07.04.2022 Investmentmarkt Berlin: Bundeshauptstadt ist weiterhin Kapitalmagnet
So stark wie das Vorjahr 2021 am Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in der Bundeshauptstadt endete, so umsatzreich startete auch das neue. Das Transaktionsvolumen (TAV) lag bei rund 2,3 Mrd. € und damit 171 % über dem Vorjahresquartal (850 Mio. €). Dies ist der zweithöchste Wert, den Grossmann & Berger (G&B) in den ersten drei Monaten eines Jahres bisher in Berlin registrierte. Zu dem deutlichen Umsatzplus trugen acht Transaktionen über 100 Mio. € sowie die Übernahme von alstria office REIT durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties bei. Die Portfolio-Transaktion mit zahlreichen Immobilien deutschlandweit schlug allein in Be rlin mit rund 400 Mio. € zu Buche. Doch der Ukraine-Krieg, die gestiegene Inflation, das volatile Zinsniveau und die weiterhin belastende Corona-Lage bringen Unsicherheiten in den Markt.
Erste Veränderungen sehen die G&B-Experten schon jetzt: „Durch bereits erfolgte Risikoaufschläge der Banken sind insbesondere Forward-Deals nicht mehr so günstig zu finanzieren wie noch vor vier Monaten“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Er prognostiziert: „Wenn die Notenbanken die erwarteten Zinsschritte vollziehen, dürfte sich das auch auf die Kaufpreise von Immobilien auswirken und weitere Preissteigerungen hemmen.“
Markt im Detail:
• Büroimmobilien waren mit einem Anteil von rund 59 % am gewerblichen Transaktionsvolumen die am stärksten gehandelte Assetklasse. Vier der acht Deals über 100 Mio. € entfielen auf dieses Segment. Auf Platz zwei und drei folgten Mixed-use-Objekte (17 %) und Hotels (13 %).
• Bei der Verteilung der Größenklassen fällt auf, dass ein besonders hoher Anteil des TAV (67 %) auf großvolumige Deals über 100 Mio. € entfiel. Im Vorjahresquartal betrug der Volumenanteil dieser Größenklasse 31 %.
• Fondsmanager waren mit einem Anteil von rund 45 % die stärkste Käufergruppe. Ihre ungewohnte Präsenz ist auf den alstria-Deal zurückzuführen.
• Auf Verkäuferseite setzten sich Börsennotierte Immobilieninvestment AG/REITs mit einem TAV-Anteil von 27 % durch – ebenfalls ein alstria-Effekt. Es folgten Projektentwickler (20 %) und Versicherungen (14 %).
• Internationale Käufer zeigten sich am Berliner Investmentmarkt mit einem Volumenanteil von 83 % auffallend präsent (Q1 2021: 29 %).
• Die Spitzenrenditen verblieben aufgrund des Anlagedrucks der Investoren auf niedrigem Niveau. Für Geschäftshäuser lag sie unverändert bei 2,8 %. Die Büro-Spitzenrendite gab im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,10 %-Punkte auf 2,6 %, die Logistik-Spitzenrendite um 0,35 %-Punkte auf 3,4 % nach.
Erste Veränderungen sehen die G&B-Experten schon jetzt: „Durch bereits erfolgte Risikoaufschläge der Banken sind insbesondere Forward-Deals nicht mehr so günstig zu finanzieren wie noch vor vier Monaten“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Er prognostiziert: „Wenn die Notenbanken die erwarteten Zinsschritte vollziehen, dürfte sich das auch auf die Kaufpreise von Immobilien auswirken und weitere Preissteigerungen hemmen.“
Markt im Detail:
• Büroimmobilien waren mit einem Anteil von rund 59 % am gewerblichen Transaktionsvolumen die am stärksten gehandelte Assetklasse. Vier der acht Deals über 100 Mio. € entfielen auf dieses Segment. Auf Platz zwei und drei folgten Mixed-use-Objekte (17 %) und Hotels (13 %).
• Bei der Verteilung der Größenklassen fällt auf, dass ein besonders hoher Anteil des TAV (67 %) auf großvolumige Deals über 100 Mio. € entfiel. Im Vorjahresquartal betrug der Volumenanteil dieser Größenklasse 31 %.
• Fondsmanager waren mit einem Anteil von rund 45 % die stärkste Käufergruppe. Ihre ungewohnte Präsenz ist auf den alstria-Deal zurückzuführen.
• Auf Verkäuferseite setzten sich Börsennotierte Immobilieninvestment AG/REITs mit einem TAV-Anteil von 27 % durch – ebenfalls ein alstria-Effekt. Es folgten Projektentwickler (20 %) und Versicherungen (14 %).
• Internationale Käufer zeigten sich am Berliner Investmentmarkt mit einem Volumenanteil von 83 % auffallend präsent (Q1 2021: 29 %).
• Die Spitzenrenditen verblieben aufgrund des Anlagedrucks der Investoren auf niedrigem Niveau. Für Geschäftshäuser lag sie unverändert bei 2,8 %. Die Büro-Spitzenrendite gab im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,10 %-Punkte auf 2,6 %, die Logistik-Spitzenrendite um 0,35 %-Punkte auf 3,4 % nach.
