08.04.2022 Berlin: Immobilieninvestments stark, Flächenmangel bei Büros
Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Quartal 2022 ein Investitionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro, was im Vergleich zum ersten Quartal 2021 einem Anstieg um 29 Prozent entspricht. Während das Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobiliensegment um 39 Prozent auf 2,45 Milliarden Euro anstieg, ging es bei Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) um sieben Prozent auf 465 Millionen Euro zurück. Auch der Flächenumsatz am Büromarkt war rückläufig – um 35 Prozent auf 132.800 Quadratmeter. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Investmentmarkt
„Berlin erwies sich im ersten Quartal erneut als Top-Adresse für Investoren mit unterschiedlichsten Investmentstrategien – von Value-add bis Core trafen die verschiedensten Assets auf eine große Nachfrage“, sagt Norbert Parnemann, Managing Director Investment Berlin bei CBRE. „Lediglich in den Nebenlagen war die Dynamik etwas gedämpfter.“
„Insgesamt blieben vor allem Berliner Büroimmobilien bei Investoren weiterhin gefragt. Natürlich prüfen diese angesichts der geopolitischen Herausforderungen jede Immobilienentscheidung sehr genau, aber an der grundlegend positiven Tendenz im Hinblick auf den Standort Berlin hat sich nichts geändert“, sagt Kai Mende, City Lead & Managing Director Investment Berlin bei CBRE. Stärkste Assetklasse im Gewerbesegment waren Büroimmobilien mit 1,5 Milliarden Euro. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen 375 Millionen Euro.
Die Spitzenrendite von Büroimmobilien in Berlin bewegte sich über das abgelaufene Quartal hinweg nicht und notierte Ende März 2022 weiterhin bei 2,5 Prozent. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 ging sie um 0,15 Prozentpunkte zurück.
Bürovermietungsmarkt
„Der Rückgang am Bürovermietungsmarkt im ersten Quartal ist maßgeblich auf das Fehlen von Großabschlüssen zurückzuführen. Das liegt aber nicht an mangelndem Interesse der Nutzer, sondern eher daran, dass sich momentan eine größere Anzahl entsprechender Vermietungen noch in Verhandlung befindet. Zudem sind nach dem sehr dynamischen vierten Quartal 2021 auch weniger dieser großen Flächen überhaupt verfügbar. Im mittleren und kleineren Segment konnte das Vermietungsgeschehen verglichen mit dem Vorjahreszeitraum hingegen zulegen“, erklärt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. Während das Vermietungsvolumen verglichen mit dem ersten Quartal 2021 rückläufig war, stieg die Anzahl der Abschlüsse um 20 Prozent an. 43 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Vermietungen unterhalb der 1.000-Quadratmeter-Marke, weitere 34 Prozent auf den Bereich von 2.500 bis 10.000 Quadratmetern. Aktivste Nachfragerbranchen waren IT (14 Prozent) und Industrie beziehungsweise Bau (13 Prozent). „Die öffentliche Hand zeigte sich im ersten Quartal 2022 nach einigen Jahren offensiven Agierens etwas zurückhaltender – was aber nur eine Momentaufnahme ist“, teilt Vollmer mit.
„Die gute Entwicklung des Berliner Büromarkts zeigt sich an den Mietniveaus, die im ersten Quartal spürbar zulegten“, sagt Vollmer. So stieg die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um acht Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte immerhin um drei Prozent auf 28,28 Euro zu. Seit Ende 2021 hat sich auch der Leerstand nicht weiter erhöht und die für Untervermietungen verfügbaren Flächen gingen gar um 45 Prozent zurück. Im Vorjahresvergleich stieg der Leerstand jedoch um 0,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent an. „Es fehlt jedoch an bezugsfertigen modernen Büroflächen – gerade in der Innenstadt“, sagt Vollmer. Knapp die Hälfte der für 2022 geplanten Projekte ist bereits vom Markt absorbiert. „Deswegen geraten Lagen außerhalb des CBD immer stärker in den Fokus der Mieter. Besondere Aufmerksamkeit gilt hierbei den Neubauprojekten entlang des Rings“, erläutert Vollmer. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2022 142.800 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Zahlreiche größere Projekte befinden sich am Markt beziehungsweise werden auf den Markt kommen, die das Investitionsvolumen bis Ende des Jahres noch einmal spürbar heben werden – zumal wir nach wie vor einen deutlichen Nachfrageüberhang beobachten“, sagt Parnemann. „Angesichts der derzeitigen politischen und wirtschaftlichen Situation können wir jedoch keine verlässlichen Prognosen für das gesamte zu erwartende Investitionsvolumen zum Jahresende 2022 geben“, ergänzt Mende.
„Für die kommenden Monate zeichnet sich ein recht reges Geschehen am Bürovermietungsmarkt ab, denn wir können einen Anstieg bei den Neuanfragen über die gesamte Marktbandbreite verzeichnen“, sagt Vollmer. Die größten aktuellen Herausforderungen sind Bauverzögerungen und Materialknappheit, welche die dringend benötigten Fertigstellungen nach hinten verschieben könnten. „Wir erwarten einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf mindestens 42 Euro pro Quadratmeter und Monat bis zum Jahresende“, sagt Vollmer.
Investmentmarkt
„Berlin erwies sich im ersten Quartal erneut als Top-Adresse für Investoren mit unterschiedlichsten Investmentstrategien – von Value-add bis Core trafen die verschiedensten Assets auf eine große Nachfrage“, sagt Norbert Parnemann, Managing Director Investment Berlin bei CBRE. „Lediglich in den Nebenlagen war die Dynamik etwas gedämpfter.“
„Insgesamt blieben vor allem Berliner Büroimmobilien bei Investoren weiterhin gefragt. Natürlich prüfen diese angesichts der geopolitischen Herausforderungen jede Immobilienentscheidung sehr genau, aber an der grundlegend positiven Tendenz im Hinblick auf den Standort Berlin hat sich nichts geändert“, sagt Kai Mende, City Lead & Managing Director Investment Berlin bei CBRE. Stärkste Assetklasse im Gewerbesegment waren Büroimmobilien mit 1,5 Milliarden Euro. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen 375 Millionen Euro.
Die Spitzenrendite von Büroimmobilien in Berlin bewegte sich über das abgelaufene Quartal hinweg nicht und notierte Ende März 2022 weiterhin bei 2,5 Prozent. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 ging sie um 0,15 Prozentpunkte zurück.
Bürovermietungsmarkt
„Der Rückgang am Bürovermietungsmarkt im ersten Quartal ist maßgeblich auf das Fehlen von Großabschlüssen zurückzuführen. Das liegt aber nicht an mangelndem Interesse der Nutzer, sondern eher daran, dass sich momentan eine größere Anzahl entsprechender Vermietungen noch in Verhandlung befindet. Zudem sind nach dem sehr dynamischen vierten Quartal 2021 auch weniger dieser großen Flächen überhaupt verfügbar. Im mittleren und kleineren Segment konnte das Vermietungsgeschehen verglichen mit dem Vorjahreszeitraum hingegen zulegen“, erklärt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. Während das Vermietungsvolumen verglichen mit dem ersten Quartal 2021 rückläufig war, stieg die Anzahl der Abschlüsse um 20 Prozent an. 43 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Vermietungen unterhalb der 1.000-Quadratmeter-Marke, weitere 34 Prozent auf den Bereich von 2.500 bis 10.000 Quadratmetern. Aktivste Nachfragerbranchen waren IT (14 Prozent) und Industrie beziehungsweise Bau (13 Prozent). „Die öffentliche Hand zeigte sich im ersten Quartal 2022 nach einigen Jahren offensiven Agierens etwas zurückhaltender – was aber nur eine Momentaufnahme ist“, teilt Vollmer mit.
„Die gute Entwicklung des Berliner Büromarkts zeigt sich an den Mietniveaus, die im ersten Quartal spürbar zulegten“, sagt Vollmer. So stieg die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um acht Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte immerhin um drei Prozent auf 28,28 Euro zu. Seit Ende 2021 hat sich auch der Leerstand nicht weiter erhöht und die für Untervermietungen verfügbaren Flächen gingen gar um 45 Prozent zurück. Im Vorjahresvergleich stieg der Leerstand jedoch um 0,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent an. „Es fehlt jedoch an bezugsfertigen modernen Büroflächen – gerade in der Innenstadt“, sagt Vollmer. Knapp die Hälfte der für 2022 geplanten Projekte ist bereits vom Markt absorbiert. „Deswegen geraten Lagen außerhalb des CBD immer stärker in den Fokus der Mieter. Besondere Aufmerksamkeit gilt hierbei den Neubauprojekten entlang des Rings“, erläutert Vollmer. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2022 142.800 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2022
„Zahlreiche größere Projekte befinden sich am Markt beziehungsweise werden auf den Markt kommen, die das Investitionsvolumen bis Ende des Jahres noch einmal spürbar heben werden – zumal wir nach wie vor einen deutlichen Nachfrageüberhang beobachten“, sagt Parnemann. „Angesichts der derzeitigen politischen und wirtschaftlichen Situation können wir jedoch keine verlässlichen Prognosen für das gesamte zu erwartende Investitionsvolumen zum Jahresende 2022 geben“, ergänzt Mende.
„Für die kommenden Monate zeichnet sich ein recht reges Geschehen am Bürovermietungsmarkt ab, denn wir können einen Anstieg bei den Neuanfragen über die gesamte Marktbandbreite verzeichnen“, sagt Vollmer. Die größten aktuellen Herausforderungen sind Bauverzögerungen und Materialknappheit, welche die dringend benötigten Fertigstellungen nach hinten verschieben könnten. „Wir erwarten einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf mindestens 42 Euro pro Quadratmeter und Monat bis zum Jahresende“, sagt Vollmer.
