr 2014 rund 39 % unter dem des Vorjahres. Der Standort war im vergangenen Jahr zugleich der umsatzschwächste unter den Top 6. Einen positiven Ausblick lässt allerdings das umsatzstarke vierte Quartal mit einem Volumen von etwa 919 Mio. Euro zu.
„Unter Immobilieninvestoren genießt der Düsseldorfer Markt nach wie vor sehr großes Vertrauen. Allerdings sorgt die noch unvollständige Erholung des Nutzermarktes für anhaltende Verunsicherung, sobald in einem Objekt Leerstände vorhanden sind oder Zweifel hinsichtlich der Nachvermietungsaussichten bestehen. Einige Verkaufsprozesse haben sich aus diesem Grund verzögert oder wurden vorläufig ausgesetzt. Damit lässt sich das unterdurchschnittliche Transaktionsvolumen erklären“, berichtet Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf, und prognostiziert: „Mehr Klarheit hinsichtlich der qualitativen und quantitativen Nutzerpräferenzen einerseits und der daraus folgenden zunehmenden Mietabschlüsse andererseits, lässt auch eine zunehmende Rückkehr des Vertrauens im Non-Core-Segment erwarten. Das dürfte sich schließlich auch positiv auf die Anzahl der Verkäufe auswirken. Im laufenden Jahr dürften neben Core- vor allem Core-Plus-Produkte gehandelt werden.“
Die drei größten Transaktionen im vergangenen Jahr waren der Erwerb des bisherigen Stammhauses von HSBC Deutschland in der Königsallee 21 durch ein Konsortium aus der Momeni-Gruppe, Wirtgen Invest und Black Horse Investments (Verkäufer war HSBC), der Kauf des Bürogebäudes „Cubes“ durch die Deka von Axa Investment Managers sowie der Erwerb des „Smart Office“ durch HanseMerkur Grundvermögen von der Bema Gruppe und der ABG Real Estate Group.
Mit einem Anteil von 78 % am Transaktionsvolumen dominierten Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit ca. 9 %. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen etwa 6 % des Volumens – noch nie hatte dieses Segment einen so hohen Stellenwert für das Geschehen am Düsseldorfer Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt.
„Hinsichtlich der Standorte präferieren die Core-Investoren ganz klar den CBD. Im vergangenen Jahr fanden aber auch Transaktionen in B-Lagen wie dem Seestern statt. An solchen Standorten stoßen derzeit aber vor allem die besten Häuser am Platz auf entsprechende Nachfrage unter Investoren“, so Mellies.
Der Düsseldorfer Investmentmarkt wurde wie schon 2020 von Investoren aus Deutschland dominiert. So entfielen auf einheimische Käufer rund 73 % des Transaktionsvolumens. Dahinter reihten sich Investoren aus Großbritannien mit ca. 7 % und Frankreich mit etwa 6 % des Ankaufsvolumens ein.
Offene Spezialfonds waren mit rund 34 % des Transaktionsvolumens wie bereits in den beiden Vorjahren die aktivste Investorengruppe. Auf dem zweiten Rang befinden sich die Bauträger, die sich für rund 28 % des Volumens verantwortlich zeichneten. Dies lag maßgeblich an der Übernahme von Projektgrundstücken durch Aggregate Holdings von ZAR Real Estate. Den dritten Rang belegt die Kategorie Sonstige Asset Manager mit einem Anteil von ca. 15 %.
Im Jahresverlauf ging die Spitzenrendite für Büros um 10 Basispunkte auf 2,9 % zurück. Im vierten Quartal bewegte sie sich seitwärts. „Sobald ein Objekt bonitätsstarke, langfristige Mieter, idealerweise die Öffentliche Hand, aufweist, überbieten sich die Investoren regelrecht. Auch im laufenden Jahr könnte die Spitzenrendite daher weiter zurückgehen“, berichtet Mellies und ergänzt: „Sobald eine Immobilie hinsichtlich ihrer Lage, Objektqualität oder beim Mieterbesatz Makel aufweist, agieren viele Anleger weiterhin vorsichtig. Preise, wie sie vor der Pandemie stellenweise erzielt wurden, können zurzeit nicht erreicht werden.“
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz (275.500 m²) steigt 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 13,7 %
• Medianmiete steigt auf 16,00 Euro/m²
• Transaktionsvolumen summierte sich 2021 auf 2,1 Mrd. Euro – 919 Mio. Euro allein im vierten Quartal
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank um 10 Basispunkte auf 2,9 % (ggü. Q4 2020)
Büromarkt: Steigende Nutzeranforderungen lassen Mieten in der Breite steigen
Im Jahr 2021 wurden am Düsseldorfer Büromarkt ca. 275.500 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 13,7 % mehr als im Jahr 2020 – jedoch 16,7 % weniger als im Zehnjahresdurchschnitt. „Es sind hier vor allem die Großnutzer, die zurückhaltender agieren als vor der Pandemie. Ein Hauptgrund lässt sich in der großen Unsicherheit darüber verorten, wo sich die Homeoffice-Quote post-pandemisch einpendeln und wie hoch der künftige Flächenbedarf ausfallen wird“, sagt Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf.
In dieses Bild passt, dass im Jahr 2021 lediglich drei Abschlüsse im Flächensegment ab 10.000 m² und nur ein Abschluss im Bereich zwischen 5.000 m² und 10.000 m² erfasst wurden. Zwei dieser Anmietungen entfallen auf Mieter der Öffentlichen Hand beziehungsweise Körperschaften des öffentlichen Rechts, eine weitere tätigte ein eingetragener Verein. Zu den vier größten Abschlüssen gehören die Eigennutzertransaktionen von AOK Rheinland/ Hamburg in der entstehenden Büroimmobilie „Toniq II“ sowie von Alltours in der neuen Zentrale am Mannesmannufer.
Da der Baubeginn jeweils im vierten Quartal 2021 erfolgte, gehen beide Transaktionen nun in die Umsatzstatistik ein. Die aktivsten Branchen am Büromarkt waren im letzten Jahr mit einem Anteil von 23 % Unternehmensberatungen, gefolgt von Handel und Logistik mit 19 % sowie die Öffentliche Hand mit 18 % am gesamten Flächenumsatz.
Dass der Büromarkt noch nicht auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt ist, lässt sich am deutlichsten an der Leerstandsquote erkennen. Diese ist im vierten Quartal 2021 um weitere 10 Basispunkte gestiegen und lag zum Ende des Jahres bei nunmehr 7,1 %. Das sind 80 Basispunkte mehr als zum Jahresende 2020. Unterstützt wird dies durch eine anhaltend hohe Zahl an Untervermietungen.
Während die Spitzenmiete im Jahresverlauf stabil bei 28,50 Euro / m² blieb, stieg die Medianmiete* im Vergleich zum Jahr 2020 um 6,7 % an und steht nunmehr bei 16,00 Euro / m². Durch die zunehmenden Anforderungen der Nutzer an die Flächen- und Standortqualität wächst das Mietniveau in der Breite des Marktes. Diese Entwicklung dürfte auch im laufenden Jahr anhalten, während bei der Spitzenmiete eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen ist.
„Neben den steigenden Qualitätsansprüchen an Fläche und Lage nimmt auch das Bedürfnis nach Flexibilität zu. Das betrifft sowohl die Gestaltung der Flächen als auch die Vertragsvereinbarungen. Der Wunsch nach Teilkündigungsrechten und möglichst flexiblen Laufzeiten ist bei den Nutzern weiterhin deutlich stärker ausgeprägt als noch vor Beginn der Pandemie“, beobachtet Meyerhoff und führt aus: „Das schlägt sich auch in der Preisgestaltung und damit höheren Büromieten nieder.“
Neubauten sind für viele Nutzer die erste Wahl. Im vergangenen Jahr wurden dabei rund 123.100 m² neue Bürofläche fertiggestellt. Im Jahr 2022 kommen 102.100 m² an den Markt, wovon noch rund 43 % verfügbar sind. 2023 folgen zusätzliche 235.700 m², von denen rund 40 % bereits vorvermietet sind. „Den steigenden Qualitätswünschen der Nutzer werden auf absehbare Zeit auch deutlich mehr entsprechende Flächen gegenüberstehen“, kommentiert Meyerhoff und merkt an: „Um dann tatsächlich zum Zuge zu kommen, sollten sich potenzielle Nutzer allerdings frühzeitig um diese Flächenoptionen bemühen. Wir erwarten, dass parallel dazu der Modernisierungsdruck auf die Eigentümer von älteren Bestandsflächen zunehmen wird.“
Da im Verlauf der letzten zwei Jahre viele Flächenentscheidungen aufgeschoben wurden, erwartet Savills, dass mittelfristig ein Nachholeffekt einsetzt. Das wird künftig auch den Wettbewerb unter den Nutzern wieder intensivieren. „Seit Beginn der Pandemie haben wir eine überdurchschnittliche Anzahl von Vertragsverlängerungen mit kurzer Laufzeit beobachtet, da sowohl Nutzer als auch Eigentümer Zeit gewinnen wollten. Mittlerweile haben sich viele Unternehmen jedoch für ein zukünftiges Arbeitsmodell entschieden, so dass wieder vermehrt längerfristige Anmietungen getätigt werden. Dies dürfte sich auch positiv am Investmentmarkt bemerkbar machen und mehr Klarheit hinsichtlich realistischer Mietansätze mit sich bringen“, blickt Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills, voraus.
Investmentmarkt: Nutzerpräferenzen lenken Entscheidungen
Das Transaktionsvolumen summierte sich im Jahr 2021 in Düsseldorf auf 2,1 Mrd. Euro und liegt damit als niedrigstes Ergebnis seit dem Jahr 2014 rund 39 % unter dem des Vorjahres. Der Standort war im vergangenen Jahr zugleich der umsatzschwächste unter den Top 6. Einen positiven Ausblick lässt allerdings das umsatzstarke vierte Quartal mit einem Volumen von etwa 919 Mio. Euro zu.
„Unter Immobilieninvestoren genießt der Düsseldorfer Markt nach wie vor sehr großes Vertrauen. Allerdings sorgt die noch unvollständige Erholung des Nutzermarktes für anhaltende Verunsicherung, sobald in einem Objekt Leerstände vorhanden sind oder Zweifel hinsichtlich der Nachvermietungsaussichten bestehen. Einige Verkaufsprozesse haben sich aus diesem Grund verzögert oder wurden vorläufig ausgesetzt. Damit lässt sich das unterdurchschnittliche Transaktionsvolumen erklären“, berichtet Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf, und prognostiziert: „Mehr Klarheit hinsichtlich der qualitativen und quantitativen Nutzerpräferenzen einerseits und der daraus folgenden zunehmenden Mietabschlüsse andererseits, lässt auch eine zunehmende Rückkehr des Vertrauens im Non-Core-Segment erwarten. Das dürfte sich schließlich auch positiv auf die Anzahl der Verkäufe auswirken. Im laufenden Jahr dürften neben Core- vor allem Core-Plus-Produkte gehandelt werden.“
Die drei größten Transaktionen im vergangenen Jahr waren der Erwerb des bisherigen Stammhauses von HSBC Deutschland in der Königsallee 21 durch ein Konsortium aus der Momeni-Gruppe, Wirtgen Invest und Black Horse Investments (Verkäufer war HSBC), der Kauf des Bürogebäudes „Cubes“ durch die Deka von Axa Investment Managers sowie der Erwerb des „Smart Office“ durch HanseMerkur Grundvermögen von der Bema Gruppe und der ABG Real Estate Group.
Mit einem Anteil von 78 % am Transaktionsvolumen dominierten Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit ca. 9 %. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen etwa 6 % des Volumens – noch nie hatte dieses Segment einen so hohen Stellenwert für das Geschehen am Düsseldorfer Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt.
„Hinsichtlich der Standorte präferieren die Core-Investoren ganz klar den CBD. Im vergangenen Jahr fanden aber auch Transaktionen in B-Lagen wie dem Seestern statt. An solchen Standorten stoßen derzeit aber vor allem die besten Häuser am Platz auf entsprechende Nachfrage unter Investoren“, so Mellies.
Der Düsseldorfer Investmentmarkt wurde wie schon 2020 von Investoren aus Deutschland dominiert. So entfielen auf einheimische Käufer rund 73 % des Transaktionsvolumens. Dahinter reihten sich Investoren aus Großbritannien mit ca. 7 % und Frankreich mit etwa 6 % des Ankaufsvolumens ein.
Offene Spezialfonds waren mit rund 34 % des Transaktionsvolumens wie bereits in den beiden Vorjahren die aktivste Investorengruppe. Auf dem zweiten Rang befinden sich die Bauträger, die sich für rund 28 % des Volumens verantwortlich zeichneten. Dies lag maßgeblich an der Übernahme von Projektgrundstücken durch Aggregate Holdings von ZAR Real Estate. Den dritten Rang belegt die Kategorie Sonstige Asset Manager mit einem Anteil von ca. 15 %.
Im Jahresverlauf ging die Spitzenrendite für Büros um 10 Basispunkte auf 2,9 % zurück. Im vierten Quartal bewegte sie sich seitwärts. „Sobald ein Objekt bonitätsstarke, langfristige Mieter, idealerweise die Öffentliche Hand, aufweist, überbieten sich die Investoren regelrecht. Auch im laufenden Jahr könnte die Spitzenrendite daher weiter zurückgehen“, berichtet Mellies und ergänzt: „Sobald eine Immobilie hinsichtlich ihrer Lage, Objektqualität oder beim Mieterbesatz Makel aufweist, agieren viele Anleger weiterhin vorsichtig. Preise, wie sie vor der Pandemie stellenweise erzielt wurden, können zurzeit nicht erreicht werden.“
