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18.07.2022 Büroinvestments: Investorenfokus weiter auf Core-Immobilien

Im ersten Halbjahr 2022 übertraf der deutsche Büroinvestmentmarkt das Vorjahresergebnis mit 13,5 Milliarden Euro um 18 Prozent. Bürohäuser sind damit weiterhin die stärkste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Wie auch am Gesamtmarkt fiel das zweite Quartal aufgrund der gestiegenen Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, weiterhin gestörter Lieferketten, rekordhohen Inflationsraten und zuletzt deutlich gestiegenen Finanzierungskosten gegenüber dem ersten Quartal schwächer aus – nur rund ein Viertel des Gesamtvolumens entfiel auf die Monate April bis Juni. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 fanden insgesamt 23 großvolumige Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke statt, die sich auf rund 9,3 Milliarden Euro summierten. Im Vorjahreszeitraum waren es 6,9 Milliarden Euro aus 27 Transaktionen.

Hier spiegelt sich die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield als mit Abstand größte Transaktion wider. Ihr Einfluss zeigt sich auch in der Portfolioquote, die um 17 Prozentpunkte auf 35 Prozent zulegte. Angesichts der gestiegenen Unsicherheiten bleiben Core- und Core-Plus-Immobilien aus Investorensicht die bevorzugte Anlagestrategie. Im ersten Halbjahr 2022 entfielen rund 66 Prozent des Büroinvestmentvolumens hierauf. Im Vergleich zum Vorjahr (79 Prozent) ist hier somit ein anteiliger Rückgang zu verzeichnen, der unter anderem durch das knappe Produkt am Markt bedingt ist. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Büroimmobilien stehen aufgrund der robusten Vermietungsmärkte mit vielen Neuabschlüssen und Mietvertragsverlängerungen, mit im Vergleich zur letzten Krise 2008/2009 niedrigen Leerstandsraten und mit entsprechend steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten weiterhin weit oben in der Gunst der Investoren“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

„Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Standorten stiegen infolge der geopolitischen und wirtschaftlichen Verwerfungen wie in fast allen Assetklassen an“, erklärt Dr. Jan. Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Gegenüber dem ersten Quartal 2022 erhöhte sich die Nettoanfangsrendite um 0,15 Prozentpunkte auf 2,8 Prozent im Durchschnitt der Top-7-Märkte. Der Referenzzinswert der zehnjährigen Bundesanleihe lag infolge der eingeleiteten Zinswende zum Monatsende Juni bei 1,51 Prozent. Damit fällt der Spread zwischen den Nettoanfangsrenditen zur risikolosen Anlage so gering aus wie seit langem nicht mehr. Der niedrigste Wert der Bürospitzenrenditen wird im CBD weiterhin in München und Berlin verzeichnet. Auch in den Cityrand- und peripheren Lagen stiegen die Renditen in allen Märkten weiter an.

Frankfurt war der stärkste Büroinvestmentmarkt

Der Anteil der Top-7-Standorte blieb mit 79 Prozent auf einem ähnlichen Niveau wie im ersten Halbjahr 2021. Insgesamt flossen 10,6 Milliarden Euro in die Investmentzentren. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro (plus 82 Prozent) löste Frankfurt Berlin an der Spitze ab. Die Bundeshauptstadt lag mit fast 2,8 Milliarden Euro (minus 21 Prozent) jedoch nur knapp dahinter. In Frankfurt wurde neben dem Marienturm unter anderem der Maintower und das k26 verkauft; in Berlin wurden neben dem anteiligen Verkauf des Sony-Centers als größtem Einzeldeal im ersten Halbjahr unter anderem die Hauptstadtrepräsentanz veräußert. An dritter Stelle der Top-7-Standorte stand Hamburg mit 1,9 Milliarden Euro (plus 223 Prozent), gefolgt von Düsseldorf mit 1,2 Milliarden Euro (plus 84 Prozent). In diesen beiden Märkten ist das Transaktionsvolumen noch deutlich durch die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield im ersten Quartal beeinflusst. München verzeichnete einen Rückgang des Volumens um 62 Prozent auf eine Milliarde Euro. In Köln und Stuttgart wurden jeweils knapp 500 Millionen Euro investiert (plus 82 Prozent beziehungsweise plus 109 Prozent).

Internationale und institutionelle Investoren weiterhin aktiv

Die stärksten Nettokäufer im Bürosegment waren, wie auch am Gesamtmarkt, offene Immobilien- und Spezialfonds, die knapp 1,4 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionsfonds mit einem positiven Saldo von rund 680 Millionen Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 420 Millionen Euro.

Internationale Investoren hatten mit knapp acht Milliarden Euro einen Anteil von 59 Prozent am Gesamtvolumen. Mit 4,9 Milliarden Euro entfiel der Löwenanteil dabei auf nordamerikanische Investoren, insbesondere Brookfield, im ersten Quartal. Im zweiten Quartal dagegen waren vor allem europäische Anleger am deutschen Markt aktiv. Sie investieren im Verlauf des ersten Halbjahres insgesamt rund elf Prozent des Volumens.

Prognose für das Gesamtjahr 2022

„Im weiteren Jahresverlauf wird die größte Herausforderung für den deutschen Büroinvestmentmarkt im Finden eines neuen Gleichgewichts der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen“, sagt Klein. „Sobald dieser Repricing-Prozess abgeschlossen ist, dürfte eine Mehrheit der Investoren ihre momentane Zurückhaltung beenden.“

„Da wir weiterhin einen Anlagedruck bei institutionellen Investoren sehen und Büroimmobilien mit indexierten Mietverträgen einen attraktiven Inflationsschutz bieten können, wird die Transaktionsdynamik nach dem Einpendeln des Zinsumfeldes wieder steigen“, erwartet Linsin.







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