27.09.2022 Immobilieninvestments: Die Renditen steigen wieder
Zum achten Mal hat bulwiengesa mit freundlicher Unterstützung der Rechtsanwaltskanzlei ADVANT Beiten die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Hier die Ergebnisse in Kürze:
• Nachfrageüberhang und Kaufzurückhaltung bei Wohnimmobilien
• Erstmals wieder Renditeanstieg bei Büroimmobilien
• Einzelhandel: Fachmarktzentren weiterhin im Fokus, Nachfrage nach Shoppingcentern sehr niedrig
• Neu in der 5 %-Studie: Servicewohnen für Senioren
Die Schlagzeilen der letzten Jahre, dass scheinbar nichts den deutschen Immobilienmarkt erschüttern kann, taugen nicht mehr. Für Investoren ist es mit Wohnimmobilien kaum mehr möglich, Inflationsschutz zu erhalten, mit Gewerbeimmobilien nur noch bedingt. Das Marktumfeld ist geprägt von Krisen. Für den Immobilienmarkt besonders relevant ist die Zinspolitik, die einen Paradigmenwechsel vollzieht. Nach einem dynamischen Beginn im ersten Quartal 2022 kühlte sich der Immobilieninvestmentmarkt deutlich ab. Transaktionsentscheidungen werden verschoben oder ganz verworfen; viele Investoren sind aufgrund des Krieges in Europa verunsichert. Das Investitionsvolumen wird 2022 für Gewerbeimmobilien weit unterhalb des Vorjahresniveaus liegen – dominiert von Büros und Logistikimmobilien.
Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa: „Der Markt befindet sich in einer Wartestellung – die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern finden oft nicht zusammen. Die Analyse der Rendite-Potenziale zeigt, dass es für Käufer weiterhin schwierig ist, erkleckliche Renditen im Core-Bereich zu erzielen.“
Wohnungsmarkt
Trotz gut gemeinter politischer Forderungen sinkt das Projektentwicklungsvolumen in den großen Städten, sodass der Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren prägend sein wird. Wohnungsinvestoren müssen sich weiterhin auf eine immer umfassendere Regulatorik einstellen, die auch relevant für den Cash-Flow sein kann. Hinzu kommen Forderungen nach energetischen Sanierungen von Bestandsgebäuden, die auf die Performance wirken.
Grundsätzlich sind die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarktes weiterhin positiv. In vielen Städten besteht seit Jahren ein Nachfrageüberhang, der sich durch eine zu geringe Bautätigkeit noch vergrößert hat. Dabei sind die Marktchancen sehr unterschiedlich: Während prosperierende Standorte theoretische Mietsteigerungspotenziale oberhalb der Inflationsrate aufweisen, schlägt in anderen Regionen der demografische Wandel verstärkt zu. Die IRR-Spannen liegen für Wohnen in A Märkten bei 1,6 % bis 2,8 %, in B-Märkten bei 1,9 % bis 3,1 %.
Carstensen: „Die Angebotsknappheit bestimmt auch mittelfristig den Markt. Zusätzliche Verunsicherung bringt die Kalkulation des Investitionsbedarfs, der aufgrund von höheren energetischen Ansprü chen an die Bestandsgebäude entstehen wird.“
Klaus Beine, Partner ADVANT Beiten, Rechtsanwalt und Notar: „Schon seit vielen Jahren beschäftigt uns die 'Wohnungsnot'. Die aktuelle Regierung will, dass in ihrer Amtszeit 1,6 Millionen Wohnungen gebaut werden. Wie soll das gehen, wenn jedes andere Thema, wie Natur- und Klimaschutz, Milieuschutz, Mieterschutz, Bürgerbeteiligungen und Nachbarschutz sowie ausufernde baurechtliche Bestimmungen dem Bauen vorgehen? Alle Themen sind wichtig, aber es muss eine interessengerechte Güterabwägung stattfinden, wenn wirklich Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen sollen. Daher ist es so wichtig, dass Politik, Wissenschaft und Baubeteiligte in den Dialog gehen, um einen schnellen und pragmatischen Weg zu den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, insbesondere in den Großstädten, zu finden.“
Büromarkt
Bereits im vergangenen Jahr hatte sich die abnehmende Dynamik bei der Renditekompression in den A-Städten angedeutet, da das Preisniveau schon äußerst hoch war und nur noch geringe Steigerungen möglich waren. Der Start in das Investmentjahr 2022 war durch eine große Zurückhaltung geprägt.
Durch die bekannten Unsicherheiten und das veränderte Finanzierungsumfeld agieren Investoren deutlich vorsichtiger, größere Transaktionen werden aufgeschoben oder einer noch genaueren Prüfung unterzogen. Käufer sind nicht mehr bereit, die hohen Kaufpreise aus dem letzten Jahr bzw. Anfang des Jahres zu bezahlen. Die Renditen werden sich unter diesen Voraussetzungen erstmals seit Jahren wieder nach oben bewegen. Gefragt sind weiterhin Immobilien im Core-Bereich, die langfristig an einen solventen Nutzer vermietet sind – die öffentliche Hand steht dabei sehr im Fokus. Indexierte Mieten und Kaufpreisrückgänge erhöhen die Performance insbesondere von Gewerbeimmobilien – dem stehen erhöhte Aufwendungen für die energetische Gebäudequalität gegenüber.
Am deutlichsten schlägt der Anstieg der IRR in den A-Märkten zu Buche. Der Basiswert hat sich hier im Vergleich zum Vorjahr um 50 BP auf 2,68 % erhöht, die Core-Spanne reicht von 0,7 % bis 3,3 %. B-Märkte weisen eine Spanne von 1,3 % bis 3,8 % auf. Die D-Märkte weisen als einziges Marktsegment im Büro eine erzielbare IRR von über 5 % auf.
Carstensen: „Die Einordnung von Immobilien als Core-Immobilie hat sich im Laufe der Zeit gewandelt. Mieterstrukturen, Vertragslaufzeiten und Lagequalitäten werden deutlich kritischer analysiert. Verstärkend hinzugekommen ist die Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten eines Immobilieninvestments – das wird weiter an Bedeutung gewinnen.“
Einzelhandel
Die Unsicherheit, wie weit die Energiepreise noch steigen, lässt die Konsumenten nicht nur vor größeren Anschaffungen zurückschrecken. Auch Anbieter von Waren des kurzfristigen Bedarfs, also Lebensmittel und Drogeriewaren, beklagen eine Zurückhaltung der Kunden.
Auch wenn sich die klassische Highstreet verschlanken wird, haben die 1a-Lagen eine hohe Attraktivität. Für die Spitzenmieten in 1a-Lage ist für die A-Städte deshalb weiterhin ein moderates nominales Mietwachstum zu erwarten. Außerhalb der A-Städte ist die Entwicklung in den kommenden Jahren deutlich heterogener. Eine Vielzahl der Städte wird nicht nur preisbereinigt, sondern auch nominal Rückgänge bei den Spitzenmieten verzeichnen.
Nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau ist die Nachfrage nach Shoppingcentern. Die Fragezeichen, wie nachhaltig die erzielbaren Erträge sind, bleiben. In vielen Objekten sind die Mietanpassungsrunden noch nicht abgeschlossen. Bei Shoppingcentern spielen auch zumindest in Teilbereichen Nutzungsänderungen eine relevante Rolle. Die Renditespanne liegt derzeit bei 3,5 % bis 5,3 %.
Fachmarktzentren und Fachmärkte stehen weiterhin im Fokus von Investoren, wobei die Unsicherheiten der Preisanpassungen aufgrund der Zinswende auch bei diesem Produkt vorhanden sind. Hier liegt die Renditespanne bei 3,0 % bis 4,1 % und ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen.
Servicewohnen für Senioren
Erstmals in der 5 %-Studie analysiert wird das Thema Servicewohnen. Dieses wachsende Segment nimmt den Megatrend einer alternden Gesellschaft auf. Die Risiken liegen in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betreibers und der Einpreisung einer marktadäquaten Pacht. Investoren sollten eine entsprechende Expertise aufweisen.
Aufgrund des demografischen Wandels ist die Investorennachfrage in den vergangenen Jahren stark angestiegen und damit auch die Anfangsrenditen deutlich gesunken. Die erzielbare IRR liegt bei einer Spanne von 2,4 % bis 5,5 % und damit leicht unter dem Niveau von Hotelimmobilien. Beliebte Entwicklungsschwerpunkte für Neubaueinrichtungen sind Agglomerationsräume wie das Ruhrgebiet oder die großen deutschen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München.
Carstensen: „Die Bedeutung einer bedarfsgerechten Wohnlandschaft sowie einer akkuraten Versorgung von Senioren wächst. Es besteht ein hoher Handlungsbedarf in der Realisierung und Planung von nachfragegerechten Pflegeplätzen und Servicewohnen. Erhebliche Anstrengungen und Investmentvolumen sind erforderlich, um dem Ziel einer flächendeckenden und adäquaten Versorgungsstruktur für Wohnen im Alter näher zu kommen.“
• Nachfrageüberhang und Kaufzurückhaltung bei Wohnimmobilien
• Erstmals wieder Renditeanstieg bei Büroimmobilien
• Einzelhandel: Fachmarktzentren weiterhin im Fokus, Nachfrage nach Shoppingcentern sehr niedrig
• Neu in der 5 %-Studie: Servicewohnen für Senioren
Die Schlagzeilen der letzten Jahre, dass scheinbar nichts den deutschen Immobilienmarkt erschüttern kann, taugen nicht mehr. Für Investoren ist es mit Wohnimmobilien kaum mehr möglich, Inflationsschutz zu erhalten, mit Gewerbeimmobilien nur noch bedingt. Das Marktumfeld ist geprägt von Krisen. Für den Immobilienmarkt besonders relevant ist die Zinspolitik, die einen Paradigmenwechsel vollzieht. Nach einem dynamischen Beginn im ersten Quartal 2022 kühlte sich der Immobilieninvestmentmarkt deutlich ab. Transaktionsentscheidungen werden verschoben oder ganz verworfen; viele Investoren sind aufgrund des Krieges in Europa verunsichert. Das Investitionsvolumen wird 2022 für Gewerbeimmobilien weit unterhalb des Vorjahresniveaus liegen – dominiert von Büros und Logistikimmobilien.
Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa: „Der Markt befindet sich in einer Wartestellung – die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern finden oft nicht zusammen. Die Analyse der Rendite-Potenziale zeigt, dass es für Käufer weiterhin schwierig ist, erkleckliche Renditen im Core-Bereich zu erzielen.“
Wohnungsmarkt
Trotz gut gemeinter politischer Forderungen sinkt das Projektentwicklungsvolumen in den großen Städten, sodass der Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren prägend sein wird. Wohnungsinvestoren müssen sich weiterhin auf eine immer umfassendere Regulatorik einstellen, die auch relevant für den Cash-Flow sein kann. Hinzu kommen Forderungen nach energetischen Sanierungen von Bestandsgebäuden, die auf die Performance wirken.
Grundsätzlich sind die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarktes weiterhin positiv. In vielen Städten besteht seit Jahren ein Nachfrageüberhang, der sich durch eine zu geringe Bautätigkeit noch vergrößert hat. Dabei sind die Marktchancen sehr unterschiedlich: Während prosperierende Standorte theoretische Mietsteigerungspotenziale oberhalb der Inflationsrate aufweisen, schlägt in anderen Regionen der demografische Wandel verstärkt zu. Die IRR-Spannen liegen für Wohnen in A Märkten bei 1,6 % bis 2,8 %, in B-Märkten bei 1,9 % bis 3,1 %.
Carstensen: „Die Angebotsknappheit bestimmt auch mittelfristig den Markt. Zusätzliche Verunsicherung bringt die Kalkulation des Investitionsbedarfs, der aufgrund von höheren energetischen Ansprü chen an die Bestandsgebäude entstehen wird.“
Klaus Beine, Partner ADVANT Beiten, Rechtsanwalt und Notar: „Schon seit vielen Jahren beschäftigt uns die 'Wohnungsnot'. Die aktuelle Regierung will, dass in ihrer Amtszeit 1,6 Millionen Wohnungen gebaut werden. Wie soll das gehen, wenn jedes andere Thema, wie Natur- und Klimaschutz, Milieuschutz, Mieterschutz, Bürgerbeteiligungen und Nachbarschutz sowie ausufernde baurechtliche Bestimmungen dem Bauen vorgehen? Alle Themen sind wichtig, aber es muss eine interessengerechte Güterabwägung stattfinden, wenn wirklich Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen sollen. Daher ist es so wichtig, dass Politik, Wissenschaft und Baubeteiligte in den Dialog gehen, um einen schnellen und pragmatischen Weg zu den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, insbesondere in den Großstädten, zu finden.“
Büromarkt
Bereits im vergangenen Jahr hatte sich die abnehmende Dynamik bei der Renditekompression in den A-Städten angedeutet, da das Preisniveau schon äußerst hoch war und nur noch geringe Steigerungen möglich waren. Der Start in das Investmentjahr 2022 war durch eine große Zurückhaltung geprägt.
Durch die bekannten Unsicherheiten und das veränderte Finanzierungsumfeld agieren Investoren deutlich vorsichtiger, größere Transaktionen werden aufgeschoben oder einer noch genaueren Prüfung unterzogen. Käufer sind nicht mehr bereit, die hohen Kaufpreise aus dem letzten Jahr bzw. Anfang des Jahres zu bezahlen. Die Renditen werden sich unter diesen Voraussetzungen erstmals seit Jahren wieder nach oben bewegen. Gefragt sind weiterhin Immobilien im Core-Bereich, die langfristig an einen solventen Nutzer vermietet sind – die öffentliche Hand steht dabei sehr im Fokus. Indexierte Mieten und Kaufpreisrückgänge erhöhen die Performance insbesondere von Gewerbeimmobilien – dem stehen erhöhte Aufwendungen für die energetische Gebäudequalität gegenüber.
Am deutlichsten schlägt der Anstieg der IRR in den A-Märkten zu Buche. Der Basiswert hat sich hier im Vergleich zum Vorjahr um 50 BP auf 2,68 % erhöht, die Core-Spanne reicht von 0,7 % bis 3,3 %. B-Märkte weisen eine Spanne von 1,3 % bis 3,8 % auf. Die D-Märkte weisen als einziges Marktsegment im Büro eine erzielbare IRR von über 5 % auf.
Carstensen: „Die Einordnung von Immobilien als Core-Immobilie hat sich im Laufe der Zeit gewandelt. Mieterstrukturen, Vertragslaufzeiten und Lagequalitäten werden deutlich kritischer analysiert. Verstärkend hinzugekommen ist die Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten eines Immobilieninvestments – das wird weiter an Bedeutung gewinnen.“
Einzelhandel
Die Unsicherheit, wie weit die Energiepreise noch steigen, lässt die Konsumenten nicht nur vor größeren Anschaffungen zurückschrecken. Auch Anbieter von Waren des kurzfristigen Bedarfs, also Lebensmittel und Drogeriewaren, beklagen eine Zurückhaltung der Kunden.
Auch wenn sich die klassische Highstreet verschlanken wird, haben die 1a-Lagen eine hohe Attraktivität. Für die Spitzenmieten in 1a-Lage ist für die A-Städte deshalb weiterhin ein moderates nominales Mietwachstum zu erwarten. Außerhalb der A-Städte ist die Entwicklung in den kommenden Jahren deutlich heterogener. Eine Vielzahl der Städte wird nicht nur preisbereinigt, sondern auch nominal Rückgänge bei den Spitzenmieten verzeichnen.
Nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau ist die Nachfrage nach Shoppingcentern. Die Fragezeichen, wie nachhaltig die erzielbaren Erträge sind, bleiben. In vielen Objekten sind die Mietanpassungsrunden noch nicht abgeschlossen. Bei Shoppingcentern spielen auch zumindest in Teilbereichen Nutzungsänderungen eine relevante Rolle. Die Renditespanne liegt derzeit bei 3,5 % bis 5,3 %.
Fachmarktzentren und Fachmärkte stehen weiterhin im Fokus von Investoren, wobei die Unsicherheiten der Preisanpassungen aufgrund der Zinswende auch bei diesem Produkt vorhanden sind. Hier liegt die Renditespanne bei 3,0 % bis 4,1 % und ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen.
Servicewohnen für Senioren
Erstmals in der 5 %-Studie analysiert wird das Thema Servicewohnen. Dieses wachsende Segment nimmt den Megatrend einer alternden Gesellschaft auf. Die Risiken liegen in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betreibers und der Einpreisung einer marktadäquaten Pacht. Investoren sollten eine entsprechende Expertise aufweisen.
Aufgrund des demografischen Wandels ist die Investorennachfrage in den vergangenen Jahren stark angestiegen und damit auch die Anfangsrenditen deutlich gesunken. Die erzielbare IRR liegt bei einer Spanne von 2,4 % bis 5,5 % und damit leicht unter dem Niveau von Hotelimmobilien. Beliebte Entwicklungsschwerpunkte für Neubaueinrichtungen sind Agglomerationsräume wie das Ruhrgebiet oder die großen deutschen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München.
Carstensen: „Die Bedeutung einer bedarfsgerechten Wohnlandschaft sowie einer akkuraten Versorgung von Senioren wächst. Es besteht ein hoher Handlungsbedarf in der Realisierung und Planung von nachfragegerechten Pflegeplätzen und Servicewohnen. Erhebliche Anstrengungen und Investmentvolumen sind erforderlich, um dem Ziel einer flächendeckenden und adäquaten Versorgungsstruktur für Wohnen im Alter näher zu kommen.“
