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20.04.2022 Rekordumsatz am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien

Am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) wurde 2021 nach Analysen von Aengevelt Research mit EUR 1,83 Mrd. ein neues Rekordergebnis erzielt, das das Vorjahr (2020: EUR 1,68 Mrd.) um rd. EUR 150 Mio. bzw. 9 % übertrifft.

• Dazu trug sowohl das Segment der Eigentumswohnungen (ETW) mit einem Rekord-Geldumsatz von rd. EUR 1,32 Mrd. bei (2020: EUR 1,17 Mrd.) bei als auch der Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) mit rd. EUR 506 Mio., womit der bisherige Rekordwert des Vorjahres (EUR 504 Mio.) ebenfalls eingestellt wurde.

Dabei erzielten beide Kategorien mit durchschnittlichen Kaufpreisen von EUR 435.000 (ETW) und EUR 969.000 (EFH/ZFH) neuen Höchstmarken.

• Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research eine anhaltende Nachfrage am Privatimmobilienmarkt mit einer weiterhin hohen Umsatz-Dynamik.

Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zur Eigennutzung oder Kapitalanlage angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen rege bleibt, auch wenn in den letzten beiden Jahren die Einwohnerzahl Düsseldorfs leicht auf 619.000 gesunken ist. Dabei wirkt das knappe Wohnungsangebot als Preistreiber. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust weiter entwickeln.

Trotz Anstrengung immer noch zu wenig Wohnungsneubau in Düsseldorf

• Die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf in den letzten zehn Jahren – ungeachtet der Rückgänge in 2020 und 2021 - um mehr als 25.000 Personen auf rd. 619.000 Einwohner Ende 2021. Damit wuchs auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 345.300.

• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf weiter und wird im Jahr 2040 bei rd. 703.600 liegen. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 47.000.

• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit (rd. 5.900 Wohnungen) sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Wohnungsbestandes (rd. 350.000), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von nahezu 5.000 Wohnungen, die pro Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.

Allerdings waren es im Jahr 2021 lediglich 2.200 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen sind 2021 mit 2.300 genehmigten Wohnungen deutlich gesunken (2020: 3.200). Hinzu kommt, dass die allein marktwirksamen Fertigstellungen branchentypisch deutlich niedriger liegen (“Genehmigungsüberhang“).

• Die Folgen sind – neben weiter steigenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern – auch weiter anziehende Wohnungsmieten.

So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im vierten Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahresquartal um rd. 6,1 % auf rd. EUR 14,-/m² gestiegen.
Auch insgesamt sind die Angebotsmieten über alle Baujahre weiter gestiegen, wenn auch mit EUR 11,30/m² “nur“ um 3,9 %.

• Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.






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