02.04.2022 Immobilien zwischen Kontinuität und Umbruch: Wohneigentum lohnt
Trotz hoher Immobilienpreise und steigender Zinsen lohnt sich der Kauf von Wohneigentum nach Einschätzung der Analysten der DZ Bank für viele Privatleute noch immer. Daran ändere auch die Warnung der Bundesbank nichts, die jüngst die Überbewertung in deutschen Städten auf 15 bis 40 Prozent bezifferte. Grund dafür ist die Entwicklung der Mieten und Einkommen, die ebenfalls steigen, so das Fazit der am Freitag veröffentlichten Studie zu den Immobilienmärkten. Zudem werde sich der Preisanstieg im laufenden Jahr verlangsamen, prognostizieren die Analysten.
Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien, befeuert durch die anhaltend niedrigen Zinsen und das zunehmende Bedürfnis nach mehr Wohnfläche infolge des Trends zum Homeoffice, um elf Prozent gestiegen. Die bereits hohen Immobilienbewertungen wie auch das Hypothekenvolumen haben weiter zugelegt und die Risiken am Immobilienmarkt erneut nach oben getrieben.
Doch mit steigenden Zinsen ändert sich, laut Bericht, die Situation. Für Anleger werden Anleihen interessanter, bei Eigenheimkäufern steigt die Kreditrate durch die hohen Preise und das vorherige Zinstief spürbar an. Unter Berufung auf Interhyp-Daten bewegte sich der Nominalzins eines Baukredits mit 15-jähriger Zinsbindung von Sommer 2019 bis Ende 2021 meist zwischen 1,0 und 1,2 Prozent. Seit dem Jahreswechsel sei der Zins auf mehr als 1,8 Prozent angestiegen. Hinzu kommen die Folgen der zurückgekehrten Inflation, die insbesondere die Ausgaben für Benzin, Erdgas und Elektrizität in die Höhe treiben und den Immobilienkauf zusätzlich erschweren.
Stabile Belastung
Trotz allem seien Wohnimmobilien bis zuletzt erschwinglich geblieben. Immobilien blieben, trotz hoher Preise, attraktiv. Als größte Hürden für Käufer werden die hohe Kreditaufnahme und die erforderlichen Eigenmittel genannt. Gemessen an den gestiegenen Einkommen sei die Kreditbelastung jedoch nicht höher als vor 2009, als von steigenden Immobilienpreisen in Deutschland wenig zu sehen war. Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) belief sich die Einkommensbelastung damals wie heute auf rund 25 Prozent.
Noch besser schneidet der Immobilienkauf ab, wenn die Miete einer vergleichbaren Wohnung betrachtet wird. Angesichts steigender Mieten und gesunkener Zinsen ist demnach die Miete einer Neubauwohnung seit gut zehn Jahren höher als die laufende Zinszahlung. 2021 habe die Miete sogar einen erheblichen Teil der Kredittilgung abgedeckt. Käufer bauten also im Gegensatz zu Mietern in erheblichem Umfang Vermögen auf. Lange Zinsbindungen ermöglichten es, sich teilweise gegen steigende Wohnkosten abzusichern, wodurch sich die relative Kreditbelastung im Zeitablauf reduziert habe. Attraktiv bleibe der Immobilienkauf vorerst auch für Anleger: Die anfänglichen Mietrenditen seien trotz eines Rückgangs auf teilweise unter 3 Prozent noch deutlich höher als die Renditen von Anleihen.
Deutschlands Klimaziele werden zu einem „Spagat zwischen Bezahlbarkeit des Wohnens und Energieeffizienz“.
Viele Altbauten in der Bundesrepublik müssen für Deutschlands Klimaziele in den kommenden Jahren saniert werden. Die Kosten könnten höher ausfallen als angenommen, denn nahezu 200 Millionen Gebäude sind älter als zehn Jahre.
Ohne alternative Heizung, bessere Dämmung und neue Fenster in Tausenden Wohnhäusern sind Deutschlands Klimaschutzziele kaum zu erreichen. Doch die nötigen Sanierungen werden einer Studie zufolge bis 2045 mehrere Billionen Euro kosten. Die Wohnungs- und Immobilienbranche sieht Eigentümer völlig überfordert. Die Politik solle ihre Anforderungen herunterschrauben und den Hausbesitzern mehr unter die Arme greifen, forderten mehrere Verbände in Berlin. Klimaneutral könne man auch bei mittleren Standards werden, wenn man beim Heizen und Strom auf erneuerbare Energien umstelle.
Die Befürchtung ist, dass immer höherer Standards sowohl Bauherren als auch Mieter finanziell überfordern und nicht den gewünschten Klima-Effekt bringen. Daraus könnten schließlich massive soziale Verwerfungen entstehen: Es gilt hierbei ein „Spagat zwischen Bezahlbarkeit des Wohnens und der erforderlichen Energieeffizienz“.
Viele Verbände bezweifeln, ob höhere energetische Anforderungen auch tatsächlich mehr zum Klimaschutz beitragen. Abstriche bei der Energieeffizienz von Wohnhäusern zu machen, bringt am Ende mehr Klimaschutz, denn nur so seien Sanierungen vor allem bei den Altbauten überhaupt machbar. Außerdem drohten Mieterhöhungen: Würde man ältere Gebäude bis auf den höchsten Standard sanieren, könnten „die Mieten ins Unerträgliche steigen“, warnte selbst die Gewerkschaft IG Bau.
Ampel-Standards zu hoch?
Einer Untersuchung des Kieler Bau-Beratungsinstituts Arge für das Verbändebündnis Wohnungsbau zufolge werden bereits jetzt jährlich rund 50 Milliarden Euro in energetische Sanierungen investiert. Stiegen Modernisierungsrate und Anforderungen wie politisch gefordert an, würde sich diese Summe schnell verdrei- oder vervierfachen. Die Studienautoren schätzen die Kosten für die Sanierung auf bis zu 150 Milliarden Euro im Jahr. Bis 2045 - dem Jahr, in dem Deutschland klimaneutral sein will - wären das 3,6 Billionen Euro. Das ist mehr als die Wirtschaftsleistung der Bundesrepublik, das Bruttoinlandsprodukt, im gesamten Jahr 2021. Und dabei rechnen die Studienautoren nicht einmal mit den Standards, die sich SPD, Grüne und FDP in den Koalitionsvertrag geschrieben haben. Die Ampel-Regierung will die Anforderungen für Energieeffizienz im Neubau bis 2025 auf das höchste Maß, genannt „Effizienzhaus 40“, anheben. Beim Umbau von Bestandsgebäuden soll ab 2024 das „Effizienzhaus 70“ zum Vorbild genommen werden. Die Studie rechnet mit weniger strengen Vorgaben: „Effizienzhaus 70“ beim Neubau und „115“ bei Sanierungen.
Ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau eines „Effizienzhauses 115“ zu bringen, kostet laut Studie zwischen 660 und 1.070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein „Effizienzhaus 40“ sei noch einmal mindestens 50 Prozent teurer, in der Spitze knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter. „Effizienzhaus 40“ bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent der Energie eines Standard-Neubaus verbraucht. Nach Ansicht des Verbändebündnisses aus Immobilienunternehmen, Baubranche, Gewerkschaft und Mieterbund sollten die politischen Vorgaben runtergestuft werden.
„Wenn wir das beachten, dann schaffen wir es auch mit den Ressourcen, mit den Handwerkskapazitäten und vor allem mit den Haushaltsressourcen - sowohl bei den Menschen, aber auch der öffentlichen Hand“. Die Klimaziele können nach Einschätzung der Verbände auch erreicht werden, wenn ein Gebäude nicht ganz so energieeffizient ist - nämlich, wenn man saubere, klimaneutrale Energie nutze. Die Studienautoren sind der Meinung: „Sie können ein „Effizienzhaus 115“ theoretisch mit einer vernünftigen klimaneutralen Ausstattung besser machen als ein „Effizienzhaus 40“.“
Empfohlen wird eine staatliche Förderung in Höhe von mindestens 30 Milliarden Euro im Jahr. Ohne eine angepasste Förderung sehen nahezu alle Experten das Ziel der Ampel-Regierung, im Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, klar in Gefahr. Unter den richtigen Bedingungen ist es aus Sicht des Verbändebündnisses aber durchaus erreichbar. „Das Potenzial, das allein der Umbau bestehender Gebäude bietet, liegt bei über 4,3 Millionen neuen Wohnungen, genug also, um in Kombination mit dem Bau komplett neuer Wohnhäuser das Ziel der Bundesregierung zu erreichen.“
Rund 1,9 Millionen Wohnungen könnten allein durch den Umbau von Büros entstehen, die durch mehr Homeoffice nicht mehr gebraucht würden. Das sei zudem vergleichsweise günstig: Der Umbau von Büros koste pro Quadratmeter Wohnfläche knapp 1.300 Euro - ein Neubau mehr als 3.400 Euro. Die Aufstockung von Altbauten aus der Nachkriegszeit könne zudem rund 1,5 Millionen neue Wohnungen bringen.
(Von: Michael Legnaro, AGORA GROUP)
Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien, befeuert durch die anhaltend niedrigen Zinsen und das zunehmende Bedürfnis nach mehr Wohnfläche infolge des Trends zum Homeoffice, um elf Prozent gestiegen. Die bereits hohen Immobilienbewertungen wie auch das Hypothekenvolumen haben weiter zugelegt und die Risiken am Immobilienmarkt erneut nach oben getrieben.
Doch mit steigenden Zinsen ändert sich, laut Bericht, die Situation. Für Anleger werden Anleihen interessanter, bei Eigenheimkäufern steigt die Kreditrate durch die hohen Preise und das vorherige Zinstief spürbar an. Unter Berufung auf Interhyp-Daten bewegte sich der Nominalzins eines Baukredits mit 15-jähriger Zinsbindung von Sommer 2019 bis Ende 2021 meist zwischen 1,0 und 1,2 Prozent. Seit dem Jahreswechsel sei der Zins auf mehr als 1,8 Prozent angestiegen. Hinzu kommen die Folgen der zurückgekehrten Inflation, die insbesondere die Ausgaben für Benzin, Erdgas und Elektrizität in die Höhe treiben und den Immobilienkauf zusätzlich erschweren.
Stabile Belastung
Trotz allem seien Wohnimmobilien bis zuletzt erschwinglich geblieben. Immobilien blieben, trotz hoher Preise, attraktiv. Als größte Hürden für Käufer werden die hohe Kreditaufnahme und die erforderlichen Eigenmittel genannt. Gemessen an den gestiegenen Einkommen sei die Kreditbelastung jedoch nicht höher als vor 2009, als von steigenden Immobilienpreisen in Deutschland wenig zu sehen war. Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) belief sich die Einkommensbelastung damals wie heute auf rund 25 Prozent.
Noch besser schneidet der Immobilienkauf ab, wenn die Miete einer vergleichbaren Wohnung betrachtet wird. Angesichts steigender Mieten und gesunkener Zinsen ist demnach die Miete einer Neubauwohnung seit gut zehn Jahren höher als die laufende Zinszahlung. 2021 habe die Miete sogar einen erheblichen Teil der Kredittilgung abgedeckt. Käufer bauten also im Gegensatz zu Mietern in erheblichem Umfang Vermögen auf. Lange Zinsbindungen ermöglichten es, sich teilweise gegen steigende Wohnkosten abzusichern, wodurch sich die relative Kreditbelastung im Zeitablauf reduziert habe. Attraktiv bleibe der Immobilienkauf vorerst auch für Anleger: Die anfänglichen Mietrenditen seien trotz eines Rückgangs auf teilweise unter 3 Prozent noch deutlich höher als die Renditen von Anleihen.
Deutschlands Klimaziele werden zu einem „Spagat zwischen Bezahlbarkeit des Wohnens und Energieeffizienz“.
Viele Altbauten in der Bundesrepublik müssen für Deutschlands Klimaziele in den kommenden Jahren saniert werden. Die Kosten könnten höher ausfallen als angenommen, denn nahezu 200 Millionen Gebäude sind älter als zehn Jahre.
Ohne alternative Heizung, bessere Dämmung und neue Fenster in Tausenden Wohnhäusern sind Deutschlands Klimaschutzziele kaum zu erreichen. Doch die nötigen Sanierungen werden einer Studie zufolge bis 2045 mehrere Billionen Euro kosten. Die Wohnungs- und Immobilienbranche sieht Eigentümer völlig überfordert. Die Politik solle ihre Anforderungen herunterschrauben und den Hausbesitzern mehr unter die Arme greifen, forderten mehrere Verbände in Berlin. Klimaneutral könne man auch bei mittleren Standards werden, wenn man beim Heizen und Strom auf erneuerbare Energien umstelle.
Die Befürchtung ist, dass immer höherer Standards sowohl Bauherren als auch Mieter finanziell überfordern und nicht den gewünschten Klima-Effekt bringen. Daraus könnten schließlich massive soziale Verwerfungen entstehen: Es gilt hierbei ein „Spagat zwischen Bezahlbarkeit des Wohnens und der erforderlichen Energieeffizienz“.
Viele Verbände bezweifeln, ob höhere energetische Anforderungen auch tatsächlich mehr zum Klimaschutz beitragen. Abstriche bei der Energieeffizienz von Wohnhäusern zu machen, bringt am Ende mehr Klimaschutz, denn nur so seien Sanierungen vor allem bei den Altbauten überhaupt machbar. Außerdem drohten Mieterhöhungen: Würde man ältere Gebäude bis auf den höchsten Standard sanieren, könnten „die Mieten ins Unerträgliche steigen“, warnte selbst die Gewerkschaft IG Bau.
Ampel-Standards zu hoch?
Einer Untersuchung des Kieler Bau-Beratungsinstituts Arge für das Verbändebündnis Wohnungsbau zufolge werden bereits jetzt jährlich rund 50 Milliarden Euro in energetische Sanierungen investiert. Stiegen Modernisierungsrate und Anforderungen wie politisch gefordert an, würde sich diese Summe schnell verdrei- oder vervierfachen. Die Studienautoren schätzen die Kosten für die Sanierung auf bis zu 150 Milliarden Euro im Jahr. Bis 2045 - dem Jahr, in dem Deutschland klimaneutral sein will - wären das 3,6 Billionen Euro. Das ist mehr als die Wirtschaftsleistung der Bundesrepublik, das Bruttoinlandsprodukt, im gesamten Jahr 2021. Und dabei rechnen die Studienautoren nicht einmal mit den Standards, die sich SPD, Grüne und FDP in den Koalitionsvertrag geschrieben haben. Die Ampel-Regierung will die Anforderungen für Energieeffizienz im Neubau bis 2025 auf das höchste Maß, genannt „Effizienzhaus 40“, anheben. Beim Umbau von Bestandsgebäuden soll ab 2024 das „Effizienzhaus 70“ zum Vorbild genommen werden. Die Studie rechnet mit weniger strengen Vorgaben: „Effizienzhaus 70“ beim Neubau und „115“ bei Sanierungen.
Ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau eines „Effizienzhauses 115“ zu bringen, kostet laut Studie zwischen 660 und 1.070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein „Effizienzhaus 40“ sei noch einmal mindestens 50 Prozent teurer, in der Spitze knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter. „Effizienzhaus 40“ bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent der Energie eines Standard-Neubaus verbraucht. Nach Ansicht des Verbändebündnisses aus Immobilienunternehmen, Baubranche, Gewerkschaft und Mieterbund sollten die politischen Vorgaben runtergestuft werden.
„Wenn wir das beachten, dann schaffen wir es auch mit den Ressourcen, mit den Handwerkskapazitäten und vor allem mit den Haushaltsressourcen - sowohl bei den Menschen, aber auch der öffentlichen Hand“. Die Klimaziele können nach Einschätzung der Verbände auch erreicht werden, wenn ein Gebäude nicht ganz so energieeffizient ist - nämlich, wenn man saubere, klimaneutrale Energie nutze. Die Studienautoren sind der Meinung: „Sie können ein „Effizienzhaus 115“ theoretisch mit einer vernünftigen klimaneutralen Ausstattung besser machen als ein „Effizienzhaus 40“.“
Empfohlen wird eine staatliche Förderung in Höhe von mindestens 30 Milliarden Euro im Jahr. Ohne eine angepasste Förderung sehen nahezu alle Experten das Ziel der Ampel-Regierung, im Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, klar in Gefahr. Unter den richtigen Bedingungen ist es aus Sicht des Verbändebündnisses aber durchaus erreichbar. „Das Potenzial, das allein der Umbau bestehender Gebäude bietet, liegt bei über 4,3 Millionen neuen Wohnungen, genug also, um in Kombination mit dem Bau komplett neuer Wohnhäuser das Ziel der Bundesregierung zu erreichen.“
Rund 1,9 Millionen Wohnungen könnten allein durch den Umbau von Büros entstehen, die durch mehr Homeoffice nicht mehr gebraucht würden. Das sei zudem vergleichsweise günstig: Der Umbau von Büros koste pro Quadratmeter Wohnfläche knapp 1.300 Euro - ein Neubau mehr als 3.400 Euro. Die Aufstockung von Altbauten aus der Nachkriegszeit könne zudem rund 1,5 Millionen neue Wohnungen bringen.
(Von: Michael Legnaro, AGORA GROUP)
