08.02.2022 Immobilienmärkte: Büro und Einzelhandel werden wieder attraktiver
Die Schere zwischen bevorzugten und weniger nachgefragten Immobiliensektoren in Europa, die sich im Verlauf der vergangenen zwei Jahre aufgrund der Covid 19 Pandemie weit geöffnet hat, wird sich 2022 allmählich wieder schließen. Zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Ausgabe des Jahresreports „Investment Strategy Annual“ („ISA“) von LaSalle Investment Management („LaSalle“).
Nachdem der letztjährige Bericht eine „wachsende Kluft“ zwischen Logistik- und Wohnimmobilien einerseits und Büro- und Handelsimmobilien andererseits identifiziert hatte, rechnet LaSalle ab dem laufenden Jahr mit einer allmählichen Verringerung der Divergenz – auch wenn die Omikron-Variante zunächst für eine deutliche aber kurzfristige Zäsur sorgen dürfte. Die Erholung wird zum Teil von einem sukzessiven Nachlassen pandemiebedingter Widrigkeiten für bestimmte Einzelhandels- und Büroteilsegmente getrieben sein, wobei die Aussichten in der erstgenannten Kategorie am günstigsten für Fachmärkte und führende Einkaufsstraßen sind, während die Erholung im Bürosegment von der Objektqualität und Lage abhängt.
Infolge anhaltender Kapitalzuflüsse in das relativ kleine Universum investmentfähiger Logistik- und Wohnimmobilien haben die Preise in Europa unterdessen angezogen und die Anfangsrenditen nachgegeben. Trotzdem führen die beiden Segmente nach wie vor die Wunschliste der Investoren an, wohingegen Büro- und Einzelhandelsobjekte im Spitzensegment gerade erst mit der Aufholjagd begonnen haben.
Auch wenn intensiver Wettbewerb um begrenzte Bestände und der resultierende Preisauftrieb in den europäischen Logistik- und Wohnsegmenten Druck auf die Anfangsrenditen ausüben, betrachtet LaSalle diese Teilsegmente weiterhin als attraktiv. Das gilt insbesondere für Investoren mit der Bereitschaft, überschaubare Zusatzrisiken einzugehen, etwa in Form von Projektentwicklungen und Sanierungen. Denn die Fundamentaldaten in beiden Segmenten sind nach wie vor robust, die starken Ertragszuwächse dürften sich fortsetzen und die Abwärtsrisiken beim Cashflow niedrig bleiben, was wiederum den maßvollen Einsatz von Fremdkapital zur nachhaltigen Renditeverbesserung rechtfertigt. Umgekehrt könnten die positive Entwicklung der Fundamentaldaten und die erheblichen Kapitalreserven, die auf der Suche nach Renditen sind, berechtigtem Optimismus in Bezug auf die bislang gemiedenen Büro- und Einzelhandelsmärkte Europas Nahrung geben. Hierbei sollten Anleger auf die Brüche zwischen auf- beziehungsweise absteigenden Marktsegmenten und Standorten achten.
LaSalles Detailbetrachtung der wesentlichen Triebkräfte und Investmentmöglichkeiten in den einzelnen Sektoren Europas kommt zu folgendem Ergebnis:
• Im Bereich Logistik erreichten Anfangsrenditen aufgrund rascher Kompression im Jahr 2021 einen historischen Tiefstand in Europa, der erstmals das Niveau einiger erstklassiger Büroobjekte unterschritt. Niedrige Leerstandsquoten sind allerdings ein günstiges Vorzeichen für beschleunigtes Mietwachstum ähnlich den stetigen Zuwächsen, die in anderen Teilen der Welt zu verzeichnen sind. Die Folgen einer Rückgewinnung von Marktanteilen vom E-Commerce durch den stationären Einzelhandel dürfte durch ein vorsorgliches Aufstocken von Vorräten ausgeglichen werden, das nach den Unterbrechungen von Lieferketten im laufenden Jahr ansteht.
• Im Bereich Wohnen normalisiert sich die Lage nach den pandemiebedingten Marktverwerfungen nunmehr rasch und stellt das bereits länger bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in führenden europäischen Städten wie London, Paris und Berlin wieder her. So bieten sich attraktive Gelegenheiten etwa in Form von Forward Funding Deals im Mietwohnungsbau für Nachwuchskräfte und junge Familien in Großstädten sowie in kleineren Städten mit begrenztem Angebot, zum Beispiel spanische und deutsche Hochschulstandorte, sowie im Bereich des erschwinglichen Wohnraums.
• Während Kontinentaleuropa bei der Rückkehr ins Büro dank kürzerer Arbeitswege und hoher Aufenthaltsqualität der Gebäude gegenüber dem Vereinigten Königreich führend ist, rechnet LaSalle für London und Großbritannien insgesamt nur mit geringen langfristigen Auswirkungen des mobilen Arbeitens auf den Belegungsstand physischer Büroflächen. Die Schwerpunktsetzung auf erstklassige Büroflächen, die den ESG-Plänen der Nutzer entsprechen und hochwertige Ausstattungsmerkmale bieten, dürfte zu einer Aufspaltung des Marktes führen, eine Verknappung des Bestands an investmentfähigen, hochwertigen Objekten zur Folge haben und entsprechend nachhaltige Entwicklungs- und Sanierungsaktivitäten erforderlich machen.
• Objekte im europäischen Einzelhandel unterliegen deutlichen Unterschieden hinsichtlich Teilsegment, Qualität und Lage. Eine schwächere Mieternachfrage von Flächen in nachrangigen Lagen wird das Mietniveau vermutlich stärker drücken als im Vereinigten Königreich, das näher an der Talsohle ist und somit Chancen aufgrund von Fehlbewertungen bieten dürfte. Die Anfangsrenditen für Geschäfte des täglichen Bedarfs und mit Lebensmittelschwerpunkt sowie hochwertigere Warenhäuser gaben 2021 nach, was auf eine steigende Investorennachfrage hindeutet. Renditekompression ist im Jahresverlauf 2022 auch bei den führenden britischen Einkaufszentren zu erwarten. Dagegen bleibt eine Erholung von Einkaufszentren anderswo in Europa eher ungewiss, insbesondere bei solchen mit Kaufhäusern als Ankermietern oder mit einer hohen Konzentration von Mietern aus dem Fast-Fashion-Segment.
Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies bei LaSalle, kommentiert: „Wir beobachten die eindeutige Ausbildung von relativen Wertzuwächsen in bestimmten Einzelhandelssegmenten und, soweit die Einschränkungen dies zulassen, eine konsequente Rückkehr zum Büroarbeitsplatz in den europäischen Kernstädten, vor allem aber in London. Dies bestärkt unsere Ansicht, dass sich für Investoren in bestimmten Bereichen dieser Sektoren attraktive risikoadjustierte Renditen bieten. Allerdings schmälert dies keineswegs unsere Bereitschaft, Zusatzrisiken einzugehen und die aktuelle Dynamik in den Sektoren Logistik und Wohnen zu nutzen, wo sich der Übergang von Renditekompression zu Ertragswachstum als wesentlicher Renditetreiber abzeichnet.“
Der Jahresreport ISA hat ferner die zunehmenden Auswirkungen des Klimawandels auf Immobilien und die Ausformung weitreichender Erwartungen an die Assetklasse untersucht; nicht nur hinsichtlich der Ertragslage, sondern auch in Bezug auf ihren gesellschaftlichen Beitrag und den Angebotsumfang für Mieter. LaSalle rechnet damit, dass das Bedürfnis, den CO2-Fußabdruck von Immobilienbeständen zu senken, sich im Vermögenswert und im Grundstückswert aktivieren lassen wird und dass Anleger und Nutzer zunehmend bereit sein werden, für Standorte mit schadstoffarmer Verkehrsanbindung, erneuerbarer Energie und optimierten Abfall- und Abwasserkreisläufen mehr zu investieren.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, meint: „Mit dem Abklingen der Coronakrise rückt vermutlich der Klimawandel als nächste große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft in den Vordergrund. Europa ist beim Übergang zu einer wesentlich kohlenstoffärmeren Zukunft mittlerweile weiter fortgeschritten als andere Regionen. Das bezieht sich sowohl auf entsprechende Regulierungen als auch die allgemeinen Markterwartungen. Wer in europäische Immobilien investiert muss sich auch mit den zunehmenden Klimarisiken auseinandersetzen, die voraussichtlich zu steigenden Versicherungskosten, gestrandeten Vermögenswerten und mit Minderungsstrategien verbundenen Kosten führen werden. Die Integration der Klimarisikoanalyse bietet Investoren jedoch auch die Chance, der Zeit voraus zu sein, Kapital und Mieter zu gewinnen und erfolgreicher als Konkurrenten zu sein, die den Trend verschlafen.“
Nachdem der letztjährige Bericht eine „wachsende Kluft“ zwischen Logistik- und Wohnimmobilien einerseits und Büro- und Handelsimmobilien andererseits identifiziert hatte, rechnet LaSalle ab dem laufenden Jahr mit einer allmählichen Verringerung der Divergenz – auch wenn die Omikron-Variante zunächst für eine deutliche aber kurzfristige Zäsur sorgen dürfte. Die Erholung wird zum Teil von einem sukzessiven Nachlassen pandemiebedingter Widrigkeiten für bestimmte Einzelhandels- und Büroteilsegmente getrieben sein, wobei die Aussichten in der erstgenannten Kategorie am günstigsten für Fachmärkte und führende Einkaufsstraßen sind, während die Erholung im Bürosegment von der Objektqualität und Lage abhängt.
Infolge anhaltender Kapitalzuflüsse in das relativ kleine Universum investmentfähiger Logistik- und Wohnimmobilien haben die Preise in Europa unterdessen angezogen und die Anfangsrenditen nachgegeben. Trotzdem führen die beiden Segmente nach wie vor die Wunschliste der Investoren an, wohingegen Büro- und Einzelhandelsobjekte im Spitzensegment gerade erst mit der Aufholjagd begonnen haben.
Auch wenn intensiver Wettbewerb um begrenzte Bestände und der resultierende Preisauftrieb in den europäischen Logistik- und Wohnsegmenten Druck auf die Anfangsrenditen ausüben, betrachtet LaSalle diese Teilsegmente weiterhin als attraktiv. Das gilt insbesondere für Investoren mit der Bereitschaft, überschaubare Zusatzrisiken einzugehen, etwa in Form von Projektentwicklungen und Sanierungen. Denn die Fundamentaldaten in beiden Segmenten sind nach wie vor robust, die starken Ertragszuwächse dürften sich fortsetzen und die Abwärtsrisiken beim Cashflow niedrig bleiben, was wiederum den maßvollen Einsatz von Fremdkapital zur nachhaltigen Renditeverbesserung rechtfertigt. Umgekehrt könnten die positive Entwicklung der Fundamentaldaten und die erheblichen Kapitalreserven, die auf der Suche nach Renditen sind, berechtigtem Optimismus in Bezug auf die bislang gemiedenen Büro- und Einzelhandelsmärkte Europas Nahrung geben. Hierbei sollten Anleger auf die Brüche zwischen auf- beziehungsweise absteigenden Marktsegmenten und Standorten achten.
LaSalles Detailbetrachtung der wesentlichen Triebkräfte und Investmentmöglichkeiten in den einzelnen Sektoren Europas kommt zu folgendem Ergebnis:
• Im Bereich Logistik erreichten Anfangsrenditen aufgrund rascher Kompression im Jahr 2021 einen historischen Tiefstand in Europa, der erstmals das Niveau einiger erstklassiger Büroobjekte unterschritt. Niedrige Leerstandsquoten sind allerdings ein günstiges Vorzeichen für beschleunigtes Mietwachstum ähnlich den stetigen Zuwächsen, die in anderen Teilen der Welt zu verzeichnen sind. Die Folgen einer Rückgewinnung von Marktanteilen vom E-Commerce durch den stationären Einzelhandel dürfte durch ein vorsorgliches Aufstocken von Vorräten ausgeglichen werden, das nach den Unterbrechungen von Lieferketten im laufenden Jahr ansteht.
• Im Bereich Wohnen normalisiert sich die Lage nach den pandemiebedingten Marktverwerfungen nunmehr rasch und stellt das bereits länger bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in führenden europäischen Städten wie London, Paris und Berlin wieder her. So bieten sich attraktive Gelegenheiten etwa in Form von Forward Funding Deals im Mietwohnungsbau für Nachwuchskräfte und junge Familien in Großstädten sowie in kleineren Städten mit begrenztem Angebot, zum Beispiel spanische und deutsche Hochschulstandorte, sowie im Bereich des erschwinglichen Wohnraums.
• Während Kontinentaleuropa bei der Rückkehr ins Büro dank kürzerer Arbeitswege und hoher Aufenthaltsqualität der Gebäude gegenüber dem Vereinigten Königreich führend ist, rechnet LaSalle für London und Großbritannien insgesamt nur mit geringen langfristigen Auswirkungen des mobilen Arbeitens auf den Belegungsstand physischer Büroflächen. Die Schwerpunktsetzung auf erstklassige Büroflächen, die den ESG-Plänen der Nutzer entsprechen und hochwertige Ausstattungsmerkmale bieten, dürfte zu einer Aufspaltung des Marktes führen, eine Verknappung des Bestands an investmentfähigen, hochwertigen Objekten zur Folge haben und entsprechend nachhaltige Entwicklungs- und Sanierungsaktivitäten erforderlich machen.
• Objekte im europäischen Einzelhandel unterliegen deutlichen Unterschieden hinsichtlich Teilsegment, Qualität und Lage. Eine schwächere Mieternachfrage von Flächen in nachrangigen Lagen wird das Mietniveau vermutlich stärker drücken als im Vereinigten Königreich, das näher an der Talsohle ist und somit Chancen aufgrund von Fehlbewertungen bieten dürfte. Die Anfangsrenditen für Geschäfte des täglichen Bedarfs und mit Lebensmittelschwerpunkt sowie hochwertigere Warenhäuser gaben 2021 nach, was auf eine steigende Investorennachfrage hindeutet. Renditekompression ist im Jahresverlauf 2022 auch bei den führenden britischen Einkaufszentren zu erwarten. Dagegen bleibt eine Erholung von Einkaufszentren anderswo in Europa eher ungewiss, insbesondere bei solchen mit Kaufhäusern als Ankermietern oder mit einer hohen Konzentration von Mietern aus dem Fast-Fashion-Segment.
Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies bei LaSalle, kommentiert: „Wir beobachten die eindeutige Ausbildung von relativen Wertzuwächsen in bestimmten Einzelhandelssegmenten und, soweit die Einschränkungen dies zulassen, eine konsequente Rückkehr zum Büroarbeitsplatz in den europäischen Kernstädten, vor allem aber in London. Dies bestärkt unsere Ansicht, dass sich für Investoren in bestimmten Bereichen dieser Sektoren attraktive risikoadjustierte Renditen bieten. Allerdings schmälert dies keineswegs unsere Bereitschaft, Zusatzrisiken einzugehen und die aktuelle Dynamik in den Sektoren Logistik und Wohnen zu nutzen, wo sich der Übergang von Renditekompression zu Ertragswachstum als wesentlicher Renditetreiber abzeichnet.“
Der Jahresreport ISA hat ferner die zunehmenden Auswirkungen des Klimawandels auf Immobilien und die Ausformung weitreichender Erwartungen an die Assetklasse untersucht; nicht nur hinsichtlich der Ertragslage, sondern auch in Bezug auf ihren gesellschaftlichen Beitrag und den Angebotsumfang für Mieter. LaSalle rechnet damit, dass das Bedürfnis, den CO2-Fußabdruck von Immobilienbeständen zu senken, sich im Vermögenswert und im Grundstückswert aktivieren lassen wird und dass Anleger und Nutzer zunehmend bereit sein werden, für Standorte mit schadstoffarmer Verkehrsanbindung, erneuerbarer Energie und optimierten Abfall- und Abwasserkreisläufen mehr zu investieren.
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, meint: „Mit dem Abklingen der Coronakrise rückt vermutlich der Klimawandel als nächste große Herausforderung für die Immobilienwirtschaft in den Vordergrund. Europa ist beim Übergang zu einer wesentlich kohlenstoffärmeren Zukunft mittlerweile weiter fortgeschritten als andere Regionen. Das bezieht sich sowohl auf entsprechende Regulierungen als auch die allgemeinen Markterwartungen. Wer in europäische Immobilien investiert muss sich auch mit den zunehmenden Klimarisiken auseinandersetzen, die voraussichtlich zu steigenden Versicherungskosten, gestrandeten Vermögenswerten und mit Minderungsstrategien verbundenen Kosten führen werden. Die Integration der Klimarisikoanalyse bietet Investoren jedoch auch die Chance, der Zeit voraus zu sein, Kapital und Mieter zu gewinnen und erfolgreicher als Konkurrenten zu sein, die den Trend verschlafen.“
