14.10.2022 Berlin: Ungewöhnlich hoher Mietpreissprung bei Logistikimmobilien
Der Vermietungsmarkt für Logistik-, Industrie- und Produktionsimmobilien Berlin ist auch im dritten Quartal 2022 auf Rekordkurs. In den ersten drei Quartalen wurden von allen Marktteilnehmern insgesamt 940.800 m² Nutzfläche umgesetzt. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
„Das aktuelle Umsatzergebnis liegt mit einem Plus von 110 Prozent mehr als doppelt so hoch wie die ersten drei Quartalen des Vorjahres 2021 mit 448.000 m²”, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
Insbesondere der Tesla-Abschluss trägt, wie in den Veröffentlichungen seit Jahresstart berichtet, deutlich zum guten Abschneiden des Marktes bei. „Es ist dennoch wie im Halbjahresbericht so, dass der Markt auch ohne den Tesla-Abschluss mit 613.800 m² einen neuen Spitzenwert mit Beendigung des dritten Quartals erreicht hätte, der seinerseits rund 37 % über dem zusammengerechneten Wert der ersten drei Quartale des Vorjahres liegt”, so Ben Dörks.
Unter allen drei Quartalen 2022 war Q1 2022 mit 493.100 m² bzw. 52 % das stärkste, gefolgt von Q2 mit 289.000 m² mit 31 % und Q3 mit 158.700 m² bzw. 17 %.
Das Verhältnis Neubau zu Bestand hat sich verglichen zum Vorjahreszeitraum eindeutig zugunsten des Neubaus gedreht. Neubauten dominieren das Marktgeschehen, während Bestandsvermietungen rückläufig sind. Insgesamt 735.500 m² bzw. 78 % entfallen auf Neubauten, mehr als viermal so viel wie im Vorjahreszeitraum mit 182.800 m² bzw. 41 %. Dahingegen akkumulieren Bestandsobjekte 205.300 m² bzw. 22 %, was einem Rückgang um 23 % entspricht, kommend von 265.200 m².
Neben dem Umsatz von 940.000 m²vermittelter Fläche innerhalb der ersten neun Monate des laufenden Jahres kommen noch einmal gut 100.000 m² in der weiteren Peripherie hinzu, welche in den letzten drei Quartalen vermietet worden sind oder von Eigennutzern errichtet werden. Dazu zählen laut Realogis ausschließlich Großabschlüsse mit Flächeneinheiten über 20.000 m² wie z.B. Timpla by Renggli in Eberswalde oder 45.500 m² für Goodyear Dunlop Germany in Fürstenwalde. „Die Erschließung von Flächen, welche vor wenigen Jahren nur sehr wenige auf dem Schirm hatten, zeigt einmal mehr die Stärke und das Potenzial des Logistikmarkts Berlin“, ist Ben Dörks überzeugt.
Spitzenmiete: +20 %
„Im dritten Quartal 2022 hat die Spitzenmiete im Großraum Berlin mit einer für das bereits hohe Niveau ungewöhnlichen Deutlichkeit angezogen und erreicht nunmehr 9,00 €/m². Das entspricht einem Mietpreisanstieg für Top-Neubauprojekte von 20 % kommend von 7,50 €/m² Ende des dritten Quartals 2021“, so Ben Dörks. Auf diesem Niveau von 9,00 €/m² lag bisher deutschlandweit nur München in H1 2022, so Realogis, die mit mehr 70 Experten alle wichtigen Logistikregionen in Deutschland abdecken.
Der 5-Jahresschnitt der Spitzenmiete der dritten Quartale steigt hierdurch auf 7,36 €/m² (+13 %, kommend von 6,54 €/m²) an und wird um deutliche 22,3 % übertroffen.
Für den Anstieg der Spitzenmietpreise auf das Allzeithoch benennt der Berliner Logistikimmobilienexperte gleich mehrere Faktoren. „Zum einen mussten die Projektentwickler bereits beim Ankauf erhöhte Grundstückspreise bezahlen, zum anderen sind sowohl die Baukosten als auch die Finanzierungszinsen drastisch gestiegen, bei gleichzeitig deutlichem Sinken der Exit-Faktoren, d.h. geringeren Verkaufserlösen”, so Ben Dörks. Aus diesem Grund müssen die Investoren und Projektentwickler deutlich höhere Mieten verlangen.
„Noch vor einem Jahr wären diese Spitzenmieten vermutlich von den Nutzern nicht gezahlt worden, da es nun aber praktisch keine Alternativen am Markt gibt, sind die Mieter bereit, hier mitzugehen“, so Ben Dörks.
Durchschnittsmiete: +22 %
Das Wachstum der Durchschnittsmiete übertrifft sogar noch den hohen Zuwachs der Spitzenmiete. Von 5,90 €/m² in Q3 2021 kommend, legt die Durchschnittsmiete um 22 % auf 7,20 €/m² zu, was beinahe dem Niveau der Berliner Spitzenmiete des Vorjahres (Q3 2021) entspricht. Auch hier steigt der 5-Jahresschnitt durch das abgelaufene Quartal deutlich auf 5,92 €/m² an (+12 %, kommend von 5,30 €/m²). Der Schnitt wird durch das abgelaufene Quartal um 21,6 % übertroffen.
„Da es nicht nur im Spitzenbereich zu Steigerungen kommt, sondern über die gesamte Bandbreite hinweg die Mietpreise im Großraum Berlin anziehen, entwickelt sich die Durchschnittsmiete entsprechend. Ein Beispiel hierfür ist das südliche Berliner Umland. Hier sind die Mieten in den letzten drei Jahren um über 70 % gestiegen“, berichtet Ben Dörks.
„Das aktuelle Umsatzergebnis liegt mit einem Plus von 110 Prozent mehr als doppelt so hoch wie die ersten drei Quartalen des Vorjahres 2021 mit 448.000 m²”, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
Insbesondere der Tesla-Abschluss trägt, wie in den Veröffentlichungen seit Jahresstart berichtet, deutlich zum guten Abschneiden des Marktes bei. „Es ist dennoch wie im Halbjahresbericht so, dass der Markt auch ohne den Tesla-Abschluss mit 613.800 m² einen neuen Spitzenwert mit Beendigung des dritten Quartals erreicht hätte, der seinerseits rund 37 % über dem zusammengerechneten Wert der ersten drei Quartale des Vorjahres liegt”, so Ben Dörks.
Unter allen drei Quartalen 2022 war Q1 2022 mit 493.100 m² bzw. 52 % das stärkste, gefolgt von Q2 mit 289.000 m² mit 31 % und Q3 mit 158.700 m² bzw. 17 %.
Das Verhältnis Neubau zu Bestand hat sich verglichen zum Vorjahreszeitraum eindeutig zugunsten des Neubaus gedreht. Neubauten dominieren das Marktgeschehen, während Bestandsvermietungen rückläufig sind. Insgesamt 735.500 m² bzw. 78 % entfallen auf Neubauten, mehr als viermal so viel wie im Vorjahreszeitraum mit 182.800 m² bzw. 41 %. Dahingegen akkumulieren Bestandsobjekte 205.300 m² bzw. 22 %, was einem Rückgang um 23 % entspricht, kommend von 265.200 m².
Neben dem Umsatz von 940.000 m²vermittelter Fläche innerhalb der ersten neun Monate des laufenden Jahres kommen noch einmal gut 100.000 m² in der weiteren Peripherie hinzu, welche in den letzten drei Quartalen vermietet worden sind oder von Eigennutzern errichtet werden. Dazu zählen laut Realogis ausschließlich Großabschlüsse mit Flächeneinheiten über 20.000 m² wie z.B. Timpla by Renggli in Eberswalde oder 45.500 m² für Goodyear Dunlop Germany in Fürstenwalde. „Die Erschließung von Flächen, welche vor wenigen Jahren nur sehr wenige auf dem Schirm hatten, zeigt einmal mehr die Stärke und das Potenzial des Logistikmarkts Berlin“, ist Ben Dörks überzeugt.
Spitzenmiete: +20 %
„Im dritten Quartal 2022 hat die Spitzenmiete im Großraum Berlin mit einer für das bereits hohe Niveau ungewöhnlichen Deutlichkeit angezogen und erreicht nunmehr 9,00 €/m². Das entspricht einem Mietpreisanstieg für Top-Neubauprojekte von 20 % kommend von 7,50 €/m² Ende des dritten Quartals 2021“, so Ben Dörks. Auf diesem Niveau von 9,00 €/m² lag bisher deutschlandweit nur München in H1 2022, so Realogis, die mit mehr 70 Experten alle wichtigen Logistikregionen in Deutschland abdecken.
Der 5-Jahresschnitt der Spitzenmiete der dritten Quartale steigt hierdurch auf 7,36 €/m² (+13 %, kommend von 6,54 €/m²) an und wird um deutliche 22,3 % übertroffen.
Für den Anstieg der Spitzenmietpreise auf das Allzeithoch benennt der Berliner Logistikimmobilienexperte gleich mehrere Faktoren. „Zum einen mussten die Projektentwickler bereits beim Ankauf erhöhte Grundstückspreise bezahlen, zum anderen sind sowohl die Baukosten als auch die Finanzierungszinsen drastisch gestiegen, bei gleichzeitig deutlichem Sinken der Exit-Faktoren, d.h. geringeren Verkaufserlösen”, so Ben Dörks. Aus diesem Grund müssen die Investoren und Projektentwickler deutlich höhere Mieten verlangen.
„Noch vor einem Jahr wären diese Spitzenmieten vermutlich von den Nutzern nicht gezahlt worden, da es nun aber praktisch keine Alternativen am Markt gibt, sind die Mieter bereit, hier mitzugehen“, so Ben Dörks.
Durchschnittsmiete: +22 %
Das Wachstum der Durchschnittsmiete übertrifft sogar noch den hohen Zuwachs der Spitzenmiete. Von 5,90 €/m² in Q3 2021 kommend, legt die Durchschnittsmiete um 22 % auf 7,20 €/m² zu, was beinahe dem Niveau der Berliner Spitzenmiete des Vorjahres (Q3 2021) entspricht. Auch hier steigt der 5-Jahresschnitt durch das abgelaufene Quartal deutlich auf 5,92 €/m² an (+12 %, kommend von 5,30 €/m²). Der Schnitt wird durch das abgelaufene Quartal um 21,6 % übertroffen.
„Da es nicht nur im Spitzenbereich zu Steigerungen kommt, sondern über die gesamte Bandbreite hinweg die Mietpreise im Großraum Berlin anziehen, entwickelt sich die Durchschnittsmiete entsprechend. Ein Beispiel hierfür ist das südliche Berliner Umland. Hier sind die Mieten in den letzten drei Jahren um über 70 % gestiegen“, berichtet Ben Dörks.
