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18.02.2022 Angebotssituation am Neubau-Wohnimmobilienmarkt wieder stabiler

Der Rückgang der Objektzahlen und verfügbaren Wohnungseinheiten hat sich der aktuellen Marktanalyse von PROJECT Research zufolge im letzten Quartal des vergangenen Jahres 2021 abgeschwächt. Zwar ist das Neubauwohnungsangebot in den meisten Metropolregionen im Jahresvergleich weiter rückläufig, dennoch zeigt die Untersuchung im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Steigerung bzw. Stabilisierung der Zahlen. Ausnahmen sind München sowie Frankfurt und besonders deren jeweiliges Umland, das weiterhin deutlich sinkende Projektzahlen aufweist.

Was in Hamburg und Düsseldorf schon länger zu beobachten ist, ist nun auch in der Metropolregion Berlin zu sehen. Die Objektzahlen steigen in der Bundeshauptstadtregion in den letzten drei Monaten des Vorjahres wieder leicht an. In den Metropolregionen Nürnberg, Köln und Wien hingegen bleiben die Objektzahlen stabil. »Es ist noch zu früh, um aus der hier sichtbaren Angebotsstabilisierung eine Trendumkehr abzuleiten. Nach wie vor sehen wir eine deutschlandweite Angebotsknappheit, die mit Lieferengpässen und steigenden Rohstoffpreisen einhergeht. Es dürfte noch Jahre dauern, bis eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eintritt«, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand der PROJECT Real Estate AG.

Berlin: 8.000er Marke übertroffen

Das Berliner Preisniveau per Stand Dezember 2021 notiert inzwischen bei knapp 8.200 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zum Vorjahr ein Wachstum von 11,9 Prozent darstellt. Noch im dritten Quartal lag es bei 10,8 und im zweiten Quartal bei lediglich einstelligen 7,2 Prozent.

Die Berliner Bezirke Mitte und Reinickendorf weisen wie schon im Vorquartal das größte jährliche Wachstum auf. In Mitte ist es aufgrund von Vertriebsstarts mit fünfstelligen Preisen inzwischen auf 24,4 Prozent gestiegen. Der Bezirk Reinickendorf profitiert weiterhin von der Schließung des Flughafens Berlin-Tegel und in Steglitz-Zehlendorf sorgen hochpreisige Objekte für ein Jahrespreisplus von 18,8 Prozent. Auf Bezirksebene fallen die Preissteigerungen im Vergleich zum letzten Quartal insgesamt schwächer aus. Waren es im Vorquartal noch acht Bezirke – so ist nur mehr in der Hälfte aller Bezirke ein zweistelliges Wachstum zu beobachten. Gleichzeitig steigen die Angebotszahlen in den teuren Bezirken zum ersten Mal seit längerem wieder leicht an, während vor allem in den letzten drei Monaten in den günstigeren Bezirken Pankow und Treptow-Köpenick Bauprojekte im Vertrieb merklich zurückgingen. Diese leichte Verschiebung der Objektverteilung hin zu teureren Lagen führt zu einem anhaltend hohen Preisanstieg, auch wenn die Preise auf Bezirksebene vermeintlich an Dynamik verloren haben.

Das Berliner Umland (ohne Potsdam) weist mit Steigerungsraten von 13,5 Prozent sogar noch höhere Werte auf als die Stadt Berlin. In den 19 von PROJECT beobachteten Umlandgemeinden liegen die Preise mittlerweile bei knapp 5.200 Euro pro Quadratmeter. Vor allem die Landkreise Oberhavel und Potsdam-Mittelmark verzeichnen deutliche Preisanstiege. In Potsdam schwächt sich die Preisdynamik etwas ab, dennoch steigen die Preise fast zweistellig und liegen nun bei etwas über 7.300 Euro pro Quadratmeter. Das Mietpreisniveau in der Bundeshauptstadt beläuft sich per Stand im dritten Quartal auf 18,38 Euro im Neubau und 13,76 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

München: Neubaupreise nunmehr über 13.000 Euro

Innerhalb von nur einem Quartal stiegen die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt um circa 500 Euro pro Quadratmeter an, was ein Jahrespreisplus von 16,6 Prozent bedeutet. Noch im Vorquartal lag dieses Plus bei 12,9 Prozent. So erreichten die Münchner Preise für Neubauten im Dezember 2021 ein neues Rekordniveau von etwa 13.050 Euro pro Quadratmeter – das stärkste Preiswachstum aller Metropolen.

Für die gesamte Metropolregion inklusive dem Münchner Umland sowie Augsburg und Ingolstadt lässt sich die Preissteigerung sogar mit 20,8 Prozent beziffern, beschleunigt von den stärker rückläufigen Objektzahlen im Münchner Umland als auch in Augsburg und Ingolstadt. Die Preisdynamik ist wie schon in den Quartalen zuvor auf die Verteilung der Objekte zurückzuführen. Diese verbleibt in den überdurchschnittlich teuren Bezirken in den vergangenen Monaten auf demselben Niveau, in günstigeren Bezirken verringern sich die verfügbaren Angebote. Von den erfassten knapp 30 neuen Bauobjekten bzw. Bauabschnitten, die in den vergangenen drei Monaten in München in den Vertrieb gingen, liegt nur ein einziges Objekt unterhalb der Preismarke von 10.000 Euro pro Quadratmeter. Allein im Entwicklungsgebiet in der Paul-Gerhardt-Allee in Obermenzing stiegen die Preise in den knapp fünf Jahren zwischen dem ersten und dem aktuellen Bauabschnitt um mehr als 60 Prozent.

Das nähere Münchner Umland weist mit einem Jahrespreisplus von inzwischen 9,3 Prozent ein zwar moderates, dennoch dynamisches Wachstum auf. Fünfstellige Quadratmeterpreise sind auch dort keine Seltenheit mehr. In den von PROJECT untersuchten Gemeinden (ohne Augsburg und Ingolstadt) liegt das Preisniveau aktuell bei knapp über 9.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Verkaufspreise der Schwabenmetropole Augsburg stiegen zuletzt wieder etwas stärker auf gegenwärtig rund 6.650 Euro pro Quadratmeter, was auf Jahressicht ein Preisplus von 7,6 Prozent bedeutet. In Ingolstadt verliert die Preissteigerungsrate aufgrund von nur noch sechs angebotenen Objekten zunehmend an Aussagekraft. Noch vor einem Jahr waren es 26. Das Preisniveau liegt hier bei circa 5.650 Euro pro Quadratmeter.

Das Mietpreisniveau in München bleibt im dritten Quartal dieses Jahres wiederum leicht unter dem des Vorquartals bei inzwischen 21,74 Euro im Neubau und bei 19,82 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Hamburg: Preiswachstum nur noch einstellig

Im Vergleich zu Berlin oder München verzeichnet die Hansestadt Hamburg eine geringere Preisdynamik. Die Verkaufspreise pro Quadratmeter liegen hier bei fast unveränderten 8.100 Euro. Die jährliche Preissteigerungsrate beläuft sich aktuell nur mehr auf neun Prozent. Die mit Abstand höchste Dynamik von 22,9 Prozent ist derzeit im vergleichsweise günstigen Stadtbezirk Wandsbek zu beobachten, wo auch die Objektzahlen gerade stark ansteigen. Im Bezirk Eimsbüttel hingegen fielen die Preise im vergangenen Jahr um acht Prozent: Fast alle Vertriebsstarts der vergangenen Monate konzentrieren sich auf die günstigeren äußeren Stadtteile Stellingen, Schnelsen und Niendorf mit Preisniveaus von 6.000 und 8.000 Euro, was zu einem Preisrückgang auf Bezirksebene führte. Auf Stadtteilebene hingegen, beispielsweise in Stellingen, Schnelsen und Niendorf, zeigen sich zweistellige Wachstumsraten. Im Hamburger Umland beobachteten die Researcher höhere Preissteigungen von 15 Prozent und notieren Neubau-Quadratmeterpreise nunmehr bei 5.500 Euro. Das Mietpreisniveau in Hamburg liegt im dritten Quartal nur leicht unter dem Niveau des Vorquartals bei derzeit 16,49 Euro pro Quadratmeter im Neubau und 13,47 Euro im Bestand.

Frankfurt: Wieder deutlich mehr Dynamik

Nach der eher geringen Preisdynamik in der Mainmetropole im dritten Quartal stiegen die Verkaufspreise im letzten Quartal des Vorjahres wieder stärker, auf ein Preislevel von jetzt circa 8.550 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer jährlichen Preissteigerung von 7,7 Prozent, noch vor drei Monaten lag dieser Wert bei nur 2,1 Prozent. Auslöser des Preissprungs sind mehrere Vertriebsstarts in exklusiven Innenstadtlagen, wie im Frankfurter Stadtteil Nordend sowie weitere neue Objekte in teuren Innenstadtrandlagen wie Eschersheim und Ostend, wo die Preise aufgrund eines zunehmenden Angebots im Hochpreissegment innerhalb eines Jahres um 20,4 Prozent stiegen. Objektzahlen in den günstigeren Randbezirken im Westen bzw. Osten gingen hingegen zurück. Wie auch München weist die Metropolregion Frankfurt mit einem Preisplus von 13,9 Prozent einen stärkeren Preisanstieg auf als die Kernstadt, was am offenkundigen Rückgang der Objektzahlen im Umland liegt.

Das Frankfurter Umland – ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt – verzeichnete merklich höhere Preissteigerungen als die City. Die Preise stiegen in den vergangenen 12 Monaten auf etwa 5.900 Euro pro Quadratmeter – ein markantes Plus von 16,5 Prozent. Auch hier ist der Grund in der Objektverteilung zu suchen: Der teuerste Frankfurter Landkreis Hochtaunuskreis weist mehr Neubauangebote auf, während diese im vergleichsweise günstigen Landkreis Offenbach hingegen signifikant zurückgingen. Die Mietpreise in Frankfurt liegen im zweiten Quartal mit 19,48 Euro im Neubau und 15,52 Euro pro Quadratmeter im Bestand derzeit nur leicht unter dem Niveau des Vorquartals. Neuere Zahlen sind noch nicht verfügbar.

Düsseldorf: Leicht nachgebende Preise

Die Verkaufspreise in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt bewegen sich seit der kräftigen Preisdynamik im Frühsommer 2021 weiterhin knapp unterhalb der 8.000 Euro-Grenze pro Quadratmeter, aktuell bei rund 7.900 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal ist das Jahresplus von damals 9,8 Prozent auf 7,2 Prozent leicht gesunken. Der leichte Rückgang ist im Preisniveau neuer Objektangebote begründet, das circa 900 Euro unterhalb des jetzigen Durchschnittspreises liegt. Es überwiegen dabei unter anderem Neubauten in den Randbezirken 6, 8 und 9 mit Verkaufspreisen teilweise unter 6.000 Euro pro Quadratmeter. Neubauobjekte konzentrieren sich weiterhin zunehmend in den Randgebieten Düsseldorfs. In zentralen Lagen, auch rechts des Rheins, manifestieren sich teils auch fünfstellige Quadratmeterpreise inzwischen nicht nur im Stadtbezirk 2 wie Flingern oder Düsseltal, sondern zunehmend auch im Stadtbezirk 3 mit Friedrichstadt und Bilk. Im Düsseldorfer Umland zogen die Preise in den letzten Monaten hingegen wieder auf ein Niveau von aktuell 4.850 Euro pro Quadratmeter an, was auf Jahressicht ein Preisplus von 3,7 Prozent ausmacht. Die Mietpreise in Düsseldorf liegen im dritten Quartal bei 16,55 Euro im Neubau und 12,20 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Köln: Klarer Preisanstieg aufgrund Vertriebsstarts in teuren Lagen

Nachdem sich in der Domstadt Köln die Quadratmeterpreise im vergangenen September bei etwa 6.300 Euro eingependelt hatten, zogen sie im letzten Jahresquartal wieder deutlich an auf ein Niveau von etwa 6.650 Euro, was einer jährlichen Preissteigerung von 11,3 Prozent entspricht. Im dritten Quartal lag die Steigerung noch bei 6,7 Prozent. Diese prägnante Entwicklung lösten mehrere Vertriebsstarts in teuren Innenstadtlagen aus. Selbst einige neue Objekte in den eher günstigen rechtsrheinischen Randbezirken beeinflussen die Preise positiv aufgrund ihrer Lage in der Nähe des Rheins, genauso wie das Vertriebsende mehrerer günstiger Objekte in Köln-Mülheim.

Im benachbarten Bonn liegt das jährliche Preiswachstum von 16,4 Prozent weiterhin auf hohem Level. Im Vergleich zum dritten Quartal sank es von 6.200 Euro auf etwa 5.900 Euro allerdings eindeutig ab. Bei der geringen Objektanzahl in Bonn können wenige Vertriebsstarts das Preisniveau stark beeinflussen. So waren es vergleichsweise günstige Vertriebsstarts in Beuel und den Bad Godesberger Randgebieten, die zur Absenkung des Preisniveaus führten. Im restlichen Kölner Umland belaufen sich die Preise auf etwa 5.100 Euro pro Quadratmeter, was auf Jahressicht ein Preisplus von 8,8 Prozent bedeutet. Die Kölner Mietpreise liegen im dritten Quartal bei durchschnittlich 15,79 Euro im Neubau und 13,16 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Nürnberg: Geringe Dynamik

Nach dynamischeren Preisentwicklungen im vergangenen Jahr notiert die fränkische Metropole Nürnberg im letzten Quartal des Jahres 2021 einen lediglich unwesentlichen Anstieg auf 6.250 Euro pro Quadratmeter. Demzufolge reduzierte sich das jährliche Preiswachstum von zuletzt 11,8 Prozent auf aktuell nur 5,2 Prozent. Wenige Vertriebsstarts in Nürnberg verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet in günstigen, aber auch teureren Lagen mit Preisen von 5.000 bis über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Den Researchern fällt auf, dass die teuersten Nürnberger Objekte derzeit nicht in der Nähe der Innenstadt, sondern eher in den Randgebieten liegen. Vertriebsstarts in zentralen Citylagen sind momentan nur vereinzelt zu beobachten.

Im Nürnberger Umland gibt es derzeit ebenfalls nur wenige neue Objekte, die preislich teilweise auf dem Niveau der Nürnberger Innenstadt angesiedelt sind. Das gilt vor allem für beliebte Gemeinden wie Schwaig oder Oberasbach. In den Randgebieten des Metropolraums wie in Altdorf oder Roth liegen die Preise für neugebauten Wohnraum noch unter 5.000 Euro. Das Preisniveau im Nürnberger Umland (ohne Fürth und Erlangen) steigt aktuell mit einem Plus von 13,6 Prozent stärker als die Innenstadt. Die Preise sind mittlerweile auf 5.400 Euro geklettert. In Fürth ist die Preisdynamik derzeit schwächer, der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt 5.650 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 6,5 Prozent auf Jahressicht ausmacht. Die Nürnberger Mietpreise liegen im dritten Quartal 2021 bei 13,56 Euro im Neubau und 10,72 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Wien: Sehr dynamische Preisentwicklung

In der österreichischen Hauptstadt Wien setzt sich die hohe Preisdynamik auch im vierten Quartal 2021 fort. Das Preisniveau liegt nunmehr bei etwa 7.200 Euro, was einer Steigerung von 12,9 Prozent im Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Noch im dritten Quartal lag dieser Wert bei 12 Prozent. Weiterhin sind die Objektzahlen rückläufig, in erster Linie betrifft dies die günstigen Randbezirke links der Donau, Donaustadt und Floridsdorf, sowie zusätzlich Liesing und Simmering. Im Vergleich zum dritten Quartal sind im Bezirk Donaustadt 25 Prozent weniger Objekte im Vertrieb. Insgesamt weisen nur wenige Bezirke eine positive Preisentwicklung bei den Objektangeboten auf. Mit 13,1 Prozent verzeichnet Döbling, zweitteuerster Wiener Bezirk, das stärkste Preiswachstum. Überhaupt haben die meisten der teuren Wiener Bezirke stabile Objektzahlen und oftmals zweistellige Preiszuwächse. Und hierin liegt wohl der Grund für die erhöhte Preisdynamik, die sich besonders in den westlichen Stadtbezirken offenbart. Im Wiener Umland ziehen die Preise mit einem Plus von 8,3 Prozent wieder stärker an. Das Preisniveau beträgt knapp 5.150 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise der Donaumetropole liegen per Stand Dezember 2021 bei durchschnittlich 17,19 Euro im Neubau und 14,16 Euro pro Quadratmeter im Bestand.1

Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Wien. Weitere Informationen unter www.project-research.de.






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