12.07.2022 Umsätze mit Core-Immobilien in Berlin lassen deutlich nach
Für das 1. Halbjahr 2022 registrierte die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in Berlin gewerbliche Immobilientransaktionen mit einem Volumen von 3,78 Mrd. EUR. Das sind 14 Prozent weniger als im Vorjahresvergleich und 2 Prozent weniger als im Fünf-Jahresdurchschnitt. Das Transaktionsvolumen war im 2. Quartal mit 1,88 Mrd. EUR ähnlich hoch wie im ersten.
Transaktionen von Büroimmobilien dominieren Marktgeschehen
Mit 1,59 Mrd. EUR und einem Anteil von 42 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen waren Büroimmobilien im 1. Halbjahr wieder die umsatzstärkste Assetklasse. Vier Transaktionen lagen über der 100-Millionen-Euro-Marke, darunter die „Gloria Galerie“ aus dem 1. Quartal 2022 mit über 200 Mio. EUR.
Mischgenutzte Immobilien erreichten einen Umsatz von rund 1,1 Mrd. EUR. Hieran hatten insbesondere der Kauf von 50 Prozent des „Sony Centers“ für 677 Mio. EUR durch Norges und der Verkauf der „Galeries Lafayette“ für ungefähr 300 Mio. EUR an Tishman Speyer einen großen Anteil.
Trotz stark gestiegener Finanzierungszinsen und Baukosten waren gewerbliche Grundstücke im 1. Halbjahr noch gefragt und erzielten Erlöse von 350 Mio. EUR.
Logistik- und Industrieimmobilien erzielten mit 360 Mio. EUR und 10 Prozent Umsatzanteil ein deutlich besseres Ergebnis als im Vorjahr (132 Mio. EUR, 3 Prozent). Handelsimmobilien spielten mit 130 Mio. EUR und 3 Prozent Umsatzanteil keine große Rolle.
Die Nachfrage aus dem Ausland nach Gewerbeimmobilien in Berlin war hoch. Der Anteil ausländischen Kapitals lag bei 65 Prozent.
Core+ war mit 34 Prozent das umsatzstärkste Segment, gefolgt von Value-add mit 30 Prozent und Opportunistic mit 23 Prozent. Anders als in den Vorjahren hatten Transaktionen im Core-Segment mit 13 Prozent nur einen geringen Anteil.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Der Zinsanstieg wirkt sich stark auf die Kalkulation der Kaufinteressenten aus. Wegen der niedrigen Mietrenditen im Core-Bereich, ist diese Risikoklasse besonders betroffen. In Folge sehen wir aktuell wenige und eher kleinere Transaktionen in diesem Segment. Solange die Volatilität am Zinsmarkt so hoch ist, bleibt die Preisfindung schwierig. Institutionelle Investoren werden angesichts dieser Rahmenbedingungen über den Sommer keine großen Investitionsentscheidungen treffen. Aktivitäten erwarten wir am ehesten im richtig gepreisten Value-add-Bereich, weil man eine mögliche Durststrecke in diesem Segment mit aktiver Entwicklung überbrücken kann.“
Zinswende lässt Bürospitzenrendite steigen – Ausmaß noch unklar
Angesichts der deutlich gestiegenen Finanzierungszinssätze steigen die Bürorenditen und leiten damit eine Trendumkehr ein. Aktuell beträgt die Bürospitzenrendite 2,85 Prozent und damit 25 Basispunkte mehr als im 1. Quartal und vor einem Jahr.
Bei vielen Objekten am Markt besteht aktuell eine deutliche Lücke zwischen den Angebots- und Gebotspreisen. Erst wenn sich diese Lücke schließt, wird das genaue Ausmaß der Steigerung erkennbar werden. Basierend auf den aktuellen Finanzierungsbedingungen geht C&W aber von einer weiteren Steigerung der Renditen bis Jahresende aus. Zusätzliche Unsicherheit bringt der drohende Gas-Stopp, der Deutschland in eine tiefe Rezession führen könnte.
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,10 Prozent und ist damit 10 Basispunkte zum Vorquartal gestiegen. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern in 1A-Lagen blieben die Spitzenrenditen mit 3,30 Prozent im Vergleich zum 1. Quartal stabil.
Transaktionen von Büroimmobilien dominieren Marktgeschehen
Mit 1,59 Mrd. EUR und einem Anteil von 42 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen waren Büroimmobilien im 1. Halbjahr wieder die umsatzstärkste Assetklasse. Vier Transaktionen lagen über der 100-Millionen-Euro-Marke, darunter die „Gloria Galerie“ aus dem 1. Quartal 2022 mit über 200 Mio. EUR.
Mischgenutzte Immobilien erreichten einen Umsatz von rund 1,1 Mrd. EUR. Hieran hatten insbesondere der Kauf von 50 Prozent des „Sony Centers“ für 677 Mio. EUR durch Norges und der Verkauf der „Galeries Lafayette“ für ungefähr 300 Mio. EUR an Tishman Speyer einen großen Anteil.
Trotz stark gestiegener Finanzierungszinsen und Baukosten waren gewerbliche Grundstücke im 1. Halbjahr noch gefragt und erzielten Erlöse von 350 Mio. EUR.
Logistik- und Industrieimmobilien erzielten mit 360 Mio. EUR und 10 Prozent Umsatzanteil ein deutlich besseres Ergebnis als im Vorjahr (132 Mio. EUR, 3 Prozent). Handelsimmobilien spielten mit 130 Mio. EUR und 3 Prozent Umsatzanteil keine große Rolle.
Die Nachfrage aus dem Ausland nach Gewerbeimmobilien in Berlin war hoch. Der Anteil ausländischen Kapitals lag bei 65 Prozent.
Core+ war mit 34 Prozent das umsatzstärkste Segment, gefolgt von Value-add mit 30 Prozent und Opportunistic mit 23 Prozent. Anders als in den Vorjahren hatten Transaktionen im Core-Segment mit 13 Prozent nur einen geringen Anteil.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Der Zinsanstieg wirkt sich stark auf die Kalkulation der Kaufinteressenten aus. Wegen der niedrigen Mietrenditen im Core-Bereich, ist diese Risikoklasse besonders betroffen. In Folge sehen wir aktuell wenige und eher kleinere Transaktionen in diesem Segment. Solange die Volatilität am Zinsmarkt so hoch ist, bleibt die Preisfindung schwierig. Institutionelle Investoren werden angesichts dieser Rahmenbedingungen über den Sommer keine großen Investitionsentscheidungen treffen. Aktivitäten erwarten wir am ehesten im richtig gepreisten Value-add-Bereich, weil man eine mögliche Durststrecke in diesem Segment mit aktiver Entwicklung überbrücken kann.“
Zinswende lässt Bürospitzenrendite steigen – Ausmaß noch unklar
Angesichts der deutlich gestiegenen Finanzierungszinssätze steigen die Bürorenditen und leiten damit eine Trendumkehr ein. Aktuell beträgt die Bürospitzenrendite 2,85 Prozent und damit 25 Basispunkte mehr als im 1. Quartal und vor einem Jahr.
Bei vielen Objekten am Markt besteht aktuell eine deutliche Lücke zwischen den Angebots- und Gebotspreisen. Erst wenn sich diese Lücke schließt, wird das genaue Ausmaß der Steigerung erkennbar werden. Basierend auf den aktuellen Finanzierungsbedingungen geht C&W aber von einer weiteren Steigerung der Renditen bis Jahresende aus. Zusätzliche Unsicherheit bringt der drohende Gas-Stopp, der Deutschland in eine tiefe Rezession führen könnte.
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,10 Prozent und ist damit 10 Basispunkte zum Vorquartal gestiegen. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern in 1A-Lagen blieben die Spitzenrenditen mit 3,30 Prozent im Vergleich zum 1. Quartal stabil.
