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19.04.2022 Büromarkt Köln: Unsicherheit dominiert letzte Wochen des Quartals

Mit einem furiosen Start fügte sich das neue Jahr 2022 zunächst in das positive Gesamtbild des vergangenen Jahres ein. Viele Unternehmen waren durch die Corona-Llockerungen wieder in Anmietungsstimmung, wobei das Thema Homeoffice - zumindest bei großen Unternehmen - immer noch allgegenwärtig bei der Planung des zukünftigen Flächenbedarfs ist. Dementsprechend fokussieren sich gerade große Konzerne derzeit eher auf die Bestandsflächen und nutzen dabei Mischkonzepte aus Homeoffice und Shared-Desk Lösungen.

Dennoch konnten wir bis Ende Februar eine stabile Nachfrage verzeichnen, welche jedoch im März aufgrund der vorherrschenden Krisen und der daraus resultierenden zunehmenden Unsicherheit bei den Unternehmen spürbar zurückhaltender wurde. In der Konsequenz schließt das 1. Quartal 2022, mit einem Flächenumsatz von 66 000 m² und einem Rückgang von ca. 20 % im Vergleich zum Vorjahresquartal (83 000 m²), spürbar schwächer ab, als erwartet.

Wie bereits Ende des Jahres 2021 prognostiziert, ging die Leerstandsquote weiter leicht zurück, vor allem da bislang keine neuen Projekte mit frei verfügbaren Flächen fertiggestellt wurden. Da sich auch für größere Bestände Abnehmer finden ließen und die Neubautätigkeit weiter sehr zurückhaltend ist, gehen wir davon aus, dass im Laufe des Jahres der Leerstand weiter sinken wird.

Öffentliche Nutzer noch in „Wartestellung/Sondierungsphase“

In diesem Jahr warten viele Marktteilnehmer, vor allem auf Entwicklerseite, wieder gespannt auf Großgesuche der Öffentlichen Hand, welche zuletzt fast 50 % des Flächenumsatzes in Köln ausgemacht haben. Auch, wenn bisher „nur“ knapp 12 000 m² durch die Interessengruppe absorbiert wurden, befinden sich für Q2 2022 voraussichtlich knapp 70 000 m² kurz vor Abschluss.

Höchstmiete/Spitzenmiete

Aufgrund des aktuellen geringen Abschlussvolumens in attraktiven Innenstadtlagen, konnten die Spitzen- und Höchstmieten des Vorjahres noch nicht erreicht werden. Vor dem Hintergrund bereits sehr weit fortgeschrittener Mietpreisverhandlungen in Prime Lagen, gehen wir jedoch davon aus, dass das Vorjahresniveau bereits im zweiten Quartal 2022 bestätigt oder übertroffen wird. Die zuletzt stark gestiegenen Baustoffpreise, werden zu einer weiteren Erhöhung der Baukosten, sowohl im Bestand als auch bei Projektentwicklungen führen, die über höhere Mieten kompensiert werden müssen. Projekte, welche sich bereits im Bau befinden, profitieren spürbar von dieser Entwicklung, so dass es bereits vereinzelt zu Bietergefechten, um die letzten verbleibenden Flächen, kommt.

Kölner Süden erstmals auf Poleposition, Kölner Westen konstant stark!

Durch den Großabschluss des Schulungsunternehmens EUFH/CBS in Köln Rodenkirchen, mit ca. 16 000 m², wurde die Innenstadt vorerst von ihrer Spitzenposition verdrängt! Der Kölner Westen folgt gewohnt stark, mit einem Marktanteil von 26,40 %, auf Platz 2, Köln-Mülheim komplettiert das Podium auf Platz 3, mit 19,17 %. Es ist jedoch sehr unwahrscheinlich, dass der Kölner Süden seine Position halten wird, da die Vermietungspipeline in den anderen Teilmärkten bereits gut gefüllt ist. Demnach gibt es gute Gründe, das Vorjahresergebnis von 307 000 m² für das Gesamtjahr 2022 wieder zu erreichen.

Kriegsgeschehen verunsichert Unternehmen spürbar

Bedingt durch den Krieg in der Ukraine, ist Corona nicht mehr das marktbeherrschende Thema, wenngleich die Unsicherheit im Marktgeschehen deutlich spürbar ist. Auch wenn nicht alle Unternehmen gleichermaßen stark davon betroffen sind, führt die Verunsicherung dazu, dass Expansions- und Umzugspläne teilweise zurückgestellt werden.

Ausblick

Krieg in der Ukraine, Inflationsängste, Corona - all dies war selbstverständlich vor allem zum Ende des ersten Quartals 2022 deutlich spürbar und wird die Marktakteure langfristig weiter beschäftigen. Dennoch zeigt sich der Kölner Büromarkt fast schon hartnäckig stabil, im Wesentlichen auch Dank der für Q2 2022 zu erwartenden Großabschlüsse. Auch kleinere und mittlere Unternehmen zeigen sich nach zwei Jahren Pandemie wieder aktiver und sondieren den Markt nach Flächen, um den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern modernere Bürokonzepte, mit höherem Wohlfühlfaktor, zu bieten. Für das Gesamtjahr gehen die Analysten der RheinReal in der Konsequenz von einem Flächenumsatz im Bereich des Jahres 2021 (307 000 m²) aus.

Die Probleme der Vorjahre bestehen jedoch weiterhin: mangelnde Neubauaktivität, geringer Leerstand, Wettbewerb um freie Flächen mit der Öffentlichen Hand. Es ist also weiterhin Mut der Entwickler gefragt, trotz aller Herausforderungen, auch spekulativ zu bauen, damit die weiterhin stabile Nachfrage adäquat versorgt werden kann.







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