11.01.2022 Berliner Logistikimmobilienmarkt bricht 2021 alle Rekorde
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung hat 2021 ein absolutes Rekordjahr eingefahren. Mit einem von allen Marktteilnehmern erzielten Gesamtflächenumsatz von 624.700 m² ist das bisher höchste Jahresergebnis seit Aufzeichnung erreicht worden. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, das mit 70 Experten führende Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland.
„Nie zuvor in der Historie des Großraums Berlin wurden mehr Industrie- und Logistikimmobilienflächen neu angemietet und bezogen als im Jahr 2021“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. Für Marktkenner ist der Rekordumsatz umso bemerkenswerter, da die Tesla-Ansiedlung – die zu Jahresbeginn noch als der marktprägende Großabschluss angesehen wurde – in der Ergebnisanalyse 2021 aufgrund der fehlenden Baugenehmigung gar nicht berücksichtigt werden konnte.
Im Vergleich zum Vorjahr hat der Umsatz in den vergangenen zwölf Monaten laut der Analyse von Realogis um starke 30 % zugelegt (kommend von 2020: 480.700 m²), was den höchsten prozentualen Anstieg seit Aufzeichnung darstellt. Innerhalb von sieben Jahren hat sich das abgenommene Flächenvolumen mehr als verdoppelt (2014: 310.000 m²).
Der 5-Jahresschnitt, der mit 492.378 m² aktuell ebenfalls bei einer Höchstmarke liegt, ist 2021 um 27 % übertroffen worden. Bis auf eine einzige Wachstumsdelle, im Jahr 2020 von -4,3 %, verzeichnet der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit fünf Jahren ausschließlich Umsatzzuwächse.
Rege wird es laut Realogis weiterhin zumindest im ersten Quartal 2022 zugehen. „Rund 100.000 m² sind am Berliner Markt bereits letztes Jahr exklusiv vorreserviert worden“, berichtet Ben Dörks. „Diese Abschlüsse werden voraussichtlich im ersten Quartal erfolgen. Danach wird das Marktgeschehen jedoch deutlich nachlassen, weil dann auch Berlin erstmals die seit Jahren extreme bundesweite Flächenknappheit insbesondere von neuwertigen Industrie- und Logistikimmobilien treffen wird. Innerstädtisch ist der Berliner Markt leergefegt. Ansiedlungsfreudige Unternehmen können jetzt also nur noch ins direkte oder ins weiter entfernte Umland gehen.“
Absatz von Neubau- und Bestandsimmobilien gleichauf
2021 liegen die beiden Kategorien Neubau- und Bestandsimmobilien mit jeweils 311.300 m² Flächenumsatz erstmalig gleichauf. 2018 dominierte noch der Neubau das Marktgeschehen, in den Jahren 2019 und 2020 drehte sich das Verhältnis um. Absolut betrachtet, legen Neubauobjekte 2021 um 46 % im Vergleich zum Vorjahr zu (kommend von 214.200 m² auf 313.400 m²). Auch Bestandsobjekte legen absolut zu, allerdings moderater, kommend von 266.500 m² auf 311.300 um +17 %.
Berliner Süden stellt mit knapp 40 % Großteil des Absatzes
Größter Flächenabnehmer war wie bereits im Vorjahr „Berlin Umland Süd“ mit einem Anteil von 39,6 % (247.100 m²) am Gesamtflächenumsatz. Absolut kann die Region damit um 25 % zulegen, kommend von 197.200 m².
Zweitplatziert ist wie auch im Vorjahr das Berliner Stadtgebiet (bestehend aus Nord, West, Süd, Ost) mit einem Flächenumsatz von insgesamt 178.000 m² und einem Anteil von 28,5 % am Gesamtumsatz. Damit büßt es jedoch mit -12,2 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung ein (kommend von einem Anteil in Höhe von 40,7 % bzw. 195.600 m²). Berlin West hat sich mit einem Flächenumsatz in Höhe von 78.900 m² bzw. 44,4 % des Flächenumsatzes an die Spitze aller Berliner Stadtgebiete katapultiert und hat mit 13 Prozentpunkten gleichzeitig am deutlichsten zulegen können. Der Berliner Süden kommt auf 62.000 m² (34,8 % des Umsatzes der Stadtgebiete) und büßt damit im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozentpunkte ein. Es folgen die nahezu gleichauf liegenden Submärkte Berlin Ost und Berlin Nord mit 18.600 m² (10,4 %) bzw. 18.500 m² (10,4 %).
Umland Nord stellt einen Anteil von 12,8 % bzw. 80.000 m² und kann sein Teilmarktergebnis gegenüber dem Vorjahr vervierfachen (2020: 21.700 m²). Berlin Umland West hat mit 64.600 m² (Anteil von 10,3 %) seinen Umsatz verdoppeln können (2020: 31.700 m²). Auf dem letzten Platz rangiert Berlin Umland Ost mit einem Anteil von 8,8 % bzw. 55.000 m².
Logistik / Spedition erstmals führende Branche
Erstmals bedeutendste Branche des Berliner Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmarktes ist die im vergangenen Jahr noch drittplatzierte Branche Logistik / Spedition mit einem Anteil von 38,8 % bzw. 242.600 m². Sie konnte von allen Branchen am deutlichsten mit +13 Prozentpunkten (kommend von einem Anteil in Höhe von 25,8 %) an relativer Bedeutung zulegen. Auch absolut legt Logistik / Spedition stark zu und kann den Flächenumsatz des Vorjahres beinahe verdoppeln (2020: 124.200 m²). Mit der den drei expandierenden Unternehmen Raben Group (27.000 m²), der in Großbeeren mit ihrem Hauptsitz ansässigen Rieck Logistik-Gruppe (19.000 m²) sowie der BLG Logistics Group (18.500 m²) entfallen gleich drei der insgesamt Top-7-Deals 2021 auf dieses Segment.
Der zuvor fünf Gesamtjahre in Folge führende Handel rutscht auf den zweiten Rang mit einem Anteil von 30,9 % bzw. 193.000 m² und büßt mit rund -6 Prozentpunkten am zweitstärksten an Bedeutung ein (kommend von einem Anteil in Höhe von 37,3 % bzw. 179.100 m²). Innerhalb der Kategorie konnte der E-Commerce mit einem Anteil von 70,7 % (bzw. 136.400 m²) seine Bedeutung gegenüber dem stationären Handel mit 29,3 % bzw. 56.000 m² ausbauen. Der Anteil von E-Commerce erreicht damit einen neuen Höchstwert und übertrifft den zuvor höchsten Wert aus 2019, wo E-Commerce einen Anteil von 67 % am gesamten Flächenumsatz aufwies (gegenüber stationärem Handel mit 33 %). Zwei der sieben größten Abschlüsse entfallen auf die Kategorie Handel: Der größte registrierte Abschluss in 2021 durch das Discounterunternehmen LIDL über 30.300 m² (Expansion) und der Abschluss des Sanitärgroßhandels Bergmann und Franz über 25.000 m² (Umzug).
Die Kategorie Industrie / Produktion erzielt mit 109.700 m² einen Anteil von 17,6 % und verliert mit -11 Prozentpunkten am deutlichsten in ihrer Rolle als Flächenabnehmer, kommend von 28,6 % bzw. 137.700 m² in 2020. Zwei der sieben wesentlichen Umsatzbringer entfallen aufgrund von Neugeschäft auf diese Kategorie: Gestamp mit 20.500 m² und SAS mit 17.500 m². Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kommt auf einen Anteil von 12,7 % bzw. 79.400 m².
Großflächen dominieren den Markt
Im Gesamtjahr hat Realogis insgesamt 154 Abschlüsse aller Größenkategorien aller Marktteilnehmer am Berliner Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen beobachtet (2020: 151).
Den größten Flächenanteil steuert wie im Vorjahr die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² mit 39,5 % bzw. 246.500 m² bei. 13 der 154 (9 %) Abschlüsse fallen in diese Größenklasse (2020: 9). Von ihnen akkumulieren die sieben größten 157.800 m², was 64 % des Flächenumsatzes dieser Größenkategorie bzw. 25 % des gesamten Flächenumsatzes am Berliner Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmietmarktes entspricht.
Der zweitgrößte Anteil entfällt mit 27,8 % bzw. 173.700 m² auf die Kategorie 5.001 – 10.000 m². Damit legt sie im Vorjahresvergleich mit 11 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung zu (2020: Anteil bei 17 % bzw. 79.700 m²). Mit 22 Mietvertragsabschlüssen (14 %) sind 12 mehr als im Vorjahr erzielt worden.
Die Klasse 3.001 - 5.000 m² stellt einen Anteil von 12,2 % bzw. 76.500 m² und kommt auf Rang 4. Von allen Größenklassen büßt sie mit 8 Prozentpunkten am meisten an Bedeutung in 2021 ein (2020: 20 % bzw. 97.800 m²). 19 Abschlüsse und damit 12 % am Gesamtumsatz entfallen auf diese Kategorie (2020: 23).
Kleine bis mittlere Flächen von 1.001 – 3.000 m² kommen auf einen Flächenanteil von 14,9 % bzw. 93.100 m² und liegen damit auf Rang 3 wie im Vorjahr (17 % bzw. 82.000 m²). Mit 53 Abschlüssen entfallen anzahlmäßig die meisten auf diese Kategorie (34 %), 7 mehr als im Vorjahr.
Kleinstflächenunter 1.000 m² steuern 2021 mit 47 Abschlüssen einen Flächenumsatz von 5,6 % bzw. 34.900 m² bei (2020: 10 % bzw. 47.400 m², 63 Abschlüsse).
Spitzenmiete auf Höchstniveau, Durchschnittsmiete stagniert
In den vergangenen fünf Jahren entwickelte sich die Spitzenmiete – kommend von 5,50 Euro/m² im Jahr 2017 und mit der bis dato höchsten Verteuerung 2018 um 23,6 % auf 6,80 Euro/m² – sehr dynamisch und erreichte im H1 2021 mit 7,50 Euro/m² ihren vorläufigen Höchstwert. Dieses hat sich Ende 2021 bestätigt. Der aktuelle Spitzenmietpreis von 7,50 Euro/m², entspricht einer moderaten Verteuerung von 4,2 % gegenüber dem Vorjahr (2020: 7,20 Euro/m²). Der aktuelle 5-Jahresschnitt von 6,80 Euro/m² ist um 10,3 % übertroffen worden.
Die Durchschnittsmiete hat sich in den vergangenen fünf Jahren ebenfalls dynamisch entwickelt und hat sich bis auf das jüngst abgelaufene Jahr durchgehend verteuert. Derzeit stagniert sie bei 5,90 Euro/m² Wie bei der Spitzenmiete stellt 2018 das Jahr der deutlichsten Verteuerung dar, um 22,2 % auf 5,50 Euro/m². Der 5-Jahresschnitt von aktuell 5,52 Euro/m² wird 2021 um 6,90 % übertroffen.
Da die Spitzenmiete im Gegensatz zur Durchschnittsmiete ansteigt, erhöht sich auch der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete auf aktuell 1,60 Euro/m²; im Vorjahr lag der Abstand noch bei 1,30 Euro/ m² (dort waren beide Mietpreiskategorien angestiegen).
„Nie zuvor in der Historie des Großraums Berlin wurden mehr Industrie- und Logistikimmobilienflächen neu angemietet und bezogen als im Jahr 2021“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. Für Marktkenner ist der Rekordumsatz umso bemerkenswerter, da die Tesla-Ansiedlung – die zu Jahresbeginn noch als der marktprägende Großabschluss angesehen wurde – in der Ergebnisanalyse 2021 aufgrund der fehlenden Baugenehmigung gar nicht berücksichtigt werden konnte.
Im Vergleich zum Vorjahr hat der Umsatz in den vergangenen zwölf Monaten laut der Analyse von Realogis um starke 30 % zugelegt (kommend von 2020: 480.700 m²), was den höchsten prozentualen Anstieg seit Aufzeichnung darstellt. Innerhalb von sieben Jahren hat sich das abgenommene Flächenvolumen mehr als verdoppelt (2014: 310.000 m²).
Der 5-Jahresschnitt, der mit 492.378 m² aktuell ebenfalls bei einer Höchstmarke liegt, ist 2021 um 27 % übertroffen worden. Bis auf eine einzige Wachstumsdelle, im Jahr 2020 von -4,3 %, verzeichnet der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit fünf Jahren ausschließlich Umsatzzuwächse.
Rege wird es laut Realogis weiterhin zumindest im ersten Quartal 2022 zugehen. „Rund 100.000 m² sind am Berliner Markt bereits letztes Jahr exklusiv vorreserviert worden“, berichtet Ben Dörks. „Diese Abschlüsse werden voraussichtlich im ersten Quartal erfolgen. Danach wird das Marktgeschehen jedoch deutlich nachlassen, weil dann auch Berlin erstmals die seit Jahren extreme bundesweite Flächenknappheit insbesondere von neuwertigen Industrie- und Logistikimmobilien treffen wird. Innerstädtisch ist der Berliner Markt leergefegt. Ansiedlungsfreudige Unternehmen können jetzt also nur noch ins direkte oder ins weiter entfernte Umland gehen.“
Absatz von Neubau- und Bestandsimmobilien gleichauf
2021 liegen die beiden Kategorien Neubau- und Bestandsimmobilien mit jeweils 311.300 m² Flächenumsatz erstmalig gleichauf. 2018 dominierte noch der Neubau das Marktgeschehen, in den Jahren 2019 und 2020 drehte sich das Verhältnis um. Absolut betrachtet, legen Neubauobjekte 2021 um 46 % im Vergleich zum Vorjahr zu (kommend von 214.200 m² auf 313.400 m²). Auch Bestandsobjekte legen absolut zu, allerdings moderater, kommend von 266.500 m² auf 311.300 um +17 %.
Berliner Süden stellt mit knapp 40 % Großteil des Absatzes
Größter Flächenabnehmer war wie bereits im Vorjahr „Berlin Umland Süd“ mit einem Anteil von 39,6 % (247.100 m²) am Gesamtflächenumsatz. Absolut kann die Region damit um 25 % zulegen, kommend von 197.200 m².
Zweitplatziert ist wie auch im Vorjahr das Berliner Stadtgebiet (bestehend aus Nord, West, Süd, Ost) mit einem Flächenumsatz von insgesamt 178.000 m² und einem Anteil von 28,5 % am Gesamtumsatz. Damit büßt es jedoch mit -12,2 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung ein (kommend von einem Anteil in Höhe von 40,7 % bzw. 195.600 m²). Berlin West hat sich mit einem Flächenumsatz in Höhe von 78.900 m² bzw. 44,4 % des Flächenumsatzes an die Spitze aller Berliner Stadtgebiete katapultiert und hat mit 13 Prozentpunkten gleichzeitig am deutlichsten zulegen können. Der Berliner Süden kommt auf 62.000 m² (34,8 % des Umsatzes der Stadtgebiete) und büßt damit im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozentpunkte ein. Es folgen die nahezu gleichauf liegenden Submärkte Berlin Ost und Berlin Nord mit 18.600 m² (10,4 %) bzw. 18.500 m² (10,4 %).
Umland Nord stellt einen Anteil von 12,8 % bzw. 80.000 m² und kann sein Teilmarktergebnis gegenüber dem Vorjahr vervierfachen (2020: 21.700 m²). Berlin Umland West hat mit 64.600 m² (Anteil von 10,3 %) seinen Umsatz verdoppeln können (2020: 31.700 m²). Auf dem letzten Platz rangiert Berlin Umland Ost mit einem Anteil von 8,8 % bzw. 55.000 m².
Logistik / Spedition erstmals führende Branche
Erstmals bedeutendste Branche des Berliner Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmarktes ist die im vergangenen Jahr noch drittplatzierte Branche Logistik / Spedition mit einem Anteil von 38,8 % bzw. 242.600 m². Sie konnte von allen Branchen am deutlichsten mit +13 Prozentpunkten (kommend von einem Anteil in Höhe von 25,8 %) an relativer Bedeutung zulegen. Auch absolut legt Logistik / Spedition stark zu und kann den Flächenumsatz des Vorjahres beinahe verdoppeln (2020: 124.200 m²). Mit der den drei expandierenden Unternehmen Raben Group (27.000 m²), der in Großbeeren mit ihrem Hauptsitz ansässigen Rieck Logistik-Gruppe (19.000 m²) sowie der BLG Logistics Group (18.500 m²) entfallen gleich drei der insgesamt Top-7-Deals 2021 auf dieses Segment.
Der zuvor fünf Gesamtjahre in Folge führende Handel rutscht auf den zweiten Rang mit einem Anteil von 30,9 % bzw. 193.000 m² und büßt mit rund -6 Prozentpunkten am zweitstärksten an Bedeutung ein (kommend von einem Anteil in Höhe von 37,3 % bzw. 179.100 m²). Innerhalb der Kategorie konnte der E-Commerce mit einem Anteil von 70,7 % (bzw. 136.400 m²) seine Bedeutung gegenüber dem stationären Handel mit 29,3 % bzw. 56.000 m² ausbauen. Der Anteil von E-Commerce erreicht damit einen neuen Höchstwert und übertrifft den zuvor höchsten Wert aus 2019, wo E-Commerce einen Anteil von 67 % am gesamten Flächenumsatz aufwies (gegenüber stationärem Handel mit 33 %). Zwei der sieben größten Abschlüsse entfallen auf die Kategorie Handel: Der größte registrierte Abschluss in 2021 durch das Discounterunternehmen LIDL über 30.300 m² (Expansion) und der Abschluss des Sanitärgroßhandels Bergmann und Franz über 25.000 m² (Umzug).
Die Kategorie Industrie / Produktion erzielt mit 109.700 m² einen Anteil von 17,6 % und verliert mit -11 Prozentpunkten am deutlichsten in ihrer Rolle als Flächenabnehmer, kommend von 28,6 % bzw. 137.700 m² in 2020. Zwei der sieben wesentlichen Umsatzbringer entfallen aufgrund von Neugeschäft auf diese Kategorie: Gestamp mit 20.500 m² und SAS mit 17.500 m². Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kommt auf einen Anteil von 12,7 % bzw. 79.400 m².
Großflächen dominieren den Markt
Im Gesamtjahr hat Realogis insgesamt 154 Abschlüsse aller Größenkategorien aller Marktteilnehmer am Berliner Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen beobachtet (2020: 151).
Den größten Flächenanteil steuert wie im Vorjahr die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² mit 39,5 % bzw. 246.500 m² bei. 13 der 154 (9 %) Abschlüsse fallen in diese Größenklasse (2020: 9). Von ihnen akkumulieren die sieben größten 157.800 m², was 64 % des Flächenumsatzes dieser Größenkategorie bzw. 25 % des gesamten Flächenumsatzes am Berliner Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmietmarktes entspricht.
Der zweitgrößte Anteil entfällt mit 27,8 % bzw. 173.700 m² auf die Kategorie 5.001 – 10.000 m². Damit legt sie im Vorjahresvergleich mit 11 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung zu (2020: Anteil bei 17 % bzw. 79.700 m²). Mit 22 Mietvertragsabschlüssen (14 %) sind 12 mehr als im Vorjahr erzielt worden.
Die Klasse 3.001 - 5.000 m² stellt einen Anteil von 12,2 % bzw. 76.500 m² und kommt auf Rang 4. Von allen Größenklassen büßt sie mit 8 Prozentpunkten am meisten an Bedeutung in 2021 ein (2020: 20 % bzw. 97.800 m²). 19 Abschlüsse und damit 12 % am Gesamtumsatz entfallen auf diese Kategorie (2020: 23).
Kleine bis mittlere Flächen von 1.001 – 3.000 m² kommen auf einen Flächenanteil von 14,9 % bzw. 93.100 m² und liegen damit auf Rang 3 wie im Vorjahr (17 % bzw. 82.000 m²). Mit 53 Abschlüssen entfallen anzahlmäßig die meisten auf diese Kategorie (34 %), 7 mehr als im Vorjahr.
Kleinstflächenunter 1.000 m² steuern 2021 mit 47 Abschlüssen einen Flächenumsatz von 5,6 % bzw. 34.900 m² bei (2020: 10 % bzw. 47.400 m², 63 Abschlüsse).
Spitzenmiete auf Höchstniveau, Durchschnittsmiete stagniert
In den vergangenen fünf Jahren entwickelte sich die Spitzenmiete – kommend von 5,50 Euro/m² im Jahr 2017 und mit der bis dato höchsten Verteuerung 2018 um 23,6 % auf 6,80 Euro/m² – sehr dynamisch und erreichte im H1 2021 mit 7,50 Euro/m² ihren vorläufigen Höchstwert. Dieses hat sich Ende 2021 bestätigt. Der aktuelle Spitzenmietpreis von 7,50 Euro/m², entspricht einer moderaten Verteuerung von 4,2 % gegenüber dem Vorjahr (2020: 7,20 Euro/m²). Der aktuelle 5-Jahresschnitt von 6,80 Euro/m² ist um 10,3 % übertroffen worden.
Die Durchschnittsmiete hat sich in den vergangenen fünf Jahren ebenfalls dynamisch entwickelt und hat sich bis auf das jüngst abgelaufene Jahr durchgehend verteuert. Derzeit stagniert sie bei 5,90 Euro/m² Wie bei der Spitzenmiete stellt 2018 das Jahr der deutlichsten Verteuerung dar, um 22,2 % auf 5,50 Euro/m². Der 5-Jahresschnitt von aktuell 5,52 Euro/m² wird 2021 um 6,90 % übertroffen.
Da die Spitzenmiete im Gegensatz zur Durchschnittsmiete ansteigt, erhöht sich auch der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete auf aktuell 1,60 Euro/m²; im Vorjahr lag der Abstand noch bei 1,30 Euro/ m² (dort waren beide Mietpreiskategorien angestiegen).
