03.02.2022 VICTOR Prime Office zeigt leichte Erholung zum Jahresende 2021
Im zweiten Jahr unter dem Einfluss der Covid-19-Pandemie notiert die laufende Jahresperformance des VICTOR Prime Office mit +5,4 Prozent leicht über dem Vorjahreswert (+4,7 %) jedoch deutlich unter dem Jahreswachstum aus dem Jahr 2019 (+10,0 %). Mit einem Zuwachs von +1,7 Prozent weist der Index im vierten Quartal 2021 zugleich eine höhere Performance als im Vorquartal auf (+1,0 %). Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Ende Dezember 2021 bei 233,2 Punkten und bestätigt damit sein hohes Niveau. Dafür sorgten vor allem München und Frankfurt, die mit ihrer guten Performance herausstachen.
„Analog zur wirtschaftlichen Erholung, die hinter den Erwartungen zurückbleibt, kommt auch die Performance-Entwicklung des VICTOR nur langsam in Schwung“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany, die Zahlen. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes ist das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 um 2,7 Prozent höher als im Jahr 2020 und hat damit zwar einiges aufgeholt, reicht aber noch nicht an das Vorkrisenniveau heran. Bremsfaktoren sind insbesondere anhaltende Lieferengpässe und Rohstoffknappheit.
„Auch der Bürovermietungsmarkt erholte sich im Jahr 2021 nur langsam. Covid-19 und die damit verbundenen Einschränkungen sorgten nach wie vor für Unsicherheit, wie die weitere Entwicklung des Büroflächenbedarfs unter Berücksichtigung des gestiegenen Home Office Anteils und veränderter Ansprüche an adäquate Büroflächen verläuft. So zog der Vermietungsmarkt erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 an, sowohl in Bezug auf die Zahl der Abschlüsse als auch das Flächenvolumen. Zum Jahresende legten dann auch die Deals im großvolumigen Segment ab 10.000 m² deutlich zu. Die Nachfrage nach erstklassigen Flächen in Premiumlagen ist inzwischen wieder sehr stark. Zudem taten die zunächst fehlenden Großabschlüsse und das relativ späte Anspringen des Marktes dem Investoreninteresse nach hochwertigen Immobilien in Top-Lagen kaum einen Abbruch“, sagt Ralf Kemper.
Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt übertraf den Wert aus 2020 um rund zehn Prozent. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte kamen hochpreisige und großvolumige Deals zum Abschluss. Ralf Kemper berichtet: „In München und Frankfurt führte die große Nachfrage zu Preissteigerungen im vierten Quartal, was sich in höherem Druck auf die Spitzenrendite ausdrückte. So stiegen die beiden Städte an die Spitze des quartalsweise erhobenen Performancewachstums des Victor. Die Ursachen sind allerdings unterschiedliche: In München haben neben der Renditekompression höherpreisige Vermietungen in der zweiten Jahreshälfte zu steigenden Mietpreisen in der Breite geführt.“
Kemper vergleicht: „Der Vermietungsmarkt in Frankfurt hängt demgegenüber etwas nach, insbesondere großflächige (über 10.000 m²) und hochpreisige Anmietungen blieben im CBD im Jahr 2021 noch aus. So war bei den Mietpreisen im vierten Quartal wenig Dynamik zu beobachten. Engpass in Frankfurt ist allerdings nicht die Nachfrage, sondern eher der Angebotsmangel im Segment moderner und gut ausgestatteter Büroflächen in Top-Lagen. Vermehrt sehen wir Unternehmen, die trotz Umzugsplänen notgedrungen ihre Mietverträge kurzfristig verlängern, um auf bessere neue Flächen in der Zukunft zu warten. Eine Entspannung wird erst mit den Fertigstellungen großer Projektentwicklungen ab dem Jahr 2023 im CBD erwartet. Bis dahin gehen wir von weiterhin steigenden Mietpreisen in Frankfurt aus.“
Das hohe Interesse am Vermietungsmarkt und die Mietwachstumserwartungen scheinen das Investorenvertrauen gestärkt zu haben: So erzielte die Immobilienhochburg am Main mit rund 5,4 Mrd. Euro Investitionsvolumen in Büroimmobilien einen ähnlich hohen Wert wie im Jahr 2019 und damit das zweitbeste Ergebnis seit 2011. Insbesondere das starke dritte Quartal trug mit dem Verkauf des Büroturms T1 zu dem guten Ergebnis bei. Aber auch im Schlussquartal konnten einige Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze verbucht werden. Die Renditeanpassungen in Frankfurt im vergangenen Quartal haben offenbar bereits die positiven Erwartungen für den Mietmarkt antizipiert.“
München und Frankfurt erzielen höchstes Wachstum im Schlussquartal
Im vierten Quartal war die Münchner Innenstadt mit einer Performance von +3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, der Gewinner. Dies basierte sowohl auf einer Absenkung der Spitzenrendite um fünf Basispunkte als auch auf Mietpreisanstiegen. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 243,9 Punkten. Auf dem zweiten Platz reiht sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Quartalsperformance von +2,5 Prozent und einem neuen Indikatorstand von 218,9 Punkten ein. Berlin bleibt mit +0,5 Prozent Wachstum auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal und erzielt damit weiterhin den höchsten Indikatorstand von nun 256,1 Punkten. Die Düsseldorfer Bankenlage führt zwar bezüglich der Jahresperformance, im Schlussquartal schwächelt sie allerdings mit +0,4 Prozent auf 207,1 Punkte. Auf dem letzten Platz landet Hamburg mit +0,3 Prozent auf den neuen Indikatorstand von 251,3 Punkten.
Trotz des schwachen vierten Quartals liegt die Düsseldorfer Toplage bezüglich der Jahresperformance mit +9,3 Prozent auf dem ersten Platz unter den betrachteten Lagen – im Vorjahr bildete sie noch mit +1,8 Prozent das Schlusslicht. Haupttreiber war die in den ersten drei Quartalen deutlich gesunkene Spitzenrendite. Auch die Berliner Spitzenlagen zeigen mit +6,0 Prozent ein höheres Jahreswachstum als im Vorjahr (+2,5 %), ebenso wie die Münchner Innenstadt mit +5,9 Prozent (2020: +4,0 %). Die letzten Ränge belegen Frankfurt mit +3,4 Prozent sowie Hamburg mit +3,3 Prozent.
Ralf Kemper bilanziert: „Es zeichnet sich ab, dass der Büroflächenbedarf auch in Zukunft hoch bleiben und nicht, wie zu Beginn der Pandemie befürchtet, deutlich sinken wird. Dies gilt insbesondere für die besten Flächen in den Premiumlagen, wie Ende 2021 bereits an den Vermietungsmärkten wieder beobachtet werden konnte. Bezogen auf den Investmentmarkt werden Lockerungen der pandemiebedingten Reisebeschränkungen auch internationale Investoren verstärkt auf den deutschen Immobilienmarkt zurückführen, nachdem deren Anteil am gesamten Büroimmobilieninvestitionsvolumen 2020 und 2021 mit jeweils rund 30 Prozent deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt war. Der Anlagedruck von nationalem und internationalem Kapital und die Fokussierung auf Core-Investitionen wird den Druck in Bieterverfahren weiter erhöhen und wir erwarten auch für das Jahr 2022 weitere Preissteigerungen von Spitzenimmobilien in Premiumlagen.“
„Analog zur wirtschaftlichen Erholung, die hinter den Erwartungen zurückbleibt, kommt auch die Performance-Entwicklung des VICTOR nur langsam in Schwung“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany, die Zahlen. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes ist das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 um 2,7 Prozent höher als im Jahr 2020 und hat damit zwar einiges aufgeholt, reicht aber noch nicht an das Vorkrisenniveau heran. Bremsfaktoren sind insbesondere anhaltende Lieferengpässe und Rohstoffknappheit.
„Auch der Bürovermietungsmarkt erholte sich im Jahr 2021 nur langsam. Covid-19 und die damit verbundenen Einschränkungen sorgten nach wie vor für Unsicherheit, wie die weitere Entwicklung des Büroflächenbedarfs unter Berücksichtigung des gestiegenen Home Office Anteils und veränderter Ansprüche an adäquate Büroflächen verläuft. So zog der Vermietungsmarkt erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 an, sowohl in Bezug auf die Zahl der Abschlüsse als auch das Flächenvolumen. Zum Jahresende legten dann auch die Deals im großvolumigen Segment ab 10.000 m² deutlich zu. Die Nachfrage nach erstklassigen Flächen in Premiumlagen ist inzwischen wieder sehr stark. Zudem taten die zunächst fehlenden Großabschlüsse und das relativ späte Anspringen des Marktes dem Investoreninteresse nach hochwertigen Immobilien in Top-Lagen kaum einen Abbruch“, sagt Ralf Kemper.
Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt übertraf den Wert aus 2020 um rund zehn Prozent. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte kamen hochpreisige und großvolumige Deals zum Abschluss. Ralf Kemper berichtet: „In München und Frankfurt führte die große Nachfrage zu Preissteigerungen im vierten Quartal, was sich in höherem Druck auf die Spitzenrendite ausdrückte. So stiegen die beiden Städte an die Spitze des quartalsweise erhobenen Performancewachstums des Victor. Die Ursachen sind allerdings unterschiedliche: In München haben neben der Renditekompression höherpreisige Vermietungen in der zweiten Jahreshälfte zu steigenden Mietpreisen in der Breite geführt.“
Kemper vergleicht: „Der Vermietungsmarkt in Frankfurt hängt demgegenüber etwas nach, insbesondere großflächige (über 10.000 m²) und hochpreisige Anmietungen blieben im CBD im Jahr 2021 noch aus. So war bei den Mietpreisen im vierten Quartal wenig Dynamik zu beobachten. Engpass in Frankfurt ist allerdings nicht die Nachfrage, sondern eher der Angebotsmangel im Segment moderner und gut ausgestatteter Büroflächen in Top-Lagen. Vermehrt sehen wir Unternehmen, die trotz Umzugsplänen notgedrungen ihre Mietverträge kurzfristig verlängern, um auf bessere neue Flächen in der Zukunft zu warten. Eine Entspannung wird erst mit den Fertigstellungen großer Projektentwicklungen ab dem Jahr 2023 im CBD erwartet. Bis dahin gehen wir von weiterhin steigenden Mietpreisen in Frankfurt aus.“
Das hohe Interesse am Vermietungsmarkt und die Mietwachstumserwartungen scheinen das Investorenvertrauen gestärkt zu haben: So erzielte die Immobilienhochburg am Main mit rund 5,4 Mrd. Euro Investitionsvolumen in Büroimmobilien einen ähnlich hohen Wert wie im Jahr 2019 und damit das zweitbeste Ergebnis seit 2011. Insbesondere das starke dritte Quartal trug mit dem Verkauf des Büroturms T1 zu dem guten Ergebnis bei. Aber auch im Schlussquartal konnten einige Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze verbucht werden. Die Renditeanpassungen in Frankfurt im vergangenen Quartal haben offenbar bereits die positiven Erwartungen für den Mietmarkt antizipiert.“
München und Frankfurt erzielen höchstes Wachstum im Schlussquartal
Im vierten Quartal war die Münchner Innenstadt mit einer Performance von +3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, der Gewinner. Dies basierte sowohl auf einer Absenkung der Spitzenrendite um fünf Basispunkte als auch auf Mietpreisanstiegen. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 243,9 Punkten. Auf dem zweiten Platz reiht sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Quartalsperformance von +2,5 Prozent und einem neuen Indikatorstand von 218,9 Punkten ein. Berlin bleibt mit +0,5 Prozent Wachstum auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal und erzielt damit weiterhin den höchsten Indikatorstand von nun 256,1 Punkten. Die Düsseldorfer Bankenlage führt zwar bezüglich der Jahresperformance, im Schlussquartal schwächelt sie allerdings mit +0,4 Prozent auf 207,1 Punkte. Auf dem letzten Platz landet Hamburg mit +0,3 Prozent auf den neuen Indikatorstand von 251,3 Punkten.
Trotz des schwachen vierten Quartals liegt die Düsseldorfer Toplage bezüglich der Jahresperformance mit +9,3 Prozent auf dem ersten Platz unter den betrachteten Lagen – im Vorjahr bildete sie noch mit +1,8 Prozent das Schlusslicht. Haupttreiber war die in den ersten drei Quartalen deutlich gesunkene Spitzenrendite. Auch die Berliner Spitzenlagen zeigen mit +6,0 Prozent ein höheres Jahreswachstum als im Vorjahr (+2,5 %), ebenso wie die Münchner Innenstadt mit +5,9 Prozent (2020: +4,0 %). Die letzten Ränge belegen Frankfurt mit +3,4 Prozent sowie Hamburg mit +3,3 Prozent.
Ralf Kemper bilanziert: „Es zeichnet sich ab, dass der Büroflächenbedarf auch in Zukunft hoch bleiben und nicht, wie zu Beginn der Pandemie befürchtet, deutlich sinken wird. Dies gilt insbesondere für die besten Flächen in den Premiumlagen, wie Ende 2021 bereits an den Vermietungsmärkten wieder beobachtet werden konnte. Bezogen auf den Investmentmarkt werden Lockerungen der pandemiebedingten Reisebeschränkungen auch internationale Investoren verstärkt auf den deutschen Immobilienmarkt zurückführen, nachdem deren Anteil am gesamten Büroimmobilieninvestitionsvolumen 2020 und 2021 mit jeweils rund 30 Prozent deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt war. Der Anlagedruck von nationalem und internationalem Kapital und die Fokussierung auf Core-Investitionen wird den Druck in Bieterverfahren weiter erhöhen und wir erwarten auch für das Jahr 2022 weitere Preissteigerungen von Spitzenimmobilien in Premiumlagen.“
