07.10.2022 Wohnportfoliomarkt zum Herbstanfang mit verhaltenen Transaktionen
Der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios hat sich im dritten Quartal robuster gezeigt als von vielen Marktteilnehmern in den vergangenen Monaten angenommen. Nach Analyse von NAI apollo sind in den vergangenen drei Monaten in Deutschland Wohnportfolios für 3 Mrd. Euro gehandelt worden. Damit bewegt sich das Ergebnis nahezu auf dem Vorquartalsniveau (Q2 2022: 3,1 Mrd. Euro). Das Q3-Ergebnis des Vorjahres (11,3 Mrd. Euro) wird allerdings deutlich unterschritten, ebenso wie das letzte Fünfjahresmittel der dritten Quartale (5,6 Mrd. Euro), das allerdings auch vom Vorjahresrekord stark gepusht wurde. Ein geringeres Dreimonatsresultat konnte zuletzt im dritten Quartal 2020 registriert werden, in dem Wohnportfolios mit einem Volumen von 2,9 Mrd. Euro gehandelt wurden. Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Transaktionsvolumen auf rund 10,2 Mrd. Euro, womit ebenfalls sowohl das entsprechende Fünfjahresmittel (15,3 Mrd. Euro) als auch das Vorjahresresultat (Q1-Q3 2021: 21,4 Mrd. Euro) klar verfehlt werden.
“Dies ist angesichts der abwartenden Haltung der Investoren infolge von Zinswende, Inflation und Rezessionsgefahr aber nicht überraschend. Gleichzeitig ist aber positiv hervorzuheben, dass ein tieferer Markteinbruch im Vergleich zum Vorquartal ausgeblieben ist“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo.
Auffällig ist im aktuellen Jahr das Fehlen jeglicher Abschlüsse oberhalb der 500 Mio. Euro-Marke. Im Vorjahreszeitraum hatten diese mit 9,3 Mrd. Euro einen Marktanteil von 43,4 Prozent am Gesamtergebnis. Ohne Megatransaktionen wäre das letztjährige Zwischenresultat mit 12,1 Mrd. Euro somit deutlich niedriger ausgefallen. Erkennbar ist in den vergangenen Monaten ein Rückgang des durchschnittlichen Preisniveaus. „Lag der Preis pro Wohnung im ersten Quartal noch bei 236.000 Euro, beläuft sich dieser im bisherigen Jahresschnitt nun auf rund 221.000 Euro, womit der Vorjahreswert aber überschritten wird. Einen wichtigen Beitrag zu diesem weiterhin hohen Preisniveau hat vor allem der Verkauf von projektierten Mikroapartmentanlagen, Studentenwohnheimen und Quartiersentwicklungen geleistet“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.
Deals im Cluster „100 < 500 Mio. Euro“ seit Jahresbeginn marktprägend
Bei Betrachtung der verschiedenen Umsatzgrößenkategorien hat das Fehlen der im letzten Jahr dominierenden Megadeals größer als 500 Mio. Euro einen wesentlichen Beitrag zum Rückgang des Umsatzresultats geleistet. Der größte Marktanteil entfällt in den letzten neun Monaten stattdessen mit rund 4,1 Mrd. Euro (Q1-Q3 2021: 5,1 Mrd. Euro) dank großvolumiger Paketverkäufe (40,1 Prozentanteil) auf die Größenklasse „100 < 500 Mio. Euro“. Im mittelgroßen Segment („50 < 100 Mio. Euro“) sind analog Q1-Q3 2021 insgesamt rund 2,8 Mrd. Euro umgesetzt worden. Auf Investments unterhalb von 50 Mrd. Euro entfallen die restlichen rund 3,4 Mrd. Euro (Q1-Q3 2021: 4,2 Mrd. Euro). „Bei der größten Transaktion im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um den Verkauf des deutschen Anteils des Erasmus-Portfolios von Catella. Dabei sicherte sich im dritten Quartal die ZBI-Gruppe Objekte in Deutschland und den Niederlanden für den offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Die in Deutschland gelegenen über 3.000 Wohnungen befinden sich unter anderem in Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Nordrhein-Westfalen“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo. Weitere Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich haben vor allem im Hotspot Berlin stattgefunden. Unter anderem erwarb im zweiten Quartal ein Joint Venture um PineBridge Benson Elliot die Mehrheit an einem hochwertigen Portfolio mit mehr als 1.000 Altbauwohnungen. Ebenfalls in der ersten Jahreshälfte verkündete die Adler Group den Verkauf eines mit einem Joint-Venture-Partner gehaltenen Portfolios, das circa 1.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Hauptstadt umfasst“, so Kanzler.
Forward Deals weiterhin gefragt, Baukosten aber problematisch
Zum Herbst 2022 erreichen Investitionen in Projektentwicklungen mit einem Gesamtumsatz von rund 4,6 Mrd. Euro einen Volumenanteil von 45,1 Prozent (Q1-Q3 2021: 5,1 Mrd. Euro). „EU-Taxonomie und ESG-Anforderungen haben zu einer hohen Nachfrage bei Forward Deals beigetragen. Im Vergleich zum Rekordwert der ersten drei Monate 2022 mit 2,2 Mrd. Euro hat sich deren Umsatz allerdings im zweiten und dritten Quartal 2022 mit jeweils 1,2 Mrd. Euro nahezu halbiert. Angesichts der Verteuerung von Projektentwicklungen infolge von Zinsanstieg, Inflation sowie Bau- und Energiekostenanstieg sind weitere Rückgänge sowohl bei den generellen Bauaktivitäten als auch beim Handel von entsprechenden Bauvorhaben zu erwarten. Hierdurch wird die Aufmerksamkeit der Investoren stärker auf energetisch sanierte Bestandsbauten gelenkt werden“, erläutert Mergen.
„Offene Immobilienfonds & Spezialfonds“ dominieren auf Käuferseite, „Projektentwickler & Bauträger“ noch unverändert stärkste Verkäufergruppe
Seit Jahresbeginn vereinen auf Buy-Side die „Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds“ mit 43,6 Prozent bzw. 4,5 Mrd. Euro die größten Marktanteile auf sich, gefolgt von „Assetmanagern & Fondsmanagern“ mit 15,9 Prozent (1,6 Mrd. Euro) und den im Vorjahr führenden „Immobiliengesellschaften“ mit 10,7 Prozent (1,1 Mrd. Euro). Auf der Verkäuferseite stehen die „Projektentwickler und Bauträger“ entsprechend der hohen Marktbedeutung von Projektverkäufen mit einem Volumen von 5,1 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 49,5 Prozent bislang weiterhin unangefochten auf dem ersten Rang.
Deutsche Investoren steigern Marktanteil
Der Wohnportfoliomarkt wird auch in 2022 wie im Vorjahr von deutschen Investoren geprägt. So hat sich der Marktanteil einheimischer Käufer am Investmentvolumen von 60 Prozent auf rund 71,4 Prozent ausgeweitet. Parallel bedeutet dies aber auch einen Rückgang des Transaktionsvolumens von 12,8 Mrd. Euro im Vorjahreszeitraum auf nun 7,3 Mrd. Euro. Ausschlaggebend hierfür ist der Mangel an Abschlüssen oberhalb der Marke von 500 Mio. Euro, an denen deutsche Akteure im letzten Jahr vermehrt beteiligt waren. Ausländische Anleger sind in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres für 2,9 Mrd. Euro bzw. rund 28,6 Prozent des Ankaufsvolumens verantwortlich. Ihr Umsatz ist damit im Jahresvergleich um 65,7 Prozent zurückgegangen.
Zurückhaltung bei Marktteilnehmern mit einem unterdurchschnittlichen Jahresumsatz 2022
„Der Ausblick auf dem deutschen Wohnportfolioimmobilienmarkt ist mit Unsicherheiten und einer vermutlich nicht mehr abwendbaren Rezession im kommenden Jahr verbunden. Das jahrelang werttreibende Zusammenwirken aus niedrigen Zinsen und stabilen Wirtschaftsumfeld besteht nicht mehr“, so Crommen. Der Krieg in der Ukraine und dessen Folgen wie Energiekrise, Inflationsanstieg und Leitzinserhöhungen belasten die konjunkturelle Entwicklung und die Immobilienmärkte erheblich.
Lieferkettenprobleme konnten in den letzten Monaten nicht behoben werden und führten zusammen mit den gestiegenen Rohstoff- und Energiepreisen zu höheren Risiken und Kosten in der Umsetzung von Projektentwicklungen. Allerdings gibt es auch stabilisierende Wohnungsmarktfaktoren. „Hier ist vor allem die weiter steigende nutzerseitige Nachfrage bei gleichzeitig sinkenden Wohnungsbauaktivitäten zu nennen, wovon in den kommenden Monaten vor allem die Mietmärkte profitieren sollten. Eine Abkühlung an vielen Wohnungsmärkten, insbesondere außerhalb der Wachstumsregionen, ist aber dennoch wahrscheinlich“, so Kanzler.
Auf dem Wohnportfoliomarkt überwiegt aktuell eine abwartende Haltung, vor allem aufgrund abweichender Preisvorstellungen auf Verkäufer- und Käuferseite. Ein Rückgang der Preise erscheint bei den derzeitigen Rahmenbedingungen allerdings unausweichlich und wird mittlerweile auch Realität. „Parallel zeigen auf der einen Seite Investoren weiterhin Interesse an Ankäufen, auf der anderen Seite haben Immobilienkonzerne den Verkauf von Teilportfolios angekündigt. Zu erwarten ist mittelfristig zudem ein größeres Angebot an Immobilien, die unter anderem aufgrund nicht erfüllbarer Nachhaltigkeitskriterien nicht mehr den Anlagezielen der Investoren entsprechen. Dies wirkt einem größeren Einbruch an den Transaktionsmärkten entgegen, eine konkrete Prognose für die kommenden Monate aufgrund der vielfältigen Einflussfaktoren bleibt aber schwierig", so Mergen.
Das Transaktionsergebnis im Jahresverlauf 2022 ist nach den Rekordergebnissen von den Vorjahren zwar rückläufig gewesen, ist bei dem aktuellen Marktumfeld aber dennoch positiv zu bewerten. Ausgehend vom Umsatz der letzten neun Monate und den jetzigen Marktgegebenheiten bleibt NAI apollo bei seinem erwarteten Gesamtvolumen für das Jahr 2022 unterhalb der 15 Mrd. Euro-Grenze, womit es sich deutlich unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt (25,1 Mrd. Euro) bzw. im Bereich der Ergebnisse der Jahre 2016 (13,9 Mrd. Euro) und 2017 (15,7 Mrd. Euro) bewegen würde.
“Dies ist angesichts der abwartenden Haltung der Investoren infolge von Zinswende, Inflation und Rezessionsgefahr aber nicht überraschend. Gleichzeitig ist aber positiv hervorzuheben, dass ein tieferer Markteinbruch im Vergleich zum Vorquartal ausgeblieben ist“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo.
Auffällig ist im aktuellen Jahr das Fehlen jeglicher Abschlüsse oberhalb der 500 Mio. Euro-Marke. Im Vorjahreszeitraum hatten diese mit 9,3 Mrd. Euro einen Marktanteil von 43,4 Prozent am Gesamtergebnis. Ohne Megatransaktionen wäre das letztjährige Zwischenresultat mit 12,1 Mrd. Euro somit deutlich niedriger ausgefallen. Erkennbar ist in den vergangenen Monaten ein Rückgang des durchschnittlichen Preisniveaus. „Lag der Preis pro Wohnung im ersten Quartal noch bei 236.000 Euro, beläuft sich dieser im bisherigen Jahresschnitt nun auf rund 221.000 Euro, womit der Vorjahreswert aber überschritten wird. Einen wichtigen Beitrag zu diesem weiterhin hohen Preisniveau hat vor allem der Verkauf von projektierten Mikroapartmentanlagen, Studentenwohnheimen und Quartiersentwicklungen geleistet“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.
Deals im Cluster „100 < 500 Mio. Euro“ seit Jahresbeginn marktprägend
Bei Betrachtung der verschiedenen Umsatzgrößenkategorien hat das Fehlen der im letzten Jahr dominierenden Megadeals größer als 500 Mio. Euro einen wesentlichen Beitrag zum Rückgang des Umsatzresultats geleistet. Der größte Marktanteil entfällt in den letzten neun Monaten stattdessen mit rund 4,1 Mrd. Euro (Q1-Q3 2021: 5,1 Mrd. Euro) dank großvolumiger Paketverkäufe (40,1 Prozentanteil) auf die Größenklasse „100 < 500 Mio. Euro“. Im mittelgroßen Segment („50 < 100 Mio. Euro“) sind analog Q1-Q3 2021 insgesamt rund 2,8 Mrd. Euro umgesetzt worden. Auf Investments unterhalb von 50 Mrd. Euro entfallen die restlichen rund 3,4 Mrd. Euro (Q1-Q3 2021: 4,2 Mrd. Euro). „Bei der größten Transaktion im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um den Verkauf des deutschen Anteils des Erasmus-Portfolios von Catella. Dabei sicherte sich im dritten Quartal die ZBI-Gruppe Objekte in Deutschland und den Niederlanden für den offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Die in Deutschland gelegenen über 3.000 Wohnungen befinden sich unter anderem in Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Nordrhein-Westfalen“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo. Weitere Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich haben vor allem im Hotspot Berlin stattgefunden. Unter anderem erwarb im zweiten Quartal ein Joint Venture um PineBridge Benson Elliot die Mehrheit an einem hochwertigen Portfolio mit mehr als 1.000 Altbauwohnungen. Ebenfalls in der ersten Jahreshälfte verkündete die Adler Group den Verkauf eines mit einem Joint-Venture-Partner gehaltenen Portfolios, das circa 1.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Hauptstadt umfasst“, so Kanzler.
Forward Deals weiterhin gefragt, Baukosten aber problematisch
Zum Herbst 2022 erreichen Investitionen in Projektentwicklungen mit einem Gesamtumsatz von rund 4,6 Mrd. Euro einen Volumenanteil von 45,1 Prozent (Q1-Q3 2021: 5,1 Mrd. Euro). „EU-Taxonomie und ESG-Anforderungen haben zu einer hohen Nachfrage bei Forward Deals beigetragen. Im Vergleich zum Rekordwert der ersten drei Monate 2022 mit 2,2 Mrd. Euro hat sich deren Umsatz allerdings im zweiten und dritten Quartal 2022 mit jeweils 1,2 Mrd. Euro nahezu halbiert. Angesichts der Verteuerung von Projektentwicklungen infolge von Zinsanstieg, Inflation sowie Bau- und Energiekostenanstieg sind weitere Rückgänge sowohl bei den generellen Bauaktivitäten als auch beim Handel von entsprechenden Bauvorhaben zu erwarten. Hierdurch wird die Aufmerksamkeit der Investoren stärker auf energetisch sanierte Bestandsbauten gelenkt werden“, erläutert Mergen.
„Offene Immobilienfonds & Spezialfonds“ dominieren auf Käuferseite, „Projektentwickler & Bauträger“ noch unverändert stärkste Verkäufergruppe
Seit Jahresbeginn vereinen auf Buy-Side die „Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds“ mit 43,6 Prozent bzw. 4,5 Mrd. Euro die größten Marktanteile auf sich, gefolgt von „Assetmanagern & Fondsmanagern“ mit 15,9 Prozent (1,6 Mrd. Euro) und den im Vorjahr führenden „Immobiliengesellschaften“ mit 10,7 Prozent (1,1 Mrd. Euro). Auf der Verkäuferseite stehen die „Projektentwickler und Bauträger“ entsprechend der hohen Marktbedeutung von Projektverkäufen mit einem Volumen von 5,1 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 49,5 Prozent bislang weiterhin unangefochten auf dem ersten Rang.
Deutsche Investoren steigern Marktanteil
Der Wohnportfoliomarkt wird auch in 2022 wie im Vorjahr von deutschen Investoren geprägt. So hat sich der Marktanteil einheimischer Käufer am Investmentvolumen von 60 Prozent auf rund 71,4 Prozent ausgeweitet. Parallel bedeutet dies aber auch einen Rückgang des Transaktionsvolumens von 12,8 Mrd. Euro im Vorjahreszeitraum auf nun 7,3 Mrd. Euro. Ausschlaggebend hierfür ist der Mangel an Abschlüssen oberhalb der Marke von 500 Mio. Euro, an denen deutsche Akteure im letzten Jahr vermehrt beteiligt waren. Ausländische Anleger sind in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres für 2,9 Mrd. Euro bzw. rund 28,6 Prozent des Ankaufsvolumens verantwortlich. Ihr Umsatz ist damit im Jahresvergleich um 65,7 Prozent zurückgegangen.
Zurückhaltung bei Marktteilnehmern mit einem unterdurchschnittlichen Jahresumsatz 2022
„Der Ausblick auf dem deutschen Wohnportfolioimmobilienmarkt ist mit Unsicherheiten und einer vermutlich nicht mehr abwendbaren Rezession im kommenden Jahr verbunden. Das jahrelang werttreibende Zusammenwirken aus niedrigen Zinsen und stabilen Wirtschaftsumfeld besteht nicht mehr“, so Crommen. Der Krieg in der Ukraine und dessen Folgen wie Energiekrise, Inflationsanstieg und Leitzinserhöhungen belasten die konjunkturelle Entwicklung und die Immobilienmärkte erheblich.
Lieferkettenprobleme konnten in den letzten Monaten nicht behoben werden und führten zusammen mit den gestiegenen Rohstoff- und Energiepreisen zu höheren Risiken und Kosten in der Umsetzung von Projektentwicklungen. Allerdings gibt es auch stabilisierende Wohnungsmarktfaktoren. „Hier ist vor allem die weiter steigende nutzerseitige Nachfrage bei gleichzeitig sinkenden Wohnungsbauaktivitäten zu nennen, wovon in den kommenden Monaten vor allem die Mietmärkte profitieren sollten. Eine Abkühlung an vielen Wohnungsmärkten, insbesondere außerhalb der Wachstumsregionen, ist aber dennoch wahrscheinlich“, so Kanzler.
Auf dem Wohnportfoliomarkt überwiegt aktuell eine abwartende Haltung, vor allem aufgrund abweichender Preisvorstellungen auf Verkäufer- und Käuferseite. Ein Rückgang der Preise erscheint bei den derzeitigen Rahmenbedingungen allerdings unausweichlich und wird mittlerweile auch Realität. „Parallel zeigen auf der einen Seite Investoren weiterhin Interesse an Ankäufen, auf der anderen Seite haben Immobilienkonzerne den Verkauf von Teilportfolios angekündigt. Zu erwarten ist mittelfristig zudem ein größeres Angebot an Immobilien, die unter anderem aufgrund nicht erfüllbarer Nachhaltigkeitskriterien nicht mehr den Anlagezielen der Investoren entsprechen. Dies wirkt einem größeren Einbruch an den Transaktionsmärkten entgegen, eine konkrete Prognose für die kommenden Monate aufgrund der vielfältigen Einflussfaktoren bleibt aber schwierig", so Mergen.
Das Transaktionsergebnis im Jahresverlauf 2022 ist nach den Rekordergebnissen von den Vorjahren zwar rückläufig gewesen, ist bei dem aktuellen Marktumfeld aber dennoch positiv zu bewerten. Ausgehend vom Umsatz der letzten neun Monate und den jetzigen Marktgegebenheiten bleibt NAI apollo bei seinem erwarteten Gesamtvolumen für das Jahr 2022 unterhalb der 15 Mrd. Euro-Grenze, womit es sich deutlich unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt (25,1 Mrd. Euro) bzw. im Bereich der Ergebnisse der Jahre 2016 (13,9 Mrd. Euro) und 2017 (15,7 Mrd. Euro) bewegen würde.
