10.01.2022 Neuer Rekord bei Logistikinvestments: Hohe Marktaktivität auch 2022
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt beendet das Jahr 2021 mit einem neuen Rekordvolumen. Insgesamt wurden nach Angaben von Colliers über 9,2 Milliarden Euro in deutsche Industrie- und Logistikassets investiert. Das bisherige Rekordjahr 2017 (rund 8,7 Milliarden Euro) konnte nach einer überdurchschnittlichen Jahresendrallye um etwa 8 Prozent übertroffen werden. Bemerkenswert ist vor allem, dass das Ergebnis aus 2017 vorwiegend durch drei großvolumige milliardenschwere Plattform-Übernahmen erzielt wurde, während im Jahr 2021 keine einzige Transaktion in dieser Größenordnung auf dem deutschen Markt verzeichnet wurde, und letzlich die hohe Marktaktivität allein zu dem herausragenden Ergebnis führte.
Der fünfjährige Durchschnitt wurde mit einem Plus von 37 Prozent deutlich überschritten, so dass die Assetklasse sich auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin als zweitstärkster Immobilientyp bei Investoren festigen konnte. Logistikimmobilien rangieren aktuell mit einem Marktanteil von 15 Prozent vor Einzelhandelsimmobilien auf Platz 2.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland erlebt einen wahren Hype um die Assetklasse, was zu großen Teilen auf die äußerst vielversprechende Entwicklung in den letzten 24 Monaten zurückzuführen ist. Dabei spielte vor allem die krisenresistente Nachfrage bei Logistikflächen während der Pandemie eine enorme Rolle, aber auch der damit verbundene Aufschwung im Onlinehandel und die Notwendigkeit einer gutfunktionierenden urbanen Logistik, um die überdurchschnittlichen Paketvolumina bewerkstelligen zu können. Laut einer Prognose des Bundesverbandes für Paket- und Expressdienste (BIEK e.V.) wird die Anzahl der Paketsendungen in Deutschland bis 2025 um jährlich 8 Prozent auf 5,7 Milliarden steigen, was ein nachhaltig positives Wachstum auf der Nachfrageseite verspricht. Vor dem Hintergrund eines stark limitierten Flächenangebots, gehen wir entsprechend weiter von einem positiven Mietpreiswachstum aus.“
Forward-Deals gewinnen an Bedeutung
Da sich insbesondere im Core-Bereich das Angebot sehr überschaubar zeigt und nur eine geringe Anzahl an hochwertigen Neubauimmobilien dem Markt zur Verfügung steht, entscheiden sich als Alternative am derzeit hart umkämpften Markt, immer mehr Investoren für einen Forward-Deal, bei dem Neubauprojekte noch vor Fertigstellung vom Entwickler erworben werden. Käufer versprechen sich hiervon frühzeitig eine attraktive Anlagemöglichkeit zu sichern. Ein Beispiel hierfür ist unter anderem die Projektentwicklung „Coreport II“ in Reichertshofen (zwischen München und Nürnberg), bei dem sich die Real I.S. AG noch während der Bauphase die circa 12.400 Quadratmeter große Neubau-Logistikimmobilie von Intaurus sicherte.
Großvolumige Single-Investments prägen den Markt
Rund 2,9 Milliarden Euro bzw. knapp ein Drittel des Umsatzes konnten Paketverkäufen zugeordnet werden. Der Anteil an Portfolio-Deals am Gesamtumsatz verzeichnet jedoch wie auch schon im Vorjahr eine rückläufige Entwicklung (2020: 35 Prozent vs. 2019: 40 Prozent). Insgesamt wurden zwar mehr Portfolien gezählt als in den letzten beiden Jahren, der Anteil am gesamten Volumen lag dennoch unter dem Durchschnitt. Zurückzuführen ist dies vor allem auf den überproportional hohen Anteil an Single Investments, die 2021 getätigt wurden und für rund 68 Prozent des gesamten Umsatzes verantwortlich waren. Demnach zeigen sich Portfolio-Abverkäufe derzeit weiterhin als seltene, aber beliebte Opportunität, die auf kaufkräftige Abnehmer findet. Der hohe Wettbewerbsdruck sorgt entsprechend für einen überdurchschnittlichen Preiskampf im Bieterverfahren.
Zu den im Jahr 2021 größten Portfolio-Transaktionen zählte unter anderem die milliardenschwere Übernahme des paneuropäischen EQT/Exeter Fonds „Europe Value Venture Fund III“ für insgesamt rund 3,1 Milliarden Euro durch den asiatischen Staatsfonds GIC (Singapur), bei der etwa 20 Prozent auf den deutschen Markt entfallen und unter anderem Immobilien an den Standorten Berlin, Hannover, Paderborn und Dortmund erworben wurden.
Außerdem erfolgte Mitte des Jahres unter anderem der Erwerb des insgesamt über 800 Millionen Euro schweren Clarion Portfolios durch den kanadischen Investor Dream Global, bei dem auch einige deutsche Assets den Besitzer wechselten. Auch im insgesamt über eine Milliarde schweren Summit Portfolio sicherte sich der Tristan Fonds „Episo 5“ neben Büro und Einzelhandelsimmobilien diverse Logistikobjekte in attraktiven Lagen.
Der Anteil an Portfolien im dreistelligen Millionenbereich, die sich 2021 auf dem deutschen Markt abspielten, summierte sich nach Ablauf des vierten Quartals auf rund 2,4 Milliarden Euro, was ein Viertel des Gesamtinvestitionsvolumens ausmachte.
Die größte Einzeltransaktion des Jahres tätigte Deka Immobilien mit dem Erwerb des Metawerk Logistikparks in Meerane (Sachsen) für rund 280 Millionen Euro. Darüber hinaus erwarb die DWS Real Estate GmbH das so genannte Spectrum, eine 95.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie in Hamburg für rund 189 Millionen Euro. In einer ähnlichen Höhe sorgte unter anderem der Erwerb des „Log Plaza Brandenburg“ in Großbeeren für rund 160 Millionen Euro für ein neues Rekord-Transaktionsvolumen (circa 1,1 Milliarden Euro) im Marktgebiet Berlin/Brandenburg. Gleich mehrere Abschlüsse über 50 Millionen Euro summierten sich auf ein neues Allzeithoch, die zudem neue Rekordfaktoren über dem 30-fachen der Jahresmiete vorwiesen.
Spitzenrendite für Logistik nähert sich der 3,0 Prozent-Marke
Die hohe Nachfrage zeigte sich demnach nicht nur in der überdurchschnittlichen Anzahl an Deals, sondern ebenso deutlich in der Preisentwicklung der letzten 12 Monate. Wie zu erwarten, zeigte sich die Renditeentwicklung bei einem gleichzeitig limitierten Angebot im Laufe des Jahres weiterhin auf Talfahrt, so dass die Brutto-Spitzenrendite für Class A-Logistikimmobilien von 3,70 Prozent zu Beginn des Jahres auf aktuell 3,25 Prozent sank und einen neuen Maßstab auf dem deutschen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien setzte.
„Dabei konnten wir über das Jahr hinweg beobachten, dass Investoren auch bei Immobilien mit kurzen Mietvertragslaufzeiten kaum noch Risiken sehen, sofern diese in Lagen mit prognostiziertem Mietwachstum liegen. Insofern können kurze Laufzeiten vielmehr als Chance gesehen werden, die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie nach Ablauf der Mietverträge nochmals zu steigern. Die neue Risikobewertung bestätigt sich auch in den Kaufpreisfaktoren, die über dem 30-fachen liegen und in den letzten 12 Monaten von zahlreichen Transaktionen erzielt wurden“, ergänzt Roy.
Neben den klassischen Logistikassets ist die Investorennachfrage bei Light Industrial-Immobilien weiterhin hoch, die jedoch aufgrund fehlender Objekte am Markt erneut nur einen kleinen Anteil am gesamten Investitionsvolumen ausmachen (circa 20 Prozent bzw. 1,8 Milliarden Euro). Die Renditekompression zeigte sich auch hier fortlaufend. Für Core-Immobilien mit Lage in den TOP-Investmentzentren rangiert die Spitzenrendite nun mittlerweile bei 4,25 Prozent, 65 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Zu den bedeutendsten Transaktionen im Light Industrial-Bereich zählte Ende des Jahres der Erwerb des 20 Hektar großen Siemens Campus in Nürnberg durch VGP sowie der Ankauf des „Sigma Technoparks“ in Augsburg für rund 83 Millionen Euro durch das von AXA und Sirius gegründete Joint Venture Titanium.
Ausländisches Kapital auf stabilem Niveau
Der Anteil an ausländischen Investoren hat sich nach Ablauf des vierten Quartals auf einem ähnlichen Niveau wie zum Vorjahr eingependelt, so dass rund 4,4 Milliarden Euro bzw. 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens internationalen Kapitalgebern zuzuordnen ist. Etwa die Hälfte davon wurden durch Portfolio-Übernahmen generiert, zu der auch die bereits genannte Übernahme des Exeter Portfolios durch den singapurischen Staatsfonds GIC gehörte. Eine weiterhin hohe Marktpräsenz verzeichneten Investoren aus Großbritannien wie etwa Tritax Eurobox. Der britische Logistikinvestor sicherte sich im Laufe des Jahres Immobilien unter anderem in Bönen (118 Millionen Euro) und Gelsenkirchen (32 Millionen Euro) und erwarb per Share-Deal außerdem noch die beiden Logistikzentren von Puma in Geiselwind (Bayern) und Wayfair in Lich (Hessen) für zusammen rund 291 Millionen Euro. Insgesamt entspricht der Marktanteil britischer Investoren rund 28 Prozent des gesamten internationalen Investitionsvolumens.
Ausblick: Hohe Aktivität am Markt auch für 2022 zu erwarten
„Dass das Interesse an Logistikimmobilien weiterhin anhält und auf einem sehr hohen Niveau bleibt, steht mittlerweile außer Frage. Zunehmend mehr Investmenthäuser legen ihren Fokus nun auf Logistik, so dass ausreichend Kapital zur Verfügung steht und platziert werden könnte. Mit Sicherheit wäre das Transaktionsvolumen auch deutlich höher ausgefallen, sofern mehr Produkte dem Markt zur Verfügung gestanden hätten. Investoren, die bei Bieterverfahren nicht zum Zuge gekommen sind, stehen daher unter Druck, ihre Zielallokationen zu erreichen. Unter diesen Aspekten gehen wir mit hohen Erwartungen ins neue Jahr, welches unter anderem durch eine weiterführende Renditekompression geprägt sein wird“, so Roy abschließend.
Der fünfjährige Durchschnitt wurde mit einem Plus von 37 Prozent deutlich überschritten, so dass die Assetklasse sich auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin als zweitstärkster Immobilientyp bei Investoren festigen konnte. Logistikimmobilien rangieren aktuell mit einem Marktanteil von 15 Prozent vor Einzelhandelsimmobilien auf Platz 2.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland erlebt einen wahren Hype um die Assetklasse, was zu großen Teilen auf die äußerst vielversprechende Entwicklung in den letzten 24 Monaten zurückzuführen ist. Dabei spielte vor allem die krisenresistente Nachfrage bei Logistikflächen während der Pandemie eine enorme Rolle, aber auch der damit verbundene Aufschwung im Onlinehandel und die Notwendigkeit einer gutfunktionierenden urbanen Logistik, um die überdurchschnittlichen Paketvolumina bewerkstelligen zu können. Laut einer Prognose des Bundesverbandes für Paket- und Expressdienste (BIEK e.V.) wird die Anzahl der Paketsendungen in Deutschland bis 2025 um jährlich 8 Prozent auf 5,7 Milliarden steigen, was ein nachhaltig positives Wachstum auf der Nachfrageseite verspricht. Vor dem Hintergrund eines stark limitierten Flächenangebots, gehen wir entsprechend weiter von einem positiven Mietpreiswachstum aus.“
Forward-Deals gewinnen an Bedeutung
Da sich insbesondere im Core-Bereich das Angebot sehr überschaubar zeigt und nur eine geringe Anzahl an hochwertigen Neubauimmobilien dem Markt zur Verfügung steht, entscheiden sich als Alternative am derzeit hart umkämpften Markt, immer mehr Investoren für einen Forward-Deal, bei dem Neubauprojekte noch vor Fertigstellung vom Entwickler erworben werden. Käufer versprechen sich hiervon frühzeitig eine attraktive Anlagemöglichkeit zu sichern. Ein Beispiel hierfür ist unter anderem die Projektentwicklung „Coreport II“ in Reichertshofen (zwischen München und Nürnberg), bei dem sich die Real I.S. AG noch während der Bauphase die circa 12.400 Quadratmeter große Neubau-Logistikimmobilie von Intaurus sicherte.
Großvolumige Single-Investments prägen den Markt
Rund 2,9 Milliarden Euro bzw. knapp ein Drittel des Umsatzes konnten Paketverkäufen zugeordnet werden. Der Anteil an Portfolio-Deals am Gesamtumsatz verzeichnet jedoch wie auch schon im Vorjahr eine rückläufige Entwicklung (2020: 35 Prozent vs. 2019: 40 Prozent). Insgesamt wurden zwar mehr Portfolien gezählt als in den letzten beiden Jahren, der Anteil am gesamten Volumen lag dennoch unter dem Durchschnitt. Zurückzuführen ist dies vor allem auf den überproportional hohen Anteil an Single Investments, die 2021 getätigt wurden und für rund 68 Prozent des gesamten Umsatzes verantwortlich waren. Demnach zeigen sich Portfolio-Abverkäufe derzeit weiterhin als seltene, aber beliebte Opportunität, die auf kaufkräftige Abnehmer findet. Der hohe Wettbewerbsdruck sorgt entsprechend für einen überdurchschnittlichen Preiskampf im Bieterverfahren.
Zu den im Jahr 2021 größten Portfolio-Transaktionen zählte unter anderem die milliardenschwere Übernahme des paneuropäischen EQT/Exeter Fonds „Europe Value Venture Fund III“ für insgesamt rund 3,1 Milliarden Euro durch den asiatischen Staatsfonds GIC (Singapur), bei der etwa 20 Prozent auf den deutschen Markt entfallen und unter anderem Immobilien an den Standorten Berlin, Hannover, Paderborn und Dortmund erworben wurden.
Außerdem erfolgte Mitte des Jahres unter anderem der Erwerb des insgesamt über 800 Millionen Euro schweren Clarion Portfolios durch den kanadischen Investor Dream Global, bei dem auch einige deutsche Assets den Besitzer wechselten. Auch im insgesamt über eine Milliarde schweren Summit Portfolio sicherte sich der Tristan Fonds „Episo 5“ neben Büro und Einzelhandelsimmobilien diverse Logistikobjekte in attraktiven Lagen.
Der Anteil an Portfolien im dreistelligen Millionenbereich, die sich 2021 auf dem deutschen Markt abspielten, summierte sich nach Ablauf des vierten Quartals auf rund 2,4 Milliarden Euro, was ein Viertel des Gesamtinvestitionsvolumens ausmachte.
Die größte Einzeltransaktion des Jahres tätigte Deka Immobilien mit dem Erwerb des Metawerk Logistikparks in Meerane (Sachsen) für rund 280 Millionen Euro. Darüber hinaus erwarb die DWS Real Estate GmbH das so genannte Spectrum, eine 95.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie in Hamburg für rund 189 Millionen Euro. In einer ähnlichen Höhe sorgte unter anderem der Erwerb des „Log Plaza Brandenburg“ in Großbeeren für rund 160 Millionen Euro für ein neues Rekord-Transaktionsvolumen (circa 1,1 Milliarden Euro) im Marktgebiet Berlin/Brandenburg. Gleich mehrere Abschlüsse über 50 Millionen Euro summierten sich auf ein neues Allzeithoch, die zudem neue Rekordfaktoren über dem 30-fachen der Jahresmiete vorwiesen.
Spitzenrendite für Logistik nähert sich der 3,0 Prozent-Marke
Die hohe Nachfrage zeigte sich demnach nicht nur in der überdurchschnittlichen Anzahl an Deals, sondern ebenso deutlich in der Preisentwicklung der letzten 12 Monate. Wie zu erwarten, zeigte sich die Renditeentwicklung bei einem gleichzeitig limitierten Angebot im Laufe des Jahres weiterhin auf Talfahrt, so dass die Brutto-Spitzenrendite für Class A-Logistikimmobilien von 3,70 Prozent zu Beginn des Jahres auf aktuell 3,25 Prozent sank und einen neuen Maßstab auf dem deutschen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien setzte.
„Dabei konnten wir über das Jahr hinweg beobachten, dass Investoren auch bei Immobilien mit kurzen Mietvertragslaufzeiten kaum noch Risiken sehen, sofern diese in Lagen mit prognostiziertem Mietwachstum liegen. Insofern können kurze Laufzeiten vielmehr als Chance gesehen werden, die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie nach Ablauf der Mietverträge nochmals zu steigern. Die neue Risikobewertung bestätigt sich auch in den Kaufpreisfaktoren, die über dem 30-fachen liegen und in den letzten 12 Monaten von zahlreichen Transaktionen erzielt wurden“, ergänzt Roy.
Neben den klassischen Logistikassets ist die Investorennachfrage bei Light Industrial-Immobilien weiterhin hoch, die jedoch aufgrund fehlender Objekte am Markt erneut nur einen kleinen Anteil am gesamten Investitionsvolumen ausmachen (circa 20 Prozent bzw. 1,8 Milliarden Euro). Die Renditekompression zeigte sich auch hier fortlaufend. Für Core-Immobilien mit Lage in den TOP-Investmentzentren rangiert die Spitzenrendite nun mittlerweile bei 4,25 Prozent, 65 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Zu den bedeutendsten Transaktionen im Light Industrial-Bereich zählte Ende des Jahres der Erwerb des 20 Hektar großen Siemens Campus in Nürnberg durch VGP sowie der Ankauf des „Sigma Technoparks“ in Augsburg für rund 83 Millionen Euro durch das von AXA und Sirius gegründete Joint Venture Titanium.
Ausländisches Kapital auf stabilem Niveau
Der Anteil an ausländischen Investoren hat sich nach Ablauf des vierten Quartals auf einem ähnlichen Niveau wie zum Vorjahr eingependelt, so dass rund 4,4 Milliarden Euro bzw. 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens internationalen Kapitalgebern zuzuordnen ist. Etwa die Hälfte davon wurden durch Portfolio-Übernahmen generiert, zu der auch die bereits genannte Übernahme des Exeter Portfolios durch den singapurischen Staatsfonds GIC gehörte. Eine weiterhin hohe Marktpräsenz verzeichneten Investoren aus Großbritannien wie etwa Tritax Eurobox. Der britische Logistikinvestor sicherte sich im Laufe des Jahres Immobilien unter anderem in Bönen (118 Millionen Euro) und Gelsenkirchen (32 Millionen Euro) und erwarb per Share-Deal außerdem noch die beiden Logistikzentren von Puma in Geiselwind (Bayern) und Wayfair in Lich (Hessen) für zusammen rund 291 Millionen Euro. Insgesamt entspricht der Marktanteil britischer Investoren rund 28 Prozent des gesamten internationalen Investitionsvolumens.
Ausblick: Hohe Aktivität am Markt auch für 2022 zu erwarten
„Dass das Interesse an Logistikimmobilien weiterhin anhält und auf einem sehr hohen Niveau bleibt, steht mittlerweile außer Frage. Zunehmend mehr Investmenthäuser legen ihren Fokus nun auf Logistik, so dass ausreichend Kapital zur Verfügung steht und platziert werden könnte. Mit Sicherheit wäre das Transaktionsvolumen auch deutlich höher ausgefallen, sofern mehr Produkte dem Markt zur Verfügung gestanden hätten. Investoren, die bei Bieterverfahren nicht zum Zuge gekommen sind, stehen daher unter Druck, ihre Zielallokationen zu erreichen. Unter diesen Aspekten gehen wir mit hohen Erwartungen ins neue Jahr, welches unter anderem durch eine weiterführende Renditekompression geprägt sein wird“, so Roy abschließend.
