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27.09.2022 Realkon stellt Frequenzrekorde in deutschen Innenstädten fest

Wer sich aktuell in die deutsche Medienlandschaft begibt und sich mit Einzelhandelsimmobilien befasst, wird schnell Panik bekommen. Zinsen zu hoch, Baukosten kaum kalkulierbar, Konsumverweigerung der Bevölkerung aufgrund zu hoher Energiekosten, die Rezession wird kommen, die Innenstädte sind längst tot und niemand will mehr Läden mieten. Im Investmentmarkt geht der Spruch vom „fallenden Messer, in das man nicht greifen sollte“ um.

Auch wenn natürlich die Rahmenbedingungen schon mal besser waren, lohnt doch ein etwas detaillierterer Blick, denn überall bestehen auch große Chancen. So werden diejenigen, die in den letzten Monaten auch tatsächlich einmal in einer deutschen Innenstadt unterwegs waren und im ‚dunklen Inneren des Donuts‘ mit verlassenen Häuserschluchten und heulenden Windböen gerechnet haben, überrascht gewesen sein, wie viel dort auf den Straßen los war. Und das korrespondiert stark mit unseren empirischen Erfahrungen bei Realkon, bei der alle Mitarbeiter im Prinzip täglich in den deutschen Innenstädten und Premiumlagen unterwegs sind.

„Unsere Eindrücke haben wir immer wieder mit stichprobenartigen Erhebungen in vielen zentralen Lagen gestützt (und das nicht nur in den Metropolen, sondern auch in B- und C-Städten wie Braunschweig, Ingolstadt, Augsburg oder Flensburg). Wir stellen fast täglich fest, dass die Frequenzen in den zentralen Lagen deutlich besser ausfallen, als es die aktuelle Berichterstattung transportiert (welche Conversion-Rate und welcher Umsatz dabei generiert wird, sei an anderer Stelle diskutiert).

Um unsere Ergebnisse abzusichern haben wir uns die Ergebnisse, die die Datensammler „hystreet“ (diese messen mit präzisen Lasermessgeräten die Passantenfrequenzen) auf ihrer Homepage zur Verfügung stellen, angeschaut. Vergleicht man dort die Anzahl der Passanten in den Konsum- und Premiumlagen der großen Städte vor und „nach“ Corona (beispielhaft jeweils die Anzahl der Passanten im August 2019 versus August 2022), so stellt man auch hier fest, dass die Frequenzen erheblich gestiegen sind. Auf der Zeil in Frankfurt beispielweise um knapp 14 %, in der Kaufinger Straße in München um 2,5 % und der Spitalerstraße in Hamburg um 11 %. Aber auch gute Lagen in kleineren Großstädten, wie beispielsweise Braunschweig (Hutfiltern) oder Würzburg (Schönbornstraße), haben zugelegt. Insofern belegen auch diese Daten, dass in den guten Innenstadtlagen derzeit, von der Öffentlichkeit kaum wahrgenommen, sehr hohe Passantenfrequenzen bestehen.

Und auch die immer wieder zu lesende Feststellung, in den Innenstädten expandiere aktuell kein Einzelhändler mehr, ist aus unserer Sicht nicht haltbar. Speziell in den Premium- und Luxuslagen besteht eine große Nachfrage. Christian Heller, Head of Retail Development bei Realkon, stellt dazu fest: „Wir haben in den letzten beiden Jahren gesehen, dass die Premium- und Luxuslagen der deutschen Top 5-Städte durch Verlagerungen solventer Konzepte sowie neue internationale Labels belegt wurden. Heute haben wir in diesem Segment einen dichten Besatz mit wenig Flächenvakanzen bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach guten Flächen. Das geht bis zu ersten Key Money-Forderungen für sehr gute Läden“. Nicht zuletzt die Realkon mit ihren verschiedenen Expansionsmandaten für nationale und internationale Labels hat zu dieser Besatzsituation beigetragen.

Aber auch im konsumigeren Segment sind durchaus vielfältige Vermietungen in den deutschen Innenstädten zu verzeichnen, auch wenn die Situation hier etwas schwieriger ist. Unter anderem haben hierzu viele Verlagerungen (mit teilweise reduzierter Verkaufsfläche) zu einer stärkeren Polarisierung und einem Zusammenziehen der A-Lagen geführt. In freiwerdenden Lagen rücken neue Einzelhandelsmieter oder andere Nutzungen nach (u.a. Gastronomie, Dienstleistungen, Büro, Freizeit), sodass ein insgesamt attraktiver Mix bestehen bleibt. Wo nichts mehr geht, werden, zumindest in den großen Städten, oftmals qualitativ hochwertige Entwicklungen angestoßen, die die städtebauliche Qualität weiter erhöhen dürften. Und viele Internet Pure Player stellen auch fest, dass ein stationärer Laden als Kommunikationspunkt viele Vorteile hat und dass die Umsätze in den umgebenden Postleitzahlengebieten dort stark steigen, also die Potenzialabschöpfung viel besser gelingt.

Bei allen ohne Zweifel erheblichen Herausforderungen im Immobilienmarkt und im Einzelhandel sollten wir also einen realistischen Blick behalten und alle Meldungen kritisch hinterfragen. Die Innenstädte der deutschen Großstädte sind nicht tot und werden es auch zukünftig nicht sein, auch wenn diese in einer Findungsphase sind, in der auch manche schmerzliche Wahrheit offen angegangen werden muss (wie sinkende Mieten in bestimmten Lagen oder Neustrukturierungsbedarfe in veralteten Immobilien).

Mit Blick auf die Premiumlagen sieht Realkon eine sehr stabile Nachfrage- und Vermietungssituation. „Wir stellen fest, dass bei unseren Kunden und potenziellen Investoren ein Umdenken stattgefunden hat und wir zahlreiche Nachfrager für Investments in den A-Lagen deutscher Innenstädte haben. Speziell in der Premiumlagen werden Investmentobjekte gesucht“ sagt Jürgen Hartung, Geschäftsführender Gesellschafter Realkon. Bei präziser Analyse der Entwicklungs- und Investmentperspektiven greift man also keineswegs in ein fallendes Messer, sondern ergreift vielmehr die Chance auf ein antizyklisches, sehr lohnenswertes Investment.“







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