27.09.2022 Gilt der Berliner Nordwesten bald als neuer Innovationskorridor?
Als Auftakt zu seiner neuen Serie Future Cities hat der globale Immobiliendienstleister CBRE in einem aktuellen Report die Potenziale bei der Entwicklung des Gewerbeimmobilien- und Wohnungsmarktes im Berliner Nordwesten untersucht.
„Nachdem der Nordwesten jahrelang unter der Einflugschneise des seit Ende 2020 geschlossenen Flughafens Tegel litt, kann er nun ein enormes Potenzial nutzen, um sich zu einem neuen Innovationskorridor zu entwickeln“, sag Kai Mende, City Lead bei CBRE in Berlin. „Diese Vision wird auch durch ein steigendes Interesse von Investoren geteilt. Sie haben in den vergangenen zehn Jahren fast eine Milliarde Euro in den Nordwesten investiert, vornehmlich in Grundstücke und Konversionsobjekte. Insgesamt stieg das Volumen der jährlichen Immobilieninvestitionen in den Nordwesten seit 2021 um mehr als 800 Prozent auf zuletzt circa 950 Millionen Euro im Jahr 2021.
Damit die Entwicklung eines Innovationskorridors gelingt, müssen vier Faktoren verbessert werden:
• Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung
• Erhöhung der Attraktivität als Wohnstandort
• Einbindung in das Berliner Innovationsökosystems mittels Entwicklung einer eigenständigen Value Proposition
• Nutzung der Flächenpotenziale durch Bereitstellung von Expansions- und Angebotsflächen
Öffentlicher Nahverkehr
„Eine gute Erreichbarkeit ist für die Entwicklung des Nordwestens zum Innovationsstandort von hoher Bedeutung. Hier besteht dringender Handlungsbedarf, denn die wichtige Anbindung ans Stadtzentrum mit dem öffentlichen Nahverkehrsnetz weist rund um die Ortsteile Spandau, Tegel und das Umland erhebliche Lücken auf“, sagt Jirka Stachen, Team Lead Research bei CBRE in Berlin. „Ein perspektivisch flächendeckender Ausbau des ÖPNV in Verbindungen mit einem zukunftsgerichteten Mobilitätskonzepts würde die Attraktivität des Innovationskorridors deutlich steigern. Das beinhaltet Taktverdichtungen, die Verlängerung und Erweiterungen von U-Bahn- und Tram-Linien sowie die Reaktivierung der Siemensbahn.“
Attraktivität als Wohnort
Als Wohnstandort weist der Nordwesten aktuell ein unterdurchschnittliches Mietniveau verbunden mit einem alten Wohnungsbestand aus. In Reinickendorf und Spandau liegen die aktuellen Angebotsmieten circa 20 Prozent unter der Durchschnittsmiete Berlins (Median) und sind damit die geringsten unter den Berliner Bezirken. Bereits jetzt werden in den beiden Bezirken 5.390 Wohnungen in neuen Wohnquartieren geplant, die unter anderem durch neue digitale Konzepte und Technologieintegrationen gekennzeichnet sein werden. „Damit weist der Nordwesten sehr gute Rahmenbedingungen für die Ansiedlung von zusätzlich benötigten Fachkräften auf“, sagt Stachen.
Entwicklung eines Innovationsökosystems
Auch wenn sich bisher Berliner Start-ups und technologie-affine Unternehmen vor allem im südöstlichen Cityrand angesiedelt haben, ist eine gute Basis im Nordwesten vorhanden. So ist die Unternehmenslandschaft in dem Areal vielfältig und durch eine hohe Innovationskraft geprägt. Dazu tragen mehrere etablierte Produktions- und Entwicklungsstandorte bei – mit klassischen Industrieunternehmen, Unternehmen der Chemiebranche und des Life-Science-Sektors. „Perspektivisch kann durch die Ansiedlung der Berliner Hochschule für Technik (BHT) auf dem ehemaligen Flughafenareal und durch die Revitalisierung der Siemensstadt weiteres Innovationspotenzial gehoben werden“, sagt Mende.
Moderne Büro- und Gewerbeflächen
Essenziell für die Ansiedlung neuer Unternehmen ist das Vorhandensein geeigneter Flächen. „Aktuell gibt es vor Ort nur wenige moderne Büro- und Gewerbeflächen – und angesichts eines Leerstands von lediglich 3,6 Prozent ist das Angebot über alle Qualitätsstufen hinweg gering“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. Doch der Nordwesten im Umfeld von Tegel verfügt über große Flächenpotenziale für Neuentwicklungen – im Gegensatz zu den bereits hochverdichteten Büroteilmärkte der Stadt. Zahlreiche Projektentwicklungen sind daher in dem Gebiet geplant. Bis 2030 sollen mindestens 700.000 Quadratmeter moderner Bürofläche entstehen. Insbesondere in den Innovationsprojekten „Siemensstadt Square“ und „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“.
„Im Rahmen unserer neuen Reihe Future Cities wird die Studie den Auftakt für weitere regelmäßige Publikationen zu zukunftsträchtigen Arealen und Stadtquartieren in den deutschen Metropolen bilden. In diesen werden wir mittel- und langfristige Entwicklungsräume in den Top-Immobilienstandorten und den prosperierenden Regionalzentren identifizieren und untersuchen, um so aufzuzeigen, wie der Mix aus Arbeiten, Wohnen und Leben in unseren Städten gelingen kann“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Nachdem der Nordwesten jahrelang unter der Einflugschneise des seit Ende 2020 geschlossenen Flughafens Tegel litt, kann er nun ein enormes Potenzial nutzen, um sich zu einem neuen Innovationskorridor zu entwickeln“, sag Kai Mende, City Lead bei CBRE in Berlin. „Diese Vision wird auch durch ein steigendes Interesse von Investoren geteilt. Sie haben in den vergangenen zehn Jahren fast eine Milliarde Euro in den Nordwesten investiert, vornehmlich in Grundstücke und Konversionsobjekte. Insgesamt stieg das Volumen der jährlichen Immobilieninvestitionen in den Nordwesten seit 2021 um mehr als 800 Prozent auf zuletzt circa 950 Millionen Euro im Jahr 2021.
Damit die Entwicklung eines Innovationskorridors gelingt, müssen vier Faktoren verbessert werden:
• Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung
• Erhöhung der Attraktivität als Wohnstandort
• Einbindung in das Berliner Innovationsökosystems mittels Entwicklung einer eigenständigen Value Proposition
• Nutzung der Flächenpotenziale durch Bereitstellung von Expansions- und Angebotsflächen
Öffentlicher Nahverkehr
„Eine gute Erreichbarkeit ist für die Entwicklung des Nordwestens zum Innovationsstandort von hoher Bedeutung. Hier besteht dringender Handlungsbedarf, denn die wichtige Anbindung ans Stadtzentrum mit dem öffentlichen Nahverkehrsnetz weist rund um die Ortsteile Spandau, Tegel und das Umland erhebliche Lücken auf“, sagt Jirka Stachen, Team Lead Research bei CBRE in Berlin. „Ein perspektivisch flächendeckender Ausbau des ÖPNV in Verbindungen mit einem zukunftsgerichteten Mobilitätskonzepts würde die Attraktivität des Innovationskorridors deutlich steigern. Das beinhaltet Taktverdichtungen, die Verlängerung und Erweiterungen von U-Bahn- und Tram-Linien sowie die Reaktivierung der Siemensbahn.“
Attraktivität als Wohnort
Als Wohnstandort weist der Nordwesten aktuell ein unterdurchschnittliches Mietniveau verbunden mit einem alten Wohnungsbestand aus. In Reinickendorf und Spandau liegen die aktuellen Angebotsmieten circa 20 Prozent unter der Durchschnittsmiete Berlins (Median) und sind damit die geringsten unter den Berliner Bezirken. Bereits jetzt werden in den beiden Bezirken 5.390 Wohnungen in neuen Wohnquartieren geplant, die unter anderem durch neue digitale Konzepte und Technologieintegrationen gekennzeichnet sein werden. „Damit weist der Nordwesten sehr gute Rahmenbedingungen für die Ansiedlung von zusätzlich benötigten Fachkräften auf“, sagt Stachen.
Entwicklung eines Innovationsökosystems
Auch wenn sich bisher Berliner Start-ups und technologie-affine Unternehmen vor allem im südöstlichen Cityrand angesiedelt haben, ist eine gute Basis im Nordwesten vorhanden. So ist die Unternehmenslandschaft in dem Areal vielfältig und durch eine hohe Innovationskraft geprägt. Dazu tragen mehrere etablierte Produktions- und Entwicklungsstandorte bei – mit klassischen Industrieunternehmen, Unternehmen der Chemiebranche und des Life-Science-Sektors. „Perspektivisch kann durch die Ansiedlung der Berliner Hochschule für Technik (BHT) auf dem ehemaligen Flughafenareal und durch die Revitalisierung der Siemensstadt weiteres Innovationspotenzial gehoben werden“, sagt Mende.
Moderne Büro- und Gewerbeflächen
Essenziell für die Ansiedlung neuer Unternehmen ist das Vorhandensein geeigneter Flächen. „Aktuell gibt es vor Ort nur wenige moderne Büro- und Gewerbeflächen – und angesichts eines Leerstands von lediglich 3,6 Prozent ist das Angebot über alle Qualitätsstufen hinweg gering“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE. Doch der Nordwesten im Umfeld von Tegel verfügt über große Flächenpotenziale für Neuentwicklungen – im Gegensatz zu den bereits hochverdichteten Büroteilmärkte der Stadt. Zahlreiche Projektentwicklungen sind daher in dem Gebiet geplant. Bis 2030 sollen mindestens 700.000 Quadratmeter moderner Bürofläche entstehen. Insbesondere in den Innovationsprojekten „Siemensstadt Square“ und „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“.
„Im Rahmen unserer neuen Reihe Future Cities wird die Studie den Auftakt für weitere regelmäßige Publikationen zu zukunftsträchtigen Arealen und Stadtquartieren in den deutschen Metropolen bilden. In diesen werden wir mittel- und langfristige Entwicklungsräume in den Top-Immobilienstandorten und den prosperierenden Regionalzentren identifizieren und untersuchen, um so aufzuzeigen, wie der Mix aus Arbeiten, Wohnen und Leben in unseren Städten gelingen kann“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
