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19.01.2022 Büroimmobilieninvestmentmarkt Deutschland legte deutlich zu

2021 erreichte der Büroimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 30,5 Milliarden Euro. Verglichen mit 2020 ist dies eine Steigerung um fünf Prozent. Damit blieben Büros mit deutlichem Abstand vor Logistik und Einzelhandel die wichtigste Gewerbeimmobilienassetklasse. Der Anteil deutscher Investoren stieg auf 63 Prozent. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Auch wenn der Bürotransaktionsmarkt noch nicht an das Rekordergebnis von 2019 anschließen konnte, legte er 2021 wieder seine gewohnte Dynamik an den Tag. Die zu Anfang der Pandemie diskutierten Fragen über die Zukunft des Büros sind in den Augen der meisten Investoren geklärt: die Büronutzung wird sich verändern, der Flächenbedarf aber nicht zurückgehen. Mehr und mehr schätzen Unternehmen und Arbeitnehmer die Vorteile einer modernen, kommunikations- und kreativitätsfördernden Arbeitsumgebung, in der der Mensch im Mittelpunkt steht. Vor allem die besten Flächen in den Top-5-Märkten treffen deswegen auf einen deutlichen Nachfrageüberhang seitens der Mieter und der Investoren“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Das Gesamtjahresergebnis lag somit gleichauf mit dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre und betrug knapp ein Drittel mehr als der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

Aufgrund großer Einzeltransaktionsaktionen in den Top-Standorten fiel das Jahresendquartal besonders stark aus. Auf diese Jahresendrallye entfielen 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens des Büroinvestmentmarktes. Insgesamt wurden 2021 76 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf knapp 20,4 Milliarden Euro summierten. Fast 18 Milliarden davon entfielen auf die Top-7-Standorte. Entsprechend des Fokus auf Einzelobjekte ging auch der Anteil von Portfoliotransaktionen auf zwölf Prozent zurück.

82 Prozent des gesamten Büroinvestmentmarktes entfielen auf die Top-7-Märkte – 2020 waren es nur 76 Prozent. Mit einem Marktanteil von 23 Prozent führte Berlin das Ranking der wichtigsten Märkte an, gefolgt von München (20 Prozent), Frankfurt am Main (15 Prozent), Köln (acht Prozent), Hamburg und Düsseldorf (jeweils sechs Prozent) und Stuttgart (vier Prozent).

„Bedingt durch die starke Nachfrage sahen wir in fast allen Assetklassen eine weitere Kompression der Nettoanfangsrenditen“, sagt Dr. Jan. Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Für Büroimmobilien an Top-Standorten lag die durchschnittliche Spitzenrendite zum Jahresende 2021 nur noch bei 2,65 Prozent – 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Am geringsten waren die Spitzenrenditen Ende 2021 in Berlin und München, wo sie jeweils bei 2,5 Prozent lagen. In Hamburg waren es 2,6 Prozent, in Frankfurt 2,7 und in Düsseldorf 2,75 Prozent. Auch an allen Stadträndern der Top-5-Städte gingen die Spitzenrenditen zurück und lagen in Berlin mit 2,9 Prozent am niedrigsten. In der Peripherie dieser Märkte fiel das Bild diverser aus. Mancherorts gingen die Spitzenrenditen zurück (Berlin, Frankfurt), andernorts blieben sie stabil (Düsseldorf, Hamburg, München).

Ausblick auf 2022

„2022 wird sich der Nachfrageüberhang am deutschen Büroinvestmentmarkt weiter fortsetzen, sodass das Transaktionsvolumen durch das Angebot bestimmt werden wird. Ein Investitionsvolumen von bis zu 30 Milliarden Euro ist durchaus realistisch. Auch die Renditekompression dürfte sich an vielen Standorten noch leicht fortsetzen, wird aber vermutlich geringer ausfallen als 2021“, erwartet Klein.

„Ein kräftiger werdendes Wirtschaftswachstum, die weitere Belebung des Arbeitsmarkts und damit der Vermieter- beziehungsweise Nutzermärkte sowie die weiterhin niedrig bleibenden Kapitalmarktzinsen werden 2022 die Treiber des deutschen Büroinvestmentmarkts sein“, sagt Linsin.






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