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03.02.2022 Büroimmobilieninvestmentmarkt zeigt sich in den B-Standorten robust

Der Investmentmarkt für Büroimmobilien außerhalb der Top-7-Standorte verzeichnete 2021 ein Transaktionsvolumen von knapp 5,4 Milliarden Euro und lag damit in etwa auf dem Vorjahresniveau (minus ein Prozent). Wie sich bereits in den ersten Quartalen abzeichnete, beruht der Rückgang insbesondere auf der ausgeprägten Angebotsknappheit bei hochwertigen Core-Objekten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Investoren fokussierten sich noch stärker als sonst auf die Top-Standorte, in denen das Transaktionsvolumen nicht zuletzt wegen einer ausgeprägten Jahresendrallye im Vorjahresvergleich um 14 Prozent zunahm“, sagt Mathias Keller, Co-Head Überregionales Investment bei CBRE. „Zwar war das vierte Quartal in B-Standorten und Regionalzentren das stärkste, dennoch limitierte die Angebotsknappheit das Transaktionsvolumen. Denn Investoren suchen nach wie vor insbesondere nach rar gesäten Core-Produkten, vor allem mit Mietern der öffentlichen Hand und großen Unternehmen mit guter Bonität. Und derartige Objekte sind nur sehr begrenzt verfügbar.“

Von den 5,4 Milliarden Euro entfiel knapp die Hälfte auf Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, verteilt auf zehn Abschlüsse (sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen). 17 der von CBRE analysierten Märkte außerhalb der Top-7-Staondorte erreichten ein Transaktionsvolumen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, allen voran Wiesbaden, Essen, Leipzig, Bonn und Mannheim, die zusammen rund ein Viertel des Gesamtvolumens ausmachten. In Wiesbaden trug der Verkauf des Projektes Oak House, welches auch die größte Einzeltransaktion außerhalb der Top-Standorte darstellte, maßgeblich zu dem hohen Transaktionsvolumen bei.

Internationale Anleger konzentrieren sich 2021 weiterhin vornehmlich auf die Top-Standorte, sodass in die B-Städte und Regionalzentren mit 29 Prozent anteilig vergleichsweise wenig ausländisches Kapital floss. Große Einzeltransaktionen in den B-Städten und Regionalzentren waren eher selten und von inländischen Akteuren mit entsprechender lokaler Marktkenntnis dominiert, wodurch ausländische Investoren häufig im Rahmen von bundesweiten Portfoliotransaktionen agierten. Deren Anteil lag mit knapp 20 Prozent zwar deutlich über dem bundesweiten Wert von zwölf Prozent beziehungsweise dem der Top-7-Standorte (elf Prozent), blieb jedoch deutlich unter dem Vorjahreswert von gut 27 Prozent. Überwiegend deutsche Offene Immobilien- und Spezialfonds, die gut 1,1 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften, zählten 2021 zur stärkten Nettokäufergruppe, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit einem Saldo von knapp 574 Millionen Euro.

„Die Spitzenrenditen für Core-Büroimmobilien zeigen aufgrund des Nachfrageüberhangs in vielen B-Städten eine weiterhin rückläufige Tendenz in Richtung der Drei-Prozent-Marke. Zum Jahresende 2021 gab die durchschnittliche Spitzenrendite im Prime Segment (bezogen auf die wichtigsten 16 B-Standorte) um fünf Basispunkte auf 3,45 Prozent nach“, sagt Keller.

Prognose für das Gesamtjahr

„Der deutsche Büroinvestmentmarkt jenseits der Top-Standorte wird auch 2022 weiterhin ein sicherer Anlagehafen für in- und ausländische Investoren sein. Die anhaltende Erholung des Wirtschaftswachstums, die Belebung des Arbeitsmarkts und damit der Vermieter- beziehungsweise Nutzermärkte sowie die niedrig bleibenden Kapitalmarktzinsen werden 2022 die Treiber des deutschen Immobilieninvestmentmarkts sein“ sagt Keller.

„Bei Büroimmobilien werden Investoren auch im kommenden Jahr vor allem Core-Investments mit langfristig gesicherten Cashflows suchen – idealerweise mit Mietern aus dem öffentlichen Sektor. In Märkten mit niedrigen Leerstandsraten, moderaten Fertigstellungszahlen und hohen Vorvermietungsquoten erwarten wir zudem risikofreudigeres Kapital für den Value-Add-Bereich. Daher sehen wir auch Objekte mit größeren Vermietungs- oder Repositionierungsbedarf im Fokus der Investoren“, fügt er noch hinzu.






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