30.06.2022 Gestiegene Finanzierungskosten hemmen Hamburger Investmentmarkt
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Hamburg spürt die Auswirkungen des Zinsanstiegs. Zwar erzielten die im 1. Halbjahr 2022 getätigten Transaktionen ein Gesamtvolumen von rund 2,3 Mrd. €, was einem Anstieg von 111 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Dieses vermeintlich starke Ergebnis ist jedoch vordergründig auf die großvolumige Übernahme von alstria office durch Brookfield Properties im 1. Quartal zurückzuführen. Um diesen Sondereffekt bereinigt lag das Transaktionsvolumen (TAV) zum Ende des 2. Quartals bei rund 840 Mio. € und damit 23 % unter dem ohnehin schon verhaltenen Vorjahresniveau sowie deutlich unter dem Zehn-Jahres -Mittel von 1,51 Mrd. €. Zum Ende des 2. Quartals registrierte Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), lediglich 34 Transaktionen.
Geschäftsführerin Sandra Ludwig: „Während die Investoren ihre Investitionsbereitschaft wegen der höheren und äußerst volatilen Zinsen reduzieren, sind viele Verkäufer noch nicht bereit, die damit häufig verbundene Kaufpreisreduktion zu akzeptieren. Das führt dazu, dass insbesondere größere Transaktionen vorübergehend ‚on hold‘ gesetzt werden.“ Ein Vorteil ergebe sich für Investoren, die wenig oder kaum auf Fremdkapital angewiesen sind. Mit Blick auf die 2. Jahreshälfte zeigt Ludwig sich dennoch optimistisch: „Kapital ist vorhanden und will investiert werden. Daher gehe ich davon aus, dass der Markt spätestens letzten Quartal wieder in Schwung kommt.“ &nb sp;
Markt im Detail:
• Der Anteil der dominierenden Assetklasse Büro belief sich in den ersten beiden Quartalen 2022 auf rund 79 %. Auf Rang zwei und drei folgten Einzelhandelsobjekte (10 %) und Gewerbegrundstücke (4 %).
• Abgesehen von dem alstria-Portfolios gab es mit dem „Klöpperhaus“ in der Mönckebergstraße 3 und dem „EDGE ElbSide“ nur zwei Deals in der Größenklasse über 100 Mio. €.
• Der Volumenanteil von Portfolioverkäufen lag aufgrund des großvolumigen alstria-Deals bei 69 %. Klammert man diesen aus, entfielen lediglich 7 % des TAV auf Portfolios.
• Fondsmanager waren mit einem TAV-Anteil von rund 69 % die stärkste Käufergruppe. Ihre starke Präsenz ist auf den genannten Sondereffekt aus dem 1. Quartal zurückzuführen. Um diesen bereinigt waren Private-Equity- und Opportunity-Fonds mit 29 % die stärkste Käufergruppe.
• Bei den Verkäufern waren Börsennotierte Immobilieninvestment AG/REITs mit einem Anteil von rund 69 % am stärksten vertreten, was ebenfalls auf den alstria-Deal zurückzuführen ist. Ohne diesen Sondereffekt waren Versicherungen, Offene Immobilienpublikumsfonds und Projektentwickler die dominierenden Verkäufergruppen.
• Der Volumenanteil internationaler Käufer war mit 79 % ausgesprochen hoch. Ohne den alstria-Deal lag er bei 36 %.
• Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser (2,7 %) und Büroimmobilien (2,6 %) blieb unverändert auf Vorjahresniveau, während sie für Industrie- und Logistikobjekte um 0,5 %-Punkte auf 3,3 % sank. Im Jahresverlauf ist aufgrund des Zinsniveaus mit einem Anstieg der Renditen zu rechnen.
Geschäftsführerin Sandra Ludwig: „Während die Investoren ihre Investitionsbereitschaft wegen der höheren und äußerst volatilen Zinsen reduzieren, sind viele Verkäufer noch nicht bereit, die damit häufig verbundene Kaufpreisreduktion zu akzeptieren. Das führt dazu, dass insbesondere größere Transaktionen vorübergehend ‚on hold‘ gesetzt werden.“ Ein Vorteil ergebe sich für Investoren, die wenig oder kaum auf Fremdkapital angewiesen sind. Mit Blick auf die 2. Jahreshälfte zeigt Ludwig sich dennoch optimistisch: „Kapital ist vorhanden und will investiert werden. Daher gehe ich davon aus, dass der Markt spätestens letzten Quartal wieder in Schwung kommt.“ &nb sp;
Markt im Detail:
• Der Anteil der dominierenden Assetklasse Büro belief sich in den ersten beiden Quartalen 2022 auf rund 79 %. Auf Rang zwei und drei folgten Einzelhandelsobjekte (10 %) und Gewerbegrundstücke (4 %).
• Abgesehen von dem alstria-Portfolios gab es mit dem „Klöpperhaus“ in der Mönckebergstraße 3 und dem „EDGE ElbSide“ nur zwei Deals in der Größenklasse über 100 Mio. €.
• Der Volumenanteil von Portfolioverkäufen lag aufgrund des großvolumigen alstria-Deals bei 69 %. Klammert man diesen aus, entfielen lediglich 7 % des TAV auf Portfolios.
• Fondsmanager waren mit einem TAV-Anteil von rund 69 % die stärkste Käufergruppe. Ihre starke Präsenz ist auf den genannten Sondereffekt aus dem 1. Quartal zurückzuführen. Um diesen bereinigt waren Private-Equity- und Opportunity-Fonds mit 29 % die stärkste Käufergruppe.
• Bei den Verkäufern waren Börsennotierte Immobilieninvestment AG/REITs mit einem Anteil von rund 69 % am stärksten vertreten, was ebenfalls auf den alstria-Deal zurückzuführen ist. Ohne diesen Sondereffekt waren Versicherungen, Offene Immobilienpublikumsfonds und Projektentwickler die dominierenden Verkäufergruppen.
• Der Volumenanteil internationaler Käufer war mit 79 % ausgesprochen hoch. Ohne den alstria-Deal lag er bei 36 %.
• Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser (2,7 %) und Büroimmobilien (2,6 %) blieb unverändert auf Vorjahresniveau, während sie für Industrie- und Logistikobjekte um 0,5 %-Punkte auf 3,3 % sank. Im Jahresverlauf ist aufgrund des Zinsniveaus mit einem Anstieg der Renditen zu rechnen.
