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13.10.2022 Vollbremsung am Wohnungsmarkt: Leichte Preisrückgänge messbar

Insgesamt zeigt sich auf dem Kaufmarkt eine stagnierende Preisentwicklung bei verlängerten Vermarktungszeiten und einhergehender starker Ausweitung des Angebotes. Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen um 1,2 %.
Die Angebotspreise für Wohnungen entwickelten sich zum ersten Mal seit Beginn unserer Aufzeichnungen bundesweit leicht negativ und fielen im Vergleich zum Vorquartal um –0,5 %. Die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge hingegen stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 18 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 40 % mehr Wohnungen im Angebot. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um 0,2 %. Auch hier stiegen die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge stark an. Im Vergleich zum Vorquartal haben Käufer eine um 23 % vergrößerte Auswahl an Angeboten und im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell sogar 62 % mehr verfügbare Häuser auf dem Markt.

„Die Märkte sind konfrontiert mit der Zeitenwende. Die Zinsen und die Umlaufrenditen haben sich im vergangenen Quartal aber zum Zünglein an der Marktwaage entwickelt“, kommentiert Sebastian Hein, Leiter von VALUE Marktdaten die aktuelle Entwicklung und ergänzt: „Noch nie sind die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf in so kurzer Zeit so schnell gestiegen und noch nie haben sich die Zinsrelationen von Immobilien- und Staatsinvestments so stark und so schnell verschoben.“ erklärt er. „Die Finanzierungsbedingungen machen die Immobilienvermarktung schwerer, nicht jeder Kaufinteressent kann die aktuellen Kosten noch stemmen. Viele potenzielle Käufer weichen daher auf den Mietwohnungsmarkt aus – oder das Umland der Metropolen, denn hier kommen die Zinseffekte wegen des niedrigeren Preisniveaus nicht ganz so gravierend zum Tragen. Daher sinken zurzeit die Preise in den Metropolen auch schneller als im Rest der Republik und die Mieten steigen seit Jahren erstmals stärker als die Kaufpreise. Die Situation macht Mietern das Leben noch schwerer.“ führt Hein fort

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen insgesamt um 8,6 % seit dem letzten Jahr. Im Vorjahresvergleich führt Frankfurt am Main das Feld an, im Vergleich zum 3. Quartal 2021 stiegen die Preise hier mit 8,3 % etwas stärker als in Berlin mit 6,6 %. Dahinter folgt Hamburg (3,1 %) vor Düsseldorf (2,9 %) und München (2,4 %), Stuttgart (0,8 %) und Köln (0,1 %). Im Vergleich zum letzten Quartal gab es bei Preisen gebrauchter Eigentumswohnungen nur in Berlin (0,8 %) ein leichtes Plus. In den anderen sechs Städten Hamburg (–1,7 %), Frankfurt am Main (–1,7 %), Köln (–2,1 %), München (–2,8 %) sowie Düsseldorf (–3,4 %) sinken die Preise.

In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 10,1 %, dahinter folgen Düsseldorf (6,5 %) und Hamburg (4,7 %), Köln (4,5 %) sowie Frankfurt am Main (2,4 %). In Stuttgart (2,1 %) und München (2 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 3,9 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Düsseldorf (2,3 %), Köln (1,8 %), Hamburg (1 %), Frankfurt am Main (0,9 %) sowie Stuttgart (0 %). In München (–0,5 %) sehen wir ein leichtes Minus.

In den B-14 Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem letzten Quartal mit –1,8 % insgesamt rückläufig, in Karlsruhe (–4,4 %), Münster (–2,9 %) und Nürnberg (–2,9 %) ist der Rückgang am stärksten. Nur in Essen (1,9 %) und Bonn (1,3 %) sind die Preise im Vergleich zum letzten Quartal noch leicht gestiegen. Auf Jahressicht gab es insgesamt noch einen Anstieg von 5,6 % mit den höchsten Preiszuwächsen in Aachen (14,4 %) vor Mainz (13,8 %) und Dortmund (9,7 %).

Bei den Mieten ist Bremen mit einem Anstieg von 8 % gegenüber dem Vorjahresquartal diesmal Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Leipzig (6,7 %) und Bonn (6 %). Am Ende der Skala rangieren Dortmund (4,2 %), Mainz (2,8 %) und Wiesbaden (0,7 %).
Übersicht: Aktuelle Wohnungsmieten in den 21 größten Märkten Immobilienmärkten (Top-7 und B-14 Städte)

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region München

Fokus des Regional Insights ist die Region München. Die Region liegt zentral im Regierungsbezirk Oberbayern und umschließt die Landeshauptstadt München sowie die umliegenden Landkreise von Freising über Dachau bis Starnberg.

Das Mietniveau liegt aktuell im Schnitt bei 16,68 €/m² und somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,39 €/m²). Eigentumswohnungen sind für 8.560 €/m² zu haben, im Bundesdurchschnitt für 3.680 €/m². Gebrauchte Einfamilienhäuser kostendurchschnittlich 1.166.700 €, im Bundesdurchschnitt werden 399.000 € verlangt.

Die Kaufpreise sind seit 2012 in der gesamten Region gestiegen. Die Wohnungspreise haben sich seither mit fast 160 % stark verteuert. Auch Eigenheime sind heute fast 140 % teurer als noch vor 10 Jahren. Die Mieten legten im regionalen Mittel etwa 40 % zu. Die Kaufpreise entwickelten sich besonders stark zwischen Anfang 2020 und Ende 2021 und verhalten sich seither weitgehend rückläufig. In der langfristigen Betrachtung über die letzten 10 Jahre, zeigt sich der Landkreis Fürstenfeldbruck am dynamischsten. Die Preise für Wohnungen stiegen hier um 180 %, von rd. 2.400 €/m² auf rd. 6.600 €/m². In Freising und Dachau stiegen die Preise ähnlich stark an, Erding stiegen die Wohnungspreise im Bestand von 2.100 €/m² auf rd. 5.900 €/m² um rd. 176 %.

Einfamilienhäuser verteuerten sich in der letzten Dekade mit 183 % in Erding am stärksten, von 2.200 €/m² auf rd. 6.200 €/m². In Freising kostet ein Einfamilienhaus rd. 6.000 €/m², im Landkreis München rd. 8.800 €/m² und in München Stadt und dem Kreis Starnberg rd. 9.700 €/m².

Beim kurzfristigen Vergleich zum Vorjahr messen wir auf dem Markt der Eigenheime im Bestand ebenfalls in Erding den stärksten Preisanstieg, mit einem Plus von über 12 %. Auf dem Kaufwohnungsmarkt hingegen liegt Erding bei der Entwicklung mit 7,4 % hinter den Spitzenreiter Starnberg mit 12,3 %. In Fürstenfeldbruck stiegen die die Wohnungspreise um 6,1 % und in München um 2,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Leicht gefallen sind die Preise im Vorjahresvergleich in Landsberg am Lech (–1,9 % und Dachau (–0,8 %. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Preise und Preisspannen sowie die Mieten für die Region.






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