21.02.2022 Stimmung der Immobilienfinanzierer sinkt weiter
Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern hat sich im ersten Quartal 2022 zum zweiten Mal in Folge leicht verschlechtert: Das aktuelle BF.Quartalsbarometer fällt auf -1,45 Zähler. Damit kann der Markt noch als ausgeglichen beschrieben werden. Der Wert von -4,86 im ersten Quartal 2021 und der bisherige Tiefststand von -15,24 Zählern im Q2-2020 wurden deutlich übertroffen. Wesentlicher Faktor für den gesunkenen Barometerstand ist, dass 23,1 Prozent der Befragungsteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen wahrnehmen, 4,9 Prozentpunkte (pp) mehr als in Q4-2021.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, kommentiert: „Eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren trüben die Stimmung der Immobilienfinanzierer: Die erwartete Zinssteigerung und die weit verbreiteten Inflationsängste sind die größten Unruheherde am Markt. Die Corona-Pandemie ist noch nicht ausgestanden und beeinträchtigt weiterhin besonders die Assetklassen Hotel und Einzelhandel. Hinzu kommen enorm gestiegene Bau-, Rohstoff- und Energiepreise sowie gestörte Lieferketten. Für zusätzliche Unsicherheit unter den Marktteilnehmern hat außerdem der Stopp der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude gesorgt.“
Positiven Einfluss auf den Barometerwert hat dagegen das sich erholende Neugeschäft. 60 Prozent der Teilnehmer beobachten ein steigendes Volumen (+7 pp), bei 36 Prozent stagniert das Neugeschäft (-5pp) und bei 4 Prozent nimmt es ab (-2 pp). Die Frage, ob alternative Finanzierungsinstrumente im Vergleich zum klassischen Bankdarlehen derzeit stärker nachgefragt würden, beantworteten 53,9 Prozent mit ja und damit deutlich mehr Teilnehmer als im Vorquartal (Q4-2021: 42,5 Prozent).
Trend zu höheren Margen setzt sich fort
Nach einer kleinen Delle im Vorquartal sind die Margen bei Bestandsfinanzierungen dem Langfristtrend folgend wieder gestiegen und erreichen den höchsten Stand seit zwei Jahren. Sie betragen im Q1-2022 im Schnitt 168,0 Basispunkte (Q4-2021: 154,2 bp). Bei Projektentwicklungsfinanzierungen liegt die Durchschnittsmarge mit gut 245 bp leicht über der des Vorquartals (Q4-2021: 242 bp). Die Beleihungsausläufe tendieren uneinheitlich: Bei den Bestandsfinanzierungen stieg der durchschnittliche Loan-to-Value um 2,1 bp auf 67,5 Prozent, während der Loan-to-Cost von Projektfinanzierungen um 2,8 bp auf 69,8 Prozent sank.
„Die Margenunterschiede der Assetklassen sind seit Beginn der Corona-Pandemie gewachsen“, hebt Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG, hervor. „Bei Bestandsinvestitionen liegen zwischen Core-Shoppingcentern und Zinshäusern bzw. Wohnportfolios mittlerweile rund 100 Basispunkte. Hier zeigt sich, dass Risiken bezahlt werden müssen.“
Steigende Baukosten und Zinsen erwartet
Im Rahmen der Zusatzfrage wurden die Finanzierungsexperten befragt, welche langfristigen Auswirkungen der aktuelle Preisanstieg durch die Inflation hervorrufen kann. Mehrere Panelteilnehmer rechnen damit, dass die Baukosten weiter steigen. Für möglich gehalten wird sogar, dass es wesentlich weniger Projektentwicklungen gibt oder Forward-Deals für Developer unrentabel werden und eine Rückabwicklung droht.
In nahezu allen Expertenantworten kam das Wort „Zinsen“ vor. Uneinigkeit bestand allerdings darin, ob die erwartete Zinssteigerung positiv oder negativ zu beurteilen sei. „Den Barometerwert beeinflusst die Zinsprognose jedenfalls bereits, und zwar bei der Frage nach den Refinanzierungskosten der Banken. Der Anteil der Experten, der stagnierende Kosten sieht, fällt um ein Viertel auf 56 Prozent. In fast gleichem Maß nimmt der Anteil derjenigen zu, die steigende Kosten erwarten. Davon gehen mittlerweile 40 Prozent der Teilnehmer aus“, sagt Manuel Köppel.
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, kommentiert: „Eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren trüben die Stimmung der Immobilienfinanzierer: Die erwartete Zinssteigerung und die weit verbreiteten Inflationsängste sind die größten Unruheherde am Markt. Die Corona-Pandemie ist noch nicht ausgestanden und beeinträchtigt weiterhin besonders die Assetklassen Hotel und Einzelhandel. Hinzu kommen enorm gestiegene Bau-, Rohstoff- und Energiepreise sowie gestörte Lieferketten. Für zusätzliche Unsicherheit unter den Marktteilnehmern hat außerdem der Stopp der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude gesorgt.“
Positiven Einfluss auf den Barometerwert hat dagegen das sich erholende Neugeschäft. 60 Prozent der Teilnehmer beobachten ein steigendes Volumen (+7 pp), bei 36 Prozent stagniert das Neugeschäft (-5pp) und bei 4 Prozent nimmt es ab (-2 pp). Die Frage, ob alternative Finanzierungsinstrumente im Vergleich zum klassischen Bankdarlehen derzeit stärker nachgefragt würden, beantworteten 53,9 Prozent mit ja und damit deutlich mehr Teilnehmer als im Vorquartal (Q4-2021: 42,5 Prozent).
Trend zu höheren Margen setzt sich fort
Nach einer kleinen Delle im Vorquartal sind die Margen bei Bestandsfinanzierungen dem Langfristtrend folgend wieder gestiegen und erreichen den höchsten Stand seit zwei Jahren. Sie betragen im Q1-2022 im Schnitt 168,0 Basispunkte (Q4-2021: 154,2 bp). Bei Projektentwicklungsfinanzierungen liegt die Durchschnittsmarge mit gut 245 bp leicht über der des Vorquartals (Q4-2021: 242 bp). Die Beleihungsausläufe tendieren uneinheitlich: Bei den Bestandsfinanzierungen stieg der durchschnittliche Loan-to-Value um 2,1 bp auf 67,5 Prozent, während der Loan-to-Cost von Projektfinanzierungen um 2,8 bp auf 69,8 Prozent sank.
„Die Margenunterschiede der Assetklassen sind seit Beginn der Corona-Pandemie gewachsen“, hebt Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG, hervor. „Bei Bestandsinvestitionen liegen zwischen Core-Shoppingcentern und Zinshäusern bzw. Wohnportfolios mittlerweile rund 100 Basispunkte. Hier zeigt sich, dass Risiken bezahlt werden müssen.“
Steigende Baukosten und Zinsen erwartet
Im Rahmen der Zusatzfrage wurden die Finanzierungsexperten befragt, welche langfristigen Auswirkungen der aktuelle Preisanstieg durch die Inflation hervorrufen kann. Mehrere Panelteilnehmer rechnen damit, dass die Baukosten weiter steigen. Für möglich gehalten wird sogar, dass es wesentlich weniger Projektentwicklungen gibt oder Forward-Deals für Developer unrentabel werden und eine Rückabwicklung droht.
In nahezu allen Expertenantworten kam das Wort „Zinsen“ vor. Uneinigkeit bestand allerdings darin, ob die erwartete Zinssteigerung positiv oder negativ zu beurteilen sei. „Den Barometerwert beeinflusst die Zinsprognose jedenfalls bereits, und zwar bei der Frage nach den Refinanzierungskosten der Banken. Der Anteil der Experten, der stagnierende Kosten sieht, fällt um ein Viertel auf 56 Prozent. In fast gleichem Maß nimmt der Anteil derjenigen zu, die steigende Kosten erwarten. Davon gehen mittlerweile 40 Prozent der Teilnehmer aus“, sagt Manuel Köppel.
