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01.03.2022 Eine Krise als Chance: Büroflächenmarkt bleibt in Heidelberg stabil

S-Immobilien Heidelberg GmbH - die Tochtergesellschaft der Sparkasse Heidelberg – informiert über aktuelle Entwicklungen im Büromarkt Das Thema „Büro und Büroflächen“ mag dem Laien langweilig erscheinen. Jedoch für Fachleute ist das Thema so spannend wie ein guter Krimi.

Zu diesen Experten zählt Sergej Missal, Geschäftsführer der S-Immobilien Heidelberg GmbH, mit seinem Team. Er erläutert: „Wer den Markt für Büroflächen aufmerksam beobachtet, kann an den Entwicklungen den wirtschaftlichen Status Quo einer Stadt oder Kommune ablesen. Die Zahlen spiegeln Höhen und Tiefen und deuten Tendenzen für die Zukunft an – auch in Heidelberg.“

Der Name „Heidelberg“ wirkt allgemein wie ein Magnet. Das gilt für den Büroflächen-Markt genauso. Die Universitätsstadt mit circa 161 490 Einwohnern und einem Durchschnitts-Alter von rund 40 Jahren überzeugt mit ihren Hochschulen und Universitäten, Kultur- und Naturangeboten und den Möglichkeiten zum Wohnen und Einkaufen. Im Jahr 2020 nahm Heidelberg in dem Innovationsranking des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg einen zweiten Platz ein (das Ranking wird alle zwei Jahre erstellt). Wo so viele Menschen leben und arbeiten, braucht es auch Büroflächen.

Auf diesen Aufwärtstrend hat S-Immobilien Heidelberg GmbH reagiert und engagiert sich seit rund fünf Jahren verstärkt im Marktsegment für gewerbliche Immobilien, vor allem Büroflächen. Darüber hinaus hat S-Immobilien Heidelberg als Partner der Entwicklungsgesellschaft Heidelberg EGH die Grundstücke im neuen Stadtteil „Bahnstadt“ an Investoren verkauft. Neben neuen Wohnungen sind interessante Büroflächen entstanden. Geschäftsführer Missal erklärt: „Wir sehen hier einen Beleg für die wirtschaftliche Dynamik der Stadt.“

Im Jahr 2020 wurde in Heidelberg ein Gesamt-Flächenumsatz von 48 000 m² für Büroflächen verzeichnet: Es wurden 36 000 m² vermietet und 12 000 m² von Unternehmen selbst gebaut und bezogen. Im Jahr 2021 blieb der Umsatz an Büroflächen stabil. Missal betont: „Auch mitten in der Corona-Pandemie gab es keinen Rückgang wie in manchen anderen Städten.“ Man kann jedoch eine behutsame Verschiebung auf dem Markt beobachten: 2021 wurden 48 000 m² vermietet und 3 000 m² vom zukünftigen Eigentümer für die eigene Nutzung gebaut.

Anke Meyer, Immobilienberaterin von S-Immobilien Heidelberg erklärt: „Wir sehen
ein positives Zeichen für die Region Heidelberg: Es haben sich trotz der Corona Krise neue Firmen angesiedelt und in Heidelberg bereits ansässige Unternehmen neue Flächen angemietet.“

So hat zum Beispiel S-Immobilien Heidelberg in der Bahnstadt ca. 3.500 m² Büroflächen an ein Heidelberger IT-Unternehmen vermietet. In der Krise profitiert Heidelberg von dem Druck zum beschleunigten Wandel. Gerade junge und dynamische Unternehmen in den Bereichen Digitalisierung, IT-Technologie, 3D-Druck und Lebenswissenschaften mit Bio-Technologie schätzen das universitäre Umfeld. Anke Meyer: „S-Immobilien Heidelberg begleitet zum Beispiel Großprojekte wie den Heidelberg Innovation Park „hip“ auf dem ehemaligen US-Gelände Patton Barracks.“

Spitzenmieten bleiben stabil

Gute Nachricht in schwierigen Zeiten: Die Mieten sind im Segment des Büro-Marktes im vergangenen Jahr stabil geblieben. Die Spitzenmiete hat sich bei 16,80 €/m² eingependelt. Die realisierte Durchschnittsmiete blieb mit 14,40 €/m² stabil. Damit liegt Heidelberg im Trend mit den deutschen Top-5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

Leerstandsquote sogar gesunken

Insgesamt hat sich im vergangenen Jahr die Bürofläche in Heidelberg um rund 25 000 m² auf circa 1,1 Millionen m² erhöht. Die Quote des Leerstands ist von 5,5 sogar auf 4,6 Prozent gesunken. Hier unterscheidet sich Heidelberg vom Trend der deutschen Top-5-
Standorte, die gemäß dem gif-Bericht der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftlichen
Forschung e.V. eine steigende Quote der Leerstände verzeichnen. Immobilien-Berater
Thomas Euler bestätigt: „Heidelberg ist trotz Krise gut aufgestellt.“ Eine Besonderheit soll erwähnt werden: Speziell in Heidelberg ist ein Trend wahrnehmbar, dass Unternehmen ältere Büro-Gebäude verlassen und sich für optimal ausgestattete und modern gestaltete Neubau-Immobilien entscheiden. Das bedeutet, dass in Zukunft ältere, nun frei gewordene Bestandsimmobilien saniert oder sogar abgerissen werden, um unter anderem neuen Wohnraum zu schaffen.

Ein Blick in die nahe Zukunft

Neue Projekte entstehen in der Nähe zum Heidelberger Hauptbahnhof am neuen Europaplatz. Hier entwickelt die Gustav Zech Stiftung für rund 300 Millionen Euro das zur Zeit größte innerstädtische Quartier zum Arbeiten, für Einkauf und Gastronomie und zum Wohnen. In eines der Gebäude zieht die Sparkasse Heidelberg zusammen mit S-Immobilien Heidelberg. Insgesamt macht die Corona-Krise deutlich, dass sich die Arbeitswelt mit ihren Büros grundsätzlich verändern wird.

Immobilienberater Thomas Euler erläutert: „Unternehmen wie Mitarbeiter haben das Modell des Home-Office erprobt. Gleichzeitig haben Unternehmen und ihre Mitarbeiter die Vorteile der präsenten Teamarbeit mit dem präsenten Austausch neu schätzen gelernt. Nach Abklingen der Corona-Krise wird jedes Unternehmen über seinen ganz eigenen Weg in die Arbeitswelt der Zukunft entscheiden.“

Sergej Missal schaut zuversichtlich nach vorne: „Es braucht gute Visionen. So wollen wir auch in Zukunft kompetenter Ansprechpartner für Projektentwickler und Investoren und für Mieter und Nutzer von Büro-Immobilien sein. Dafür sind wir mit unseren Mitarbeitern optimal aufgestellt.“






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