31.10.2022 Flächenmangel am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Der Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2022 einen Flächenumsatz von 346.000 Quadratmetern, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Rückgang um 30 Prozent entspricht. Davon entfielen 183.000 Quadratmeter auf das Stadtgebiet und 162.000 Quadratmeter auf das Umland. Zulegen konnte hingegen der Flächenumsatz in Neubauten – um zwei Prozent auf 166.000 Quadratmeter. Damit stieg der Anteil von Neubauflächen um 15 Prozentpunkte auf 48 Prozent. Auf Eigennutzer entfiel in den ersten drei Quartalen 2022 ein Flächenumsatz von 97.000 Quadratmetern – zehn Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Nie war der Flächenumsatz in Hamburg innerhalb der vergangenen zehn Jahre geringer als im dritten Quartal 2022 – es gibt einfach kein Angebot mehr“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE. Im dritten Quartal 2022 betrug der Flächenumsatz 80.000 Quadratmeter. „Zwar sahen wir in den letzten Wochen auch eine gewisse Zurückhaltung bei einigen potenziellen Nachfragern – geschuldet der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands – aber das reicht bei weitem nicht aus, um den Nachfrageüberhang zu beenden. Das Hamburger Marktgebiet braucht dringend neue Industrie- und Logistikimmobilien.“
Dieser Nachfrageüberhang wirkte sich auch auf die Mieten aus. Die Spitzenmieten für Logistikflächen stiegen innerhalb der vergangenen zwölf Monate bis Ende September 2022 um 15 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Und auch die meisten Bestandsmieter spüren aufgrund von Indexmieten deutliche Anstiege bei ihren Mietzahlungen“, erklärt Freitag.
Von den Branchen konnten sich hinsichtlich des Flächenumsatzes die Händler am besten behaupten. In den ersten drei Quartalen 2022 wiesen sie (inklusive der Onlinehändler) einen Flächenumsatz von 154.000 Quadratmeter auf – lediglich drei Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Auf Produktionsunternehmen entfielen 32.000 Quadratmeter und damit acht Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen 2021. Logistiker hatten einen Flächenumsatz, der mit 113.000 Quadratmetern gar 52 Prozent unterhalb des Vorjahreszeitraums lag.
Prognose für das Gesamtjahr 2022
„Angesichts der sich fortsetzenden Flächenknappheit wird der Flächenumsatz am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im Gesamtjahr vermutlich nur leicht die 400.000-Quadratmeter-Marke überschreiten können“, erwartet Freitag.
„Somit dürften in Hamburg die Mieten für Logistikimmobilien zukünftig weiter steigen – wie auch an den meisten anderen Top-Logistikregionen in Deutschland. Denn die Nachfrage ist weiterhin hoch und ‚Leerstand‘ ein Fremdwort“, ergänzt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany.
„Nie war der Flächenumsatz in Hamburg innerhalb der vergangenen zehn Jahre geringer als im dritten Quartal 2022 – es gibt einfach kein Angebot mehr“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE. Im dritten Quartal 2022 betrug der Flächenumsatz 80.000 Quadratmeter. „Zwar sahen wir in den letzten Wochen auch eine gewisse Zurückhaltung bei einigen potenziellen Nachfragern – geschuldet der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands – aber das reicht bei weitem nicht aus, um den Nachfrageüberhang zu beenden. Das Hamburger Marktgebiet braucht dringend neue Industrie- und Logistikimmobilien.“
Dieser Nachfrageüberhang wirkte sich auch auf die Mieten aus. Die Spitzenmieten für Logistikflächen stiegen innerhalb der vergangenen zwölf Monate bis Ende September 2022 um 15 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Und auch die meisten Bestandsmieter spüren aufgrund von Indexmieten deutliche Anstiege bei ihren Mietzahlungen“, erklärt Freitag.
Von den Branchen konnten sich hinsichtlich des Flächenumsatzes die Händler am besten behaupten. In den ersten drei Quartalen 2022 wiesen sie (inklusive der Onlinehändler) einen Flächenumsatz von 154.000 Quadratmeter auf – lediglich drei Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Auf Produktionsunternehmen entfielen 32.000 Quadratmeter und damit acht Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen 2021. Logistiker hatten einen Flächenumsatz, der mit 113.000 Quadratmetern gar 52 Prozent unterhalb des Vorjahreszeitraums lag.
Prognose für das Gesamtjahr 2022
„Angesichts der sich fortsetzenden Flächenknappheit wird der Flächenumsatz am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im Gesamtjahr vermutlich nur leicht die 400.000-Quadratmeter-Marke überschreiten können“, erwartet Freitag.
„Somit dürften in Hamburg die Mieten für Logistikimmobilien zukünftig weiter steigen – wie auch an den meisten anderen Top-Logistikregionen in Deutschland. Denn die Nachfrage ist weiterhin hoch und ‚Leerstand‘ ein Fremdwort“, ergänzt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany.
