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17.10.2022 Bürovermietungsmarkt Düsseldorf: Nutzer sind weiterhin aktiv

Am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurden in den vergangenen drei Quartalen 200.800 m² Bürofläche umgesetzt und damit circa 5 % mehr als in der Vorjahresperiode. Die umsatzstärksten Teilmärkte waren Düsseldorf Nord mit circa 24 % des Flächenumsatzes, Medienhafen mit 22 % sowie die Innenstadt mit etwa 11 %. Im bisherigen Jahresverlauf gab es lediglich zwei Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², die zusammen für rund 16 % des Flächenumsatzes verantwortlich waren. Des Weiteren wurden zwei Abschlüsse im Größenbereich zwischen 5.000 m² und 10.000 m² registriert. Insgesamt gab es in den vergangenen neun Monaten rund 9 % weniger Transaktionen als im gleichen Vorjahreszeitraum.

Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf berichtet: „Die Aktivität am Düsseldorfer Büromarkt ist insgesamt recht dynamisch. Vor allem im kleineren und mittleren Flächensegment gibt es eine stabile oder sogar steigende Nachfrage seitens der Mieter. Hierbei handelt es sich zum Teil immer noch um Nachholeffekte aus den Vorjahren. Viele Nutzer, die ihre Anmietungsentscheidungen aufgeschoben hatten, haben nun eine bessere Vorstellung ihrer zukünftigen Büroarbeitskonzepte und begeben sich entsprechend auf Flächensuche. Die höhere Nachfrage hat sich bislang aber noch nicht in mehr Transaktionen niedergeschlagen, da in vielen Fällen die Flächensuche und Verhandlungen noch laufen. Bei den Großnutzern ist hingegen weiterhin Zurückhaltung zu spüren.“ Bei der Suche nach neuen Büroflächen liegt der Fokus vieler Nutzer auf hohen Flächen- und Lagequalitäten. Dies spiegelt sich auch in den Mieten wider. So stieg die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal um 2,2 % auf 18,40 EUR/m² an. Die Spitzenmiete blieb auf dem zuvor erreichten Niveau von 30,00 Euro/m².

Die jüngsten wirtschaftlichen Entwicklungen haben bereits erste Auswirkungen am Düsseldorfer Büromarkt, wie Meyerhoff erklärt: „Die allgegenwärtigen Einflussfaktoren machen auch vor den Büromietern nicht halt. Steigende Energie- und Unterhaltskosten, welche im Rahmen der Nebenkostenumlage im Wesentlichen vom Nutzer zu tragen sind, führen dazu, dass Nutzer deutlich stärker auf die energetische Gebäudequalität achten und hier ein spürbar höherer Beratungsbedarf besteht. Unsicherheiten bei Nutzern hinsichtlich ihres zukünftigen Flächenbedarfs, etwa aufgrund von konjunkturellen Risiken oder einer unerwartet höheren oder auch niedrigeren Homeofficequote, führen zu vermehrter Nachfrage nach Flexibilität in den Mietflächen und -verträgen.“

Gewerbeinvestmentmarkt: Investoren warten auf Stabilität

• Gewerbetransaktionsvolumen von 2,1 Mrd. Euro (+ 75 % ggü. Q1-Q3 2021)

• In letzten beiden Quartalen in Summe weniger Volumen als im Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre

• Zuletzt wieder etwas mehr Bewegung zu beobachten – Transaktionsaktivität wird im 4. Quartal aber gedämpft bleiben

Am Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien machen sich die Folgen der Zinswende und die hohe Volatilität an den Kapitalmärkten negativ bemerkbar. Das Transaktionsvolumen belief sich im bisherigen Jahresverlauf auf rund 2,1 Mrd. Euro und lag etwa 75 % über dem gleichen Vorjahreszeitraum. Auch das Volumen des Gesamtjahres 2021 (2,0 Mrd. Euro) wurde somit bereits übertroffen. Hierfür war allerdings vor allem das außerordentlich umsatzstarke Auftaktquartal verantwortlich, auf das drei Viertel des in diesem Jahr erfassten Volumens entfielen. Mit der eingeleiteten Zinswende ging die Aktivität am Investmentmarkt hingegen merklich zurück. So wechselten seit April Gewerbeimmobilen für lediglich rund 541 Mio. Euro den Eigentümer. Zum Vergleich: In den vergangenen fünf Jahren wurden pro Quartal im Mittel Gewerbeimmobilien für rund 750 Mio. Euro gehandelt.

„Die Turbulenzen an den Finanzmärkten führen zu einer verbreiteten Zurückhaltung unter den Marktteilnehmern. So lange Unklarheit bezüglich des langfristigen Zinsniveaus besteht, agieren sowohl viele Käufer als auch potenzielle Verkäufer nur sehr selektiv“, berichtet Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf und fügt hinzu: „Für das Schlussquartal zeichnet sich keine spürbare Angebotserhöhung ab und die Transaktionsaktivität dürfte gedämpft bleiben. Allerdings beobachten wir, dass sich die Kaufpreisvorstellungen von Eigentümern und Bietern langsam und schrittweise aufeinander zubewegen und auch wieder mehr Bieter in Prozessen aktiv sind. Somit ist zuletzt wieder etwas mehr Bewegung in den Markt gekommen, was eine höhere Transaktionsdynamik zu Beginn des nächsten Jahres erwarten lässt.“

In den ersten neun Monaten des Jahres entfielen rund 65 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien (2021: 51 %). Auf den Rängen zwei und drei der umsatzstärksten Nutzungsarten kamen Mischobjekte mit 15 % sowie Hotel- und Beherbergungsimmobilien mit einem Volumenanteil von knapp 7 %. Auf Käufe von Projektentwicklungen entfielen im bisherigen Jahresverlauf knapp 18 % des Volumens und damit mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr (8 %). Dies resultiert maßgeblich aus dem Verkauf des Büroturms Eclipse von dem Projektentwickler die developer und der Oman Investment Authority an Union Investment. Dies war zugleich der bislang großvolumigste Verkauf in Düsseldorf in diesem Jahr. Grundsätzlich sind Investoren laut Savills aber bei Käufen von Projektentwicklungen derzeit sehr zurückhaltend.

Sebastian Lindner, Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills, erklärt: „Moderne Büroflächen sind Mangelware und bei Mietern sehr gefragt, so dass Büroprojekte aus Investorensicht eine hohe Vermietungsquote und stabile Mieteinnahmen erwarten lassen. Allerdings sind die Risiken bei Projektentwicklungen durch massiv steigende Bau- und Finanzierungskosten spürbar gestiegen, weshalb Investoren mittlerweile höhere Risikoabschläge einpreisen oder von langfristigen Forward-Deals gänzlich absehen.“





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