01.03.2022 Büromarkt Deutschland: Umsatzanstieg und Steigerungstendenzen
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 16 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2021 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt anziehende Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt – allerdings deutlich differenziert in den Einzelmärkten:
• Im Jahr 2021 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt rd. 3,9 Mio. m². Das Ergebnis liegt rd. 13 % über dem Vorjahresumsatz (2020: rd. 3,4 Mio. m²) und rd. 4 % unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2011 bis 2020: rd. 4,11 Mio. m² p. a. – ohne Freiburg, seit 2021 DIP-Partner).
• Nach Jahren des Leerstandabbaus analysiert DIP nach der Trendwende in 2020 bis Ende 2021 einen weiteren Anstieg der Gesamtangebotsreserve in den analysierten Büromärkten. Diese stieg binnen Jahresfrist deutlich um rd. 1,2 Mio. m² auf aktuell rd. 5,39 Mio. m² (Ende 2020: 4,19 Mio. m²). Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 3,6 % auf 4,6%.
• Ungeachtet des Anstiegs der Angebotsreserve sind moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert knapp. Entsprechend präsentierte sich die gewichtete Spitzenmiete in den Einzelmärkten bis auf eine Ausnahme (Karlsruhe) stabil bzw. weiter steigend. Dadurch erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um 5 % von EUR 31,20/m² auf aktuell EUR 32,85/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog binnen Jahresfrist um 6 % auf EUR 22,90/m² an (2020: EUR 21,60/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“ zieht an
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zog der Büroflächenumsatz mit rd. 3,15 Mio. m² um ca. 18 % gegenüber dem Vorjahr (2020: 2,67 Mio. m²) an, liegt indessen immer noch deutlich (rd. 22 %) unter dem Wert des Vorcoronajahres 2019 (rd. 4,04 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich stabil auf 81%.
• Zum Teil markante Umsatzanstiege verzeichneten dabei Berlin (+20 %), Düsseldorf (+14 %), Frankfurt (+35 %), Hamburg (+37 %) und Köln (+78 %), während der Flächenumsatz in München (-2 %) leicht und in Stuttgart (-35 %) deutlich zurückging.
• Der umsatzstärkste Büromarkt war dabei wie im Vorjahr Berlin (849.000 m²) vor München (590.000 m²) und Hamburg (480.000 m²).
Umsatzrückgang in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2021 zusammen rd. 740.800 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 3 % weniger als im Vorjahr (2020: 764.500 m²). Der Anteil der acht Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit stabil auf 19 %.
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Bremen (105.000 m² = +24 %), Dresden (120.000 m² = +30 %), Leipzig (140.000 m² = +9 %) und Magdeburg (21.800 m² = +1,4 %).
Die anderen Städte verzeichneten Umsatzrückgänge unterschiedlicher Ausprägung: Am geringsten fiel er in Essen (85.000 m² = -4 %) aus, gefolgt von Hannover (115.000 m² = -12 %), Freiburg (24.000 m² = -14 %), Karlsruhe (50.000 m² = -29 %) und Nürnberg (80.000 m² = -34 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Nachdem sich in den letzten Jahren vor Corona der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten deutlich reduziert hat, wurde dieser Trend in 2020 gestoppt: Der Gesamtleerstand stieg auf rd. 4,19 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 3,6%.
• Dieser Trend setzt sich 2021 fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um 1,2 Mio. m² auf aktuell 5,39 Mio. m², die Leerstandsquote stieg um einen Prozentpunkt auf 4,6 %.
• Dabei gab es sogar vier Städte mit einem erneuten Abbau der Angebotsreserve: Bremen (115.000 m² = -3.000 m²), Magdeburg (68.000 m² = -4.000 m²), Leipzig (170.000 m² = -15.000 m²) und Dresden (80.000 m² = -35.000 m²), während sich die Angebotsreserve in Freiburg stabil auf 21.000 m² stellt.
• In allen anderen Büromärkten stiegt das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP innerhalb der Big Seven in München (930.000 m² = +340.000 m²), Berlin (689.000 m² = +299.000 m²) und Frankfurt (1.030.000 m² = +220.000 m²). In den DIP-Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich das Büroflächenangebot vor allem in Essen (165.000 m² = +65.000 m²) und Nürnberg (138.000 m² = +53.000 m²). Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert unverändert Frankfurt an erster Position in Deutschland.
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf leicht positiv und stellt sich zum Jahresende 2021 auf rd. EUR 32,85/m² (2020: EUR 31,20/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden dabei in Berlin, Bremen, Dresden, Essen, Frankfurt, Freiburg, Hamburg, Köln, Leipzig und München analysiert.
Stabile Spitzenmieten gibt es in Düsseldorf, Hannover, Magdeburg, Nürnberg und Stuttgart.
Lediglich am Standort Karlsruhe analysierte DIP eine rückläufige Spitzenmiete von EUR 13,50/m² (Ende 2020: EUR 15,-/m²).
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt unverändert Frankfurt mit EUR 45,50/m².
Prognose 2022
• Für 2022 prognostiziert DIP für die 16 analysierten Büromärkte einen Büroflächenumsatz von deutlich über 4 Mio. m² bei einem weiter wachsenden Büroflächenangebot aufgrund vielerorts steigender Fertigstellungsvolumina. Zudem ist angesichts einer zunehmenden Fokussierung der Nutzer auf ESG-konforme und nachhaltige Büroflächen insgesamt von einem stabilen Büromietniveau mit Steigerungstendenzen vor allem in der Spitze auszugehen.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2021 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt anziehende Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt – allerdings deutlich differenziert in den Einzelmärkten:
• Im Jahr 2021 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt rd. 3,9 Mio. m². Das Ergebnis liegt rd. 13 % über dem Vorjahresumsatz (2020: rd. 3,4 Mio. m²) und rd. 4 % unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2011 bis 2020: rd. 4,11 Mio. m² p. a. – ohne Freiburg, seit 2021 DIP-Partner).
• Nach Jahren des Leerstandabbaus analysiert DIP nach der Trendwende in 2020 bis Ende 2021 einen weiteren Anstieg der Gesamtangebotsreserve in den analysierten Büromärkten. Diese stieg binnen Jahresfrist deutlich um rd. 1,2 Mio. m² auf aktuell rd. 5,39 Mio. m² (Ende 2020: 4,19 Mio. m²). Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 3,6 % auf 4,6%.
• Ungeachtet des Anstiegs der Angebotsreserve sind moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert knapp. Entsprechend präsentierte sich die gewichtete Spitzenmiete in den Einzelmärkten bis auf eine Ausnahme (Karlsruhe) stabil bzw. weiter steigend. Dadurch erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um 5 % von EUR 31,20/m² auf aktuell EUR 32,85/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog binnen Jahresfrist um 6 % auf EUR 22,90/m² an (2020: EUR 21,60/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“ zieht an
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zog der Büroflächenumsatz mit rd. 3,15 Mio. m² um ca. 18 % gegenüber dem Vorjahr (2020: 2,67 Mio. m²) an, liegt indessen immer noch deutlich (rd. 22 %) unter dem Wert des Vorcoronajahres 2019 (rd. 4,04 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich stabil auf 81%.
• Zum Teil markante Umsatzanstiege verzeichneten dabei Berlin (+20 %), Düsseldorf (+14 %), Frankfurt (+35 %), Hamburg (+37 %) und Köln (+78 %), während der Flächenumsatz in München (-2 %) leicht und in Stuttgart (-35 %) deutlich zurückging.
• Der umsatzstärkste Büromarkt war dabei wie im Vorjahr Berlin (849.000 m²) vor München (590.000 m²) und Hamburg (480.000 m²).
Umsatzrückgang in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2021 zusammen rd. 740.800 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 3 % weniger als im Vorjahr (2020: 764.500 m²). Der Anteil der acht Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit stabil auf 19 %.
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Bremen (105.000 m² = +24 %), Dresden (120.000 m² = +30 %), Leipzig (140.000 m² = +9 %) und Magdeburg (21.800 m² = +1,4 %).
Die anderen Städte verzeichneten Umsatzrückgänge unterschiedlicher Ausprägung: Am geringsten fiel er in Essen (85.000 m² = -4 %) aus, gefolgt von Hannover (115.000 m² = -12 %), Freiburg (24.000 m² = -14 %), Karlsruhe (50.000 m² = -29 %) und Nürnberg (80.000 m² = -34 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Nachdem sich in den letzten Jahren vor Corona der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten deutlich reduziert hat, wurde dieser Trend in 2020 gestoppt: Der Gesamtleerstand stieg auf rd. 4,19 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 3,6%.
• Dieser Trend setzt sich 2021 fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um 1,2 Mio. m² auf aktuell 5,39 Mio. m², die Leerstandsquote stieg um einen Prozentpunkt auf 4,6 %.
• Dabei gab es sogar vier Städte mit einem erneuten Abbau der Angebotsreserve: Bremen (115.000 m² = -3.000 m²), Magdeburg (68.000 m² = -4.000 m²), Leipzig (170.000 m² = -15.000 m²) und Dresden (80.000 m² = -35.000 m²), während sich die Angebotsreserve in Freiburg stabil auf 21.000 m² stellt.
• In allen anderen Büromärkten stiegt das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP innerhalb der Big Seven in München (930.000 m² = +340.000 m²), Berlin (689.000 m² = +299.000 m²) und Frankfurt (1.030.000 m² = +220.000 m²). In den DIP-Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich das Büroflächenangebot vor allem in Essen (165.000 m² = +65.000 m²) und Nürnberg (138.000 m² = +53.000 m²). Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert unverändert Frankfurt an erster Position in Deutschland.
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf leicht positiv und stellt sich zum Jahresende 2021 auf rd. EUR 32,85/m² (2020: EUR 31,20/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden dabei in Berlin, Bremen, Dresden, Essen, Frankfurt, Freiburg, Hamburg, Köln, Leipzig und München analysiert.
Stabile Spitzenmieten gibt es in Düsseldorf, Hannover, Magdeburg, Nürnberg und Stuttgart.
Lediglich am Standort Karlsruhe analysierte DIP eine rückläufige Spitzenmiete von EUR 13,50/m² (Ende 2020: EUR 15,-/m²).
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt unverändert Frankfurt mit EUR 45,50/m².
Prognose 2022
• Für 2022 prognostiziert DIP für die 16 analysierten Büromärkte einen Büroflächenumsatz von deutlich über 4 Mio. m² bei einem weiter wachsenden Büroflächenangebot aufgrund vielerorts steigender Fertigstellungsvolumina. Zudem ist angesichts einer zunehmenden Fokussierung der Nutzer auf ESG-konforme und nachhaltige Büroflächen insgesamt von einem stabilen Büromietniveau mit Steigerungstendenzen vor allem in der Spitze auszugehen.
