21.10.2022 Gewerbeimmobilien: Kreditgeber in UK bemühen sich um Neugeschäft
Der jüngste Bayes-Bericht über gewerbliche Immobilien im Vereinigten Königreich zur Jahresmitte 2022 weist ein neues Kreditvolumen von 23,7 Mrd. £ aus, was auf ein starkes Interesse an neuen Geschäften bis Juni 2022 hindeutet, bevor der Geschäftsfluss zu versiegen begann. In einem dramatisch veränderten Zinsumfeld sind die Kreditgeber bereit, auf neue Geschäftsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte zu verzichten, wenn sich keine gute Gelegenheit bietet.
Die Ergebnisse von Dr. Nicole Lux, Hauptautorin und Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass), zeigen, dass das Segment der alternativen Kreditgeber seit nunmehr zwölf Jahren ein kontinuierliches Wachstum von durchschnittlich 15 Prozent pro Jahr verzeichnet.
Der Bericht stützt sich auf Daten, die von 79 großen britischen Kreditgebern erhoben wurden, und weist auf eine neue Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung hin, wobei die Kreditgeber ihre Finanzierungsunterstützung für Umstellungsanlagen, kohlenstofffreie Anlagen und Anlagen mit deutlich verbesserten Umwelt-, Sozial- und Governance-Eigenschaften (ESG) bestätigen.
Hier sind die wichtigsten Ergebnisse des Berichts, der Daten bis Juni 2022 abdeckt:
• Der Anteil der Entwicklungsfinanzierungen am Neugeschäft lag 2022 bei 22 Prozent, was eine erneute Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung zeigt, die zum ersten Mal nach der Pandemie auch spekulative Entwicklungsfinanzierungen umfasst.
• Fremdkapitalfonds haben größere Projekte zur Umstellung von Vermögenswerten übernommen und 72 Prozent der Finanzierungen für die gewerbliche Entwicklung bereitgestellt.
• Die Margen für erstklassige Bürokredite sind in den letzten sechs Monaten um fünf Basispunkte gesunken, was den starken Wettbewerb auf dem Markt in der ersten Jahreshälfte 2022 zeigt. Bei anderen Immobilienarten stiegen die Margen für 60 Prozent Beleihungsauslauf (LTV) jedoch um fünf bis zehn Basispunkte.
• Kleine bis mittelgroße Kreditgeber konzentrierten 89 Prozent ihrer Kredite auf die Finanzierung von Wohnimmobilien, wobei "Sonstige Kreditgeber (Kreditfonds)" 25 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite bereitstellten und die britischen Banken 58 Prozent.
• Im Allgemeinen refinanzieren kleinere Kreditgeber weniger häufig bestehende Kreditnehmer und haben daher die niedrigste Kundenbindungsrate, da sie den größten Teil ihres Geschäfts mit neuen Akquisitionskrediten erzielen.
• Die Zahl der notleidenden und ausgefallenen Kredite blieb mit einer durchschnittlichen Ausfallquote von drei Prozent vorerst stabil.
Mit der Ankündigung von Zinserhöhungen im Januar 2022 und dem Beginn der Energiekrise im Zusammenhang mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine sank die Emission öffentlicher Anleihen im Vereinigten Königreich laut Bayes Bond Monitor in der ersten Jahreshälfte 2022 auf einen Tiefstand von 4 Mrd. £.
Die hohen zusätzlichen Fremdkapitalkosten zwingen Bauträger und Immobiliengesellschaften dazu, ihre Geschäftsmodelle von einem kreditfinanzierten Erwerbsmodell auf ein kapitalschonendes Eigentümer-/Investorenmodell umzustellen. Einige Bauträger erwägen, Neubauten zu 100 Prozent mit Eigenkapital zu finanzieren.
Britische Banken dominierten ihren eigenen Markt und stellten 35 % der Neufinanzierungen bereit, gefolgt von Kreditfonds, die einen Anteil von 24 % hatten.
Alternative Kreditgeber (Kreditfonds und Versicherungsgesellschaften) waren zusammen für 38 % der neuen Kreditvergabe verantwortlich. Andererseits ist der Marktanteil der internationalen Banken in den letzten 10 Jahren allmählich von 34 % auf 28 % zurückgegangen. Insgesamt waren die 12 größten Kreditgeber für 58 % der neuen Kredite verantwortlich, darunter fünf britische Banken.
Auch zwischen den größten und den kleinsten bilanzierenden Kreditgebern besteht nach wie vor ein großer Preisunterschied, der bei erstklassigen Bürokrediten zu einer Preisdifferenz von 0,8 % führt. So liegen die Kreditmargen für erstklassige Bürokredite bei den größten Kreditgebern bei durchschnittlich 1,98 %, während Kreditnehmer bei kleineren Kreditgebern mit einer durchschnittlichen Kreditmarge von 2,77 % rechnen können.
Bei der allgemeinen Frage nach der Bereitschaft zur Kreditvergabe für 2022 sind erstklassige Büro- und Industrieobjekte die beiden Immobiliensektoren, die die meisten Kreditgeber zu finanzieren bereit sind (93 % bzw. 85 %), gefolgt von erstklassigen Wohninvestitionen (81 %).
Dr. Lux erklärte: "Zinszahlungen und Immobilienerträge näherten sich bis Juni 2022 einem Verhältnis von 1:1, und da der fünfjährige Sonia-Swap bis Ende September 2022 5,2 Prozent erreicht, werden die Immobilienerträge nicht ausreichen, um einige Immobilien zu diesen Zinssätzen zu refinanzieren, so dass eine potenzielle Finanzierungslücke entsteht. Unsere Analyse zeigt, dass die Nettoeinkommensrenditen für verschiedene Immobilientypen auf über 6 Prozent steigen oder die Immobilienwerte um 25 bis 35 Prozent nach unten korrigiert werden müssen, um ein neues Marktgleichgewicht zu erreichen.“
Peter Cosmetatos, Vorstandsvorsitzender von CREFC Europe, sagte: "Die wirtschaftlichen und politischen Bedingungen haben sich seit dem Ende des von dieser Studie abgedeckten Zeitraums sehr schnell verändert, aber es ist wertvoll, ein detailliertes Bild des Marktzustands zu einem Zeitpunkt zu erhalten, der sich als das Ende einer Ära und der Beginn einer neuen erweisen könnte. Die Studie zeigt einen stabilen, breit gefächerten Markt, auf dem Kreditfonds und Versicherer zusammen 38 % des Neugeschäfts ausmachen und damit zum ersten Mal die britischen Banken und Bausparkassen übertreffen.
Es bleibt abzuwarten, ob der Markt die Folgen geopolitischer Unruhen und höherer Zinsen ebenso gut verkraftet wie den Brexit und den Covid, und wer am besten in der Lage ist, die Umnutzung und Dekarbonisierung zu finanzieren, die ein Großteil der Immobilien des Landes benötigt. "
Paul Coates, Head of Debt and Structured Finance, CBRE Capital Advisors Ltd, sagte dazu: "Der Bayes-Bericht zeigt weiterhin die Vielfalt und Tiefe der Liquidität auf dem britischen Kreditmarkt, was Anlass zur Zuversicht für die Zukunft geben sollte.
Kurzfristig sehen wir eine gewisse Flucht in die Qualität, sei es die Stärke der Sponsoren und/oder die Qualität der Aktiva, eine gewisse Mäßigung bei der Verschuldung, um die Schuldendienstquoten aufrechtzuerhalten, und einige Margenerhöhungen, die das breitere Umfeld widerspiegeln.
Im Umfeld höherer Zinssätze stellen Kreditstrategien für viele Institute eine starke risikobereinigte Rendite-Investition dar. Wir wissen, dass es vermehrt zu Allokationen kommt. Ich gehe daher davon aus, dass wir auch in Zukunft auf dem gesamten Markt und bei allen Kreditgebern Liquidität sehen werden, wobei es auf der Mikroebene Unterschiede gibt, da die einzelnen Institute ihre eigene Strategie in Bezug auf ihr Back Book und ihre Risiko-/Renditebereitschaft festlegen.
Vor diesem Hintergrund erwarte ich, dass sich der Wettbewerb um die besten Transaktionen fortsetzen wird und dass die Kreditgeber sich weiterhin auf Nachhaltigkeit (in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien) konzentrieren werden. "
Neil Odom-Haslett, Präsident der Association of Property Lenders, sagte: "Zu Beginn des Jahres gab es bereits eine Reihe von Anzeichen dafür, dass der Immobilienmarkt etwas überhitzt war, und der Einmarsch Russlands in der Ukraine hat dies sicherlich noch beschleunigt (steigende Inflation und steigende Zinsen, um nur zwei der Gegenwinde zu nennen).
Im ersten Quartal überstiegen die Gesamtkosten für Fremdkapital in vielen Anlageklassen die Nettoanfangsrendite für Immobilien, was in der Regel darauf hindeutet, dass dies nicht unbegrenzt aufrechterhalten werden kann (es sei denn, es gibt ein starkes Mietwachstum) und dass es wahrscheinlich irgendwann in der Zukunft zu einer Bewertungskorrektur kommen wird.
Der Bericht deutet darauf hin, dass eine Reihe von Kreditgebern trotzdem weiterhin Kredite vergeben haben, als wir gerade den Höhepunkt des Marktes erreichten (nach übereinstimmender Meinung war der Bewertungshöhepunkt im Juni). Aus dem Bericht geht jedoch hervor, dass sie ihre Underwriting-Disziplin (im Wesentlichen) beibehalten haben, wobei der maximale Beleihungsauslauf für vorrangige Kredite bei 60 % liegt (daher ist es unwahrscheinlich, dass es zu einer Notlage wie in früheren Zyklen kommt). Ich bin jedoch etwas überrascht, dass es bei den Entwicklungskrediten angesichts der Kosteninflation und der Probleme in der Lieferkette nicht zu mehr Stress und Notlagen gekommen ist - vielleicht wird dies im zweiten Halbjahr 2022 und bis 2023 folgen.
Es ist wirklich erfreulich zu sehen, dass die Kreditgeber die ESG- und Netto-Kohlenstoffnull-Ziele ernst nehmen und Kreditnehmern Anreize bieten, ihre Immobilien zu verbessern. Wir alle müssen unseren Teil dazu beitragen, und wie es scheint, tun wir das auch. Mit Blick auf das zweite Halbjahr habe ich das Gefühl, dass es sich stark vom ersten unterscheiden wird.“
Euan Gatfield, Head of EMEA CMBS and Loan Ratings, Fitch Ratings, sagte: "Die hohe Inflation, der starke Anstieg der Anleiherenditen und die anhaltende Vorsicht bei den Beleihungsquoten für erstrangige Kredite unterscheiden diese Phase des Zinszyklus von 2005/06, als die Zinsen das letzte Mal stiegen. Damals führte der Druck auf die Zinsdeckungen dazu, dass viele Kreditgeber auf hochverzinsliche Sicherheiten von geringer Qualität auswichen, die fast alle Verluste in der globalen Finanzkrise verursachten.
Diesmal dämpft die auf den Kapitalmärkten praktizierte Kreditrationierung die Risikobereitschaft viel schneller. Trotzdem oder vielleicht gerade deshalb werden Immobilien mit Mietrenditen, die sich während der Pandemie nicht normalisiert haben - und im Fall von Industrieobjekten sogar auf ein Rekordtief gefallen sind - vor einer deutlichen Wertkorrektur stehen, da die Fremdfinanzierung deutlich teurer wird.“
Aparna Sehgal, Partnerin, Dechert LLP, sagte: "Die Ergebnisse der Bayes-Daten zeigen, wie stark das Vertrauen von Kreditgebern und Investoren in britische Immobilien ist. Auch wenn die Daten aus dem zweiten Halbjahr 2022 wahrscheinlich ganz anders aussehen werden, so zeigen diese Ergebnisse doch, dass die Investitionen in den britischen Immobiliensektor robust und engagiert sind, was sehr beruhigend ist. "
Die Ergebnisse von Dr. Nicole Lux, Hauptautorin und Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass), zeigen, dass das Segment der alternativen Kreditgeber seit nunmehr zwölf Jahren ein kontinuierliches Wachstum von durchschnittlich 15 Prozent pro Jahr verzeichnet.
Der Bericht stützt sich auf Daten, die von 79 großen britischen Kreditgebern erhoben wurden, und weist auf eine neue Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung hin, wobei die Kreditgeber ihre Finanzierungsunterstützung für Umstellungsanlagen, kohlenstofffreie Anlagen und Anlagen mit deutlich verbesserten Umwelt-, Sozial- und Governance-Eigenschaften (ESG) bestätigen.
Hier sind die wichtigsten Ergebnisse des Berichts, der Daten bis Juni 2022 abdeckt:
• Der Anteil der Entwicklungsfinanzierungen am Neugeschäft lag 2022 bei 22 Prozent, was eine erneute Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung zeigt, die zum ersten Mal nach der Pandemie auch spekulative Entwicklungsfinanzierungen umfasst.
• Fremdkapitalfonds haben größere Projekte zur Umstellung von Vermögenswerten übernommen und 72 Prozent der Finanzierungen für die gewerbliche Entwicklung bereitgestellt.
• Die Margen für erstklassige Bürokredite sind in den letzten sechs Monaten um fünf Basispunkte gesunken, was den starken Wettbewerb auf dem Markt in der ersten Jahreshälfte 2022 zeigt. Bei anderen Immobilienarten stiegen die Margen für 60 Prozent Beleihungsauslauf (LTV) jedoch um fünf bis zehn Basispunkte.
• Kleine bis mittelgroße Kreditgeber konzentrierten 89 Prozent ihrer Kredite auf die Finanzierung von Wohnimmobilien, wobei "Sonstige Kreditgeber (Kreditfonds)" 25 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite bereitstellten und die britischen Banken 58 Prozent.
• Im Allgemeinen refinanzieren kleinere Kreditgeber weniger häufig bestehende Kreditnehmer und haben daher die niedrigste Kundenbindungsrate, da sie den größten Teil ihres Geschäfts mit neuen Akquisitionskrediten erzielen.
• Die Zahl der notleidenden und ausgefallenen Kredite blieb mit einer durchschnittlichen Ausfallquote von drei Prozent vorerst stabil.
Mit der Ankündigung von Zinserhöhungen im Januar 2022 und dem Beginn der Energiekrise im Zusammenhang mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine sank die Emission öffentlicher Anleihen im Vereinigten Königreich laut Bayes Bond Monitor in der ersten Jahreshälfte 2022 auf einen Tiefstand von 4 Mrd. £.
Die hohen zusätzlichen Fremdkapitalkosten zwingen Bauträger und Immobiliengesellschaften dazu, ihre Geschäftsmodelle von einem kreditfinanzierten Erwerbsmodell auf ein kapitalschonendes Eigentümer-/Investorenmodell umzustellen. Einige Bauträger erwägen, Neubauten zu 100 Prozent mit Eigenkapital zu finanzieren.
Britische Banken dominierten ihren eigenen Markt und stellten 35 % der Neufinanzierungen bereit, gefolgt von Kreditfonds, die einen Anteil von 24 % hatten.
Alternative Kreditgeber (Kreditfonds und Versicherungsgesellschaften) waren zusammen für 38 % der neuen Kreditvergabe verantwortlich. Andererseits ist der Marktanteil der internationalen Banken in den letzten 10 Jahren allmählich von 34 % auf 28 % zurückgegangen. Insgesamt waren die 12 größten Kreditgeber für 58 % der neuen Kredite verantwortlich, darunter fünf britische Banken.
Auch zwischen den größten und den kleinsten bilanzierenden Kreditgebern besteht nach wie vor ein großer Preisunterschied, der bei erstklassigen Bürokrediten zu einer Preisdifferenz von 0,8 % führt. So liegen die Kreditmargen für erstklassige Bürokredite bei den größten Kreditgebern bei durchschnittlich 1,98 %, während Kreditnehmer bei kleineren Kreditgebern mit einer durchschnittlichen Kreditmarge von 2,77 % rechnen können.
Bei der allgemeinen Frage nach der Bereitschaft zur Kreditvergabe für 2022 sind erstklassige Büro- und Industrieobjekte die beiden Immobiliensektoren, die die meisten Kreditgeber zu finanzieren bereit sind (93 % bzw. 85 %), gefolgt von erstklassigen Wohninvestitionen (81 %).
Dr. Lux erklärte: "Zinszahlungen und Immobilienerträge näherten sich bis Juni 2022 einem Verhältnis von 1:1, und da der fünfjährige Sonia-Swap bis Ende September 2022 5,2 Prozent erreicht, werden die Immobilienerträge nicht ausreichen, um einige Immobilien zu diesen Zinssätzen zu refinanzieren, so dass eine potenzielle Finanzierungslücke entsteht. Unsere Analyse zeigt, dass die Nettoeinkommensrenditen für verschiedene Immobilientypen auf über 6 Prozent steigen oder die Immobilienwerte um 25 bis 35 Prozent nach unten korrigiert werden müssen, um ein neues Marktgleichgewicht zu erreichen.“
Peter Cosmetatos, Vorstandsvorsitzender von CREFC Europe, sagte: "Die wirtschaftlichen und politischen Bedingungen haben sich seit dem Ende des von dieser Studie abgedeckten Zeitraums sehr schnell verändert, aber es ist wertvoll, ein detailliertes Bild des Marktzustands zu einem Zeitpunkt zu erhalten, der sich als das Ende einer Ära und der Beginn einer neuen erweisen könnte. Die Studie zeigt einen stabilen, breit gefächerten Markt, auf dem Kreditfonds und Versicherer zusammen 38 % des Neugeschäfts ausmachen und damit zum ersten Mal die britischen Banken und Bausparkassen übertreffen.
Es bleibt abzuwarten, ob der Markt die Folgen geopolitischer Unruhen und höherer Zinsen ebenso gut verkraftet wie den Brexit und den Covid, und wer am besten in der Lage ist, die Umnutzung und Dekarbonisierung zu finanzieren, die ein Großteil der Immobilien des Landes benötigt. "
Paul Coates, Head of Debt and Structured Finance, CBRE Capital Advisors Ltd, sagte dazu: "Der Bayes-Bericht zeigt weiterhin die Vielfalt und Tiefe der Liquidität auf dem britischen Kreditmarkt, was Anlass zur Zuversicht für die Zukunft geben sollte.
Kurzfristig sehen wir eine gewisse Flucht in die Qualität, sei es die Stärke der Sponsoren und/oder die Qualität der Aktiva, eine gewisse Mäßigung bei der Verschuldung, um die Schuldendienstquoten aufrechtzuerhalten, und einige Margenerhöhungen, die das breitere Umfeld widerspiegeln.
Im Umfeld höherer Zinssätze stellen Kreditstrategien für viele Institute eine starke risikobereinigte Rendite-Investition dar. Wir wissen, dass es vermehrt zu Allokationen kommt. Ich gehe daher davon aus, dass wir auch in Zukunft auf dem gesamten Markt und bei allen Kreditgebern Liquidität sehen werden, wobei es auf der Mikroebene Unterschiede gibt, da die einzelnen Institute ihre eigene Strategie in Bezug auf ihr Back Book und ihre Risiko-/Renditebereitschaft festlegen.
Vor diesem Hintergrund erwarte ich, dass sich der Wettbewerb um die besten Transaktionen fortsetzen wird und dass die Kreditgeber sich weiterhin auf Nachhaltigkeit (in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien) konzentrieren werden. "
Neil Odom-Haslett, Präsident der Association of Property Lenders, sagte: "Zu Beginn des Jahres gab es bereits eine Reihe von Anzeichen dafür, dass der Immobilienmarkt etwas überhitzt war, und der Einmarsch Russlands in der Ukraine hat dies sicherlich noch beschleunigt (steigende Inflation und steigende Zinsen, um nur zwei der Gegenwinde zu nennen).
Im ersten Quartal überstiegen die Gesamtkosten für Fremdkapital in vielen Anlageklassen die Nettoanfangsrendite für Immobilien, was in der Regel darauf hindeutet, dass dies nicht unbegrenzt aufrechterhalten werden kann (es sei denn, es gibt ein starkes Mietwachstum) und dass es wahrscheinlich irgendwann in der Zukunft zu einer Bewertungskorrektur kommen wird.
Der Bericht deutet darauf hin, dass eine Reihe von Kreditgebern trotzdem weiterhin Kredite vergeben haben, als wir gerade den Höhepunkt des Marktes erreichten (nach übereinstimmender Meinung war der Bewertungshöhepunkt im Juni). Aus dem Bericht geht jedoch hervor, dass sie ihre Underwriting-Disziplin (im Wesentlichen) beibehalten haben, wobei der maximale Beleihungsauslauf für vorrangige Kredite bei 60 % liegt (daher ist es unwahrscheinlich, dass es zu einer Notlage wie in früheren Zyklen kommt). Ich bin jedoch etwas überrascht, dass es bei den Entwicklungskrediten angesichts der Kosteninflation und der Probleme in der Lieferkette nicht zu mehr Stress und Notlagen gekommen ist - vielleicht wird dies im zweiten Halbjahr 2022 und bis 2023 folgen.
Es ist wirklich erfreulich zu sehen, dass die Kreditgeber die ESG- und Netto-Kohlenstoffnull-Ziele ernst nehmen und Kreditnehmern Anreize bieten, ihre Immobilien zu verbessern. Wir alle müssen unseren Teil dazu beitragen, und wie es scheint, tun wir das auch. Mit Blick auf das zweite Halbjahr habe ich das Gefühl, dass es sich stark vom ersten unterscheiden wird.“
Euan Gatfield, Head of EMEA CMBS and Loan Ratings, Fitch Ratings, sagte: "Die hohe Inflation, der starke Anstieg der Anleiherenditen und die anhaltende Vorsicht bei den Beleihungsquoten für erstrangige Kredite unterscheiden diese Phase des Zinszyklus von 2005/06, als die Zinsen das letzte Mal stiegen. Damals führte der Druck auf die Zinsdeckungen dazu, dass viele Kreditgeber auf hochverzinsliche Sicherheiten von geringer Qualität auswichen, die fast alle Verluste in der globalen Finanzkrise verursachten.
Diesmal dämpft die auf den Kapitalmärkten praktizierte Kreditrationierung die Risikobereitschaft viel schneller. Trotzdem oder vielleicht gerade deshalb werden Immobilien mit Mietrenditen, die sich während der Pandemie nicht normalisiert haben - und im Fall von Industrieobjekten sogar auf ein Rekordtief gefallen sind - vor einer deutlichen Wertkorrektur stehen, da die Fremdfinanzierung deutlich teurer wird.“
Aparna Sehgal, Partnerin, Dechert LLP, sagte: "Die Ergebnisse der Bayes-Daten zeigen, wie stark das Vertrauen von Kreditgebern und Investoren in britische Immobilien ist. Auch wenn die Daten aus dem zweiten Halbjahr 2022 wahrscheinlich ganz anders aussehen werden, so zeigen diese Ergebnisse doch, dass die Investitionen in den britischen Immobiliensektor robust und engagiert sind, was sehr beruhigend ist. "
