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31.10.2022 Hotelinvestments: Kleinvolumige Transaktionen dominieren den Markt

In den ersten drei Quartalen 2022 erreichte der Hotelinvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 1,29 Milliarden Euro und lag damit 14 Prozent unter dem Niveau der ersten neun Monate von 2021. Davon entfielen 21 Prozent auf Portfoliotransaktionen (plus vier Prozentpunkte) und 38 Prozent auf internationale Investoren (minus zwei Prozentpunkte). Mit 474 Millionen Euro lag das dritte Quartal 2022 deutlich über dem zweiten Quartal mit 340 Millionen Euro und erreichte damit wieder das Transaktionsvolumen des ersten Quartals. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Natürlich sind wie in allen Immobiliensegmenten auch am deutschen Hotelimmobilieninvestmentmarkt die Renditen, vor allem bedingt durch die Zinswende und damit höheren Finanzierungskosten, gestiegen. Im Vergleich zu anderen Assetklassen wurde die Spitzenrendite aber im Zuge der Pandemie schon früher und stärker nach oben angepasst“, sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate bei CBRE. Im dritten Quartal 2022 stieg die Spitzenrenditen für Hotelimmobilien um 0,25 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent. Vor einem Jahr lag sie, ebenso wie vor drei Monaten, bei 4,25 Prozent.

„Im bisherigen Jahresverlauf haben viele Hotels von einer großen Nachfrage nach Übernachtungen profitiert und sind entsprechend wirtschaftlich deutlich besser aufgestellt als zu den Hochzeiten der Pandemie. Zwar spürt die Branche den Druck steigender Kosten für Mitarbeitende und Energie, kann diese bisher aber angesichts der großen Nachfrage in guten Lagen mit höheren Übernachtungspreisen ausgleichen“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. „Viele Betreiber setzen ungeachtet der möglichen Rezession und steigender Energiepreise auf Expansion – das zeigen auch die zahlreichen Übernahmen – derart viele M&A-Transaktionen gab es noch nie. Wenn die Performance der Hotels im nächsten Jahr weiterhin so gut sein sollte, werden sich auch wieder mehr Investoren – und hoffentlich auch Banken – der Assetklasse Hotel zuwenden. Die Branche zeigt gerade, wie resilient sie ist und wie schnell das Reisegeschehen nach der Pandemie zurückgekommen ist. Viel schneller als viele Experten es für möglich gehalten haben.“

Transaktionen oft Value-add, klein und außerhalb der Top-7-Städte

„Zudem zeigen Investoren weiterhin Interesse an Value-add und opportunistischem Produkt“, sagt Lorina Callenberg, Director Hotel Investment bei CBRE. Diese machten in den ersten drei Quartalen 2022 48 Prozent des Transaktionsvolumens aus, während sie im Vorjahreszeitraum noch bei 35 Prozent lagen. Im dritten Quartal wurde jedoch wieder ein größeres Transaktionsvolumen im Core-Bereich verzeichnet – weiterhin ist hier das Angebot am Transaktionsmarkt jedoch sehr begrenzt.

Das Überwiegen von Value-add- und opportunistischen Transaktionen spiegelte sich auch in geringeren Volumina pro Transaktion wider. Denn von den in diesem Jahr bisher 77 getätigten Transaktionen hatten 41 Transaktionen ein Volumen von weniger als zehn Millionen Euro. Die durchschnittliche Losgröße lag somit bei 16,7 Millionen Euro und damit 27 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum mit damals 23 Millionen Euro. „Dazu passt, dass Objekte außerhalb der Top-7-Standorte – mit dementsprechend oft niedrigerem Volumen – vermehrt in den Fokus von Investoren gerückt sind“, erklärt Callenberg. Während im Vorjahreszeitraum noch 64 Prozent des Volumens auf die Top-7-Städte entfiel, waren es in den ersten drei Quartalen 2022 nur noch 49 Prozent. „Weiterhin liegt jedoch auch ein sehr großer Fokus auf die Hauptstadt Berlin, in der 20 Prozent des Transaktionsvolumens zu beobachten war“, sagt Callenberg.

Fonds waren aktivste Käufer

Gemessen am Transaktionsvolumen waren im bisherigen Jahresverlauf offene Immobilienfonds sowie Spezialfonds die größte Käufergruppe – auf sie entfiel 23 Prozent des Investitionsvolumens. Im Vorjahreszeitraum waren sie noch die zweitgrößte Käufergruppe nach Privatinvestoren, welche nun jedoch lediglich einen Anteil von sechs Prozent erreichten. Auf Asset-/Fondmanager und Corporates – im wesentlichen Betreiber – entfielen 22 Prozent beziehungsweise 19 Prozent des jahresauflaufenden Transaktionsvolumens. Projektentwickler und Bauträger stellten im bisherigen Jahresverlauf die größte Verkäufergruppe dar – ihr Anteil von 28 Prozent liegt jedoch 40 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Auf Privatinvestoren entfielen derweil 17 Prozent des Verkaufsvolumens und auf Asset- und Fondsmanager 15 Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr 2022

„Im Gesamtjahr ist am deutschen Hotelimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen zwischen 1,5 und zwei Milliarden Euro realistisch“, erwartet Richolt und ergänzt: „Die Entwicklung der Ankaufsrenditen hängt maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung an den Finanzmärkten ab.“







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