15.03.2022 Rekordumsatz am deutschen Markt für Immobilieninvestments
Nach Analysen von DIP wurde 2021 am deutschen Investmentmarkt mit einem Geldumsatz von rd. EUR 111,8 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) ein neues Rekordergebnis erzielt, das das bisherige Spitzenergebnis aus dem Vorcorona-Jahr 2019 (EUR 88,6 Mrd.) um 26 % übertrifft. Das Vorjahresergebnis (2020: rd. EUR 78 Mrd.) wurde sogar deutlich um knapp EUR 40 Mrd. bzw. 43 % übertroffen. Zudem liegt dieser Wert 79 % über dem jüngsten Zehnjahresmittel (Ø 2011 bis 2020: EUR 62,3 Mrd.).
Dabei verzeichneten sowohl das Wohn- als auch die Gewerbesegmente steigende Umsätze:
• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt zog das Transaktionsvolumen von rd. EUR 57,9 Mrd. in 2020 um 6 % auf rd. EUR 61,4 Mrd. im letzten Jahr an und übertrifft damit das aktuelle Zehnjahresmittel um 30?%.
• Der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) erhöhte sich 2021 gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 30 Mrd. bzw. 150 % auf EUR 50,4 Mrd. und übertrifft auch den bisherigen Rekordwert des Jahres 2015 (EUR 23,5 Mrd.) um 114 %. Maßgeblich verantwortlich dafür war die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia SE mit einem Wert von rd. EUR 22,5 Mrd. Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt im Wohninvestment-Segment wurde sogar um 234 % überboten.
Durch die hohe Nachfrage sinken die Renditen tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Geschäftshäuser und teilweise auch für Wohnen bereits deutlich unter 3 %.
Zudem setzten relevante Anlegerkreise 2021 ihre Marktaktivitäten über alle Asset-Klassen auch an B-, teilweise sogar C-Standorten fort. So erreichte der von DIP in den Städten jenseits der “Big Seven“ analysierte gewerbliche Investmentumsatz 2021 einen markanten Anteil von 42 % am Gesamtumsatz (2020: 37 %).
Für 2022 prognostiziert DIP bei anhaltender Nachfrage in- und ausländischer Investoren, unverändert günstigem Finanzierungsniveau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-Risiko-Profilen ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Investmentmarkt.
Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren weiterhin
• Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft erneut von der Nachfrage nach Büroinvestments getragen: Mit EUR 30,1 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse rd. 49 % des gewerblichen Investmentumsatzes (2020: 45 % bzw. EUR 25,9 Mrd.).
• Auf Platz 2 rangieren erstmals Logistikobjekte. Ihr Umsatz stieg um nahezu ein Viertel auf EUR 9,5 Mrd., der Marktanteil stellt sich auf 15 % (2020: EUR 7,7 Mrd.; 13 %). Damit belegt das Logistiksegment seine kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung am Markt für Gewerbeinvestments.
• Im Einzelhandelssegment gab der kontrahierte Geldumsatz um EUR 3,5 Mrd. bzw. 30 % auf rd. EUR 8,3 Mrd. bzw. einen Marktanteil von rd. 14 % nach (2020: 12 % bzw. EUR 11,8 Mrd.) und belegt damit den dritten Platz.
Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder deutlich auf Platz 1
In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 36,5 Mrd. in 2020 auf EUR 35,4 Mrd. nach. Die Marktquote sank auf 58 % des gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2020: 63 %).
• Innerhalb der “Big Seven“ belegte Berlin mit einem leicht auf EUR 11,1 Mrd. gestiegenen Geldumsatz (2020: EUR 10,8 Mrd.) erneut mit großem Abstand die Spitzenposition vor München (EUR 7,1 Mrd.; 2020: EUR 5,5 Mrd.) und Frankfurt (EUR 6,3 Mrd.; 2020: EUR 7,4 Mrd.).
• Dahinter folgen Köln (EUR 3,6 Mrd.; 2020: EUR 1,5 Mrd.), Hamburg (EUR 5 Mrd.; 2020: EUR 6,3 Mrd.), Düsseldorf (EUR 2,3 Mrd.; 2020: EUR 3,8 Mrd.) und Stuttgart (EUR 1,9 Mrd.; 2020: EUR 1,2 Mrd.).
Wohninvestments mit neuem Rekord
• Der Umsatz mit Wohnportfolien stieg in 2021 auf EUR 50,4 Mrd. und lag damit rd. 150 % über dem Vorjahreswert (2020: EUR 20,2 Mrd.) und sogar 234 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2011-2020: EUR 21,5 Mrd.). Etwa 44 % des Wohninvestmentumsatzes entfiel dabei allein auf die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia SE mit einem Wert von rd. EUR 22,5 Mrd. Ein Rekordergebnis wäre indessen auch ohne diese Konzern-Fusion erreicht worden.
• Das Ergebnis zeigt deutlich die Investoren-Einschätzung des Wohninvestmentsegmentes als sicheren Anlagehafen. Spannend wird indessen, wie sich die Rahmenbedingungen unter der aktuellen Bundesregierung mit den geplanten Energieeinsparungsmaßnahmen, den ESG-Kriterien etc. verändern werden.
Renditen weiter unter Druck
Die Spitzenrenditen sind weiter gesunken und liegen in den Top-Standorten für Wohnen, aber auch für Büro-/Geschäftshäuser teilweise deutlich unter 3 %. Dennoch bewegt sich der Rendite-Spread zwischen Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser und Umlaufrenditen um vier Prozentpunkte:
• Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte bei rd. 3,4 % p.a. (2020: 3,5 %), für reine Bürohäuser bei rd. 3,5 % p.a. (2020: 3,6 %).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich stabil zum Vorjahr auf 3,0 % p.a.. Hier führt München mit 1,9 % p.a. die “Preisliste“ an, gefolgt von den weiteren “Big Seven“ mit Werten zwischen 2,4 % - 2,9 % p.a. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Spitzenrenditen der DIP-Märkte durchweg deutlich unter der 5%-Marke.
• Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken, bleiben mit einer mittleren Spitzenrendite von 5,3 % p.a. indessen attraktiv (2020: 5,4 %).
• Auch die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien gaben nochmals nach: von 4,5 % p.a. in 2020 auf nur noch 4,3% p.a. in 2021.
Dabei verzeichneten sowohl das Wohn- als auch die Gewerbesegmente steigende Umsätze:
• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt zog das Transaktionsvolumen von rd. EUR 57,9 Mrd. in 2020 um 6 % auf rd. EUR 61,4 Mrd. im letzten Jahr an und übertrifft damit das aktuelle Zehnjahresmittel um 30?%.
• Der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) erhöhte sich 2021 gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 30 Mrd. bzw. 150 % auf EUR 50,4 Mrd. und übertrifft auch den bisherigen Rekordwert des Jahres 2015 (EUR 23,5 Mrd.) um 114 %. Maßgeblich verantwortlich dafür war die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia SE mit einem Wert von rd. EUR 22,5 Mrd. Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt im Wohninvestment-Segment wurde sogar um 234 % überboten.
Durch die hohe Nachfrage sinken die Renditen tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Geschäftshäuser und teilweise auch für Wohnen bereits deutlich unter 3 %.
Zudem setzten relevante Anlegerkreise 2021 ihre Marktaktivitäten über alle Asset-Klassen auch an B-, teilweise sogar C-Standorten fort. So erreichte der von DIP in den Städten jenseits der “Big Seven“ analysierte gewerbliche Investmentumsatz 2021 einen markanten Anteil von 42 % am Gesamtumsatz (2020: 37 %).
Für 2022 prognostiziert DIP bei anhaltender Nachfrage in- und ausländischer Investoren, unverändert günstigem Finanzierungsniveau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-Risiko-Profilen ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen am Investmentmarkt.
Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren weiterhin
• Im gewerblichen Investmentsegment wurde das Investmentgeschäft erneut von der Nachfrage nach Büroinvestments getragen: Mit EUR 30,1 Mrd. erzielte diese Asset-Klasse rd. 49 % des gewerblichen Investmentumsatzes (2020: 45 % bzw. EUR 25,9 Mrd.).
• Auf Platz 2 rangieren erstmals Logistikobjekte. Ihr Umsatz stieg um nahezu ein Viertel auf EUR 9,5 Mrd., der Marktanteil stellt sich auf 15 % (2020: EUR 7,7 Mrd.; 13 %). Damit belegt das Logistiksegment seine kontinuierlich wachsende Akzeptanz und Bedeutung am Markt für Gewerbeinvestments.
• Im Einzelhandelssegment gab der kontrahierte Geldumsatz um EUR 3,5 Mrd. bzw. 30 % auf rd. EUR 8,3 Mrd. bzw. einen Marktanteil von rd. 14 % nach (2020: 12 % bzw. EUR 11,8 Mrd.) und belegt damit den dritten Platz.
Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder deutlich auf Platz 1
In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 36,5 Mrd. in 2020 auf EUR 35,4 Mrd. nach. Die Marktquote sank auf 58 % des gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2020: 63 %).
• Innerhalb der “Big Seven“ belegte Berlin mit einem leicht auf EUR 11,1 Mrd. gestiegenen Geldumsatz (2020: EUR 10,8 Mrd.) erneut mit großem Abstand die Spitzenposition vor München (EUR 7,1 Mrd.; 2020: EUR 5,5 Mrd.) und Frankfurt (EUR 6,3 Mrd.; 2020: EUR 7,4 Mrd.).
• Dahinter folgen Köln (EUR 3,6 Mrd.; 2020: EUR 1,5 Mrd.), Hamburg (EUR 5 Mrd.; 2020: EUR 6,3 Mrd.), Düsseldorf (EUR 2,3 Mrd.; 2020: EUR 3,8 Mrd.) und Stuttgart (EUR 1,9 Mrd.; 2020: EUR 1,2 Mrd.).
Wohninvestments mit neuem Rekord
• Der Umsatz mit Wohnportfolien stieg in 2021 auf EUR 50,4 Mrd. und lag damit rd. 150 % über dem Vorjahreswert (2020: EUR 20,2 Mrd.) und sogar 234 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2011-2020: EUR 21,5 Mrd.). Etwa 44 % des Wohninvestmentumsatzes entfiel dabei allein auf die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia SE mit einem Wert von rd. EUR 22,5 Mrd. Ein Rekordergebnis wäre indessen auch ohne diese Konzern-Fusion erreicht worden.
• Das Ergebnis zeigt deutlich die Investoren-Einschätzung des Wohninvestmentsegmentes als sicheren Anlagehafen. Spannend wird indessen, wie sich die Rahmenbedingungen unter der aktuellen Bundesregierung mit den geplanten Energieeinsparungsmaßnahmen, den ESG-Kriterien etc. verändern werden.
Renditen weiter unter Druck
Die Spitzenrenditen sind weiter gesunken und liegen in den Top-Standorten für Wohnen, aber auch für Büro-/Geschäftshäuser teilweise deutlich unter 3 %. Dennoch bewegt sich der Rendite-Spread zwischen Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser und Umlaufrenditen um vier Prozentpunkte:
• Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte bei rd. 3,4 % p.a. (2020: 3,5 %), für reine Bürohäuser bei rd. 3,5 % p.a. (2020: 3,6 %).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich stabil zum Vorjahr auf 3,0 % p.a.. Hier führt München mit 1,9 % p.a. die “Preisliste“ an, gefolgt von den weiteren “Big Seven“ mit Werten zwischen 2,4 % - 2,9 % p.a. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Spitzenrenditen der DIP-Märkte durchweg deutlich unter der 5%-Marke.
• Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken, bleiben mit einer mittleren Spitzenrendite von 5,3 % p.a. indessen attraktiv (2020: 5,4 %).
• Auch die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien gaben nochmals nach: von 4,5 % p.a. in 2020 auf nur noch 4,3% p.a. in 2021.
