04.11.2022 Aufbau statt Tal der Tränen: Immobilienmarkt NRW bleibt attraktiv
Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien GmbH
Die Stimmung unter vielen Immobilieninvestoren ist gedämpft bis düster. Manche sehen bereits heute ein Tal der Tränen für 2023 und sind äußerst pessimistisch. Diese Grundhaltung muss zwingend hinterfragt werden. Das wirtschaftliche Potenzial ist schließlich da und die Mieternachfrage weiter ungebrochen. Anhaltende Zuwanderung aus Osteuropa, Syrien und Nordafrika, werden die Nachfrage weiter hochhalten. Daneben besteht in NRW ein hoher Nachholbedarf bei der Miethöhe gegenüber anderen deutschen Bundesländern. Investoren sollten also auf NRW setzen und keinesfalls weiter auf sinkende Preise spekulieren. Die Krisenstimmung ist daher unberechtigt. Allerdings muss man mit der ungewöhnlichen Ballung der obendrein heftigen wirtschaftlichen und unternehmerischen Herausforderungen umgehen können.
Politik treibt Kosten
In NRW eine Wohnungsimmobilie zu kaufen, ist heute eine bessere Idee als je zuvor: In der richtigen Lage und wenn man auf die Spielregeln für Kapitalanlageimmobilien achtet. Denn viele Marktfaktoren führen dazu, dass das Angebot nach bezahlbarem Wohnraum sinkt und Mieten weiter steigen werden. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt in den nächsten ein, zwei Jahren wegen des Krieges und der Energiekrise weiter seitlich entwickelt, wird es langfristig für Bestandsimmobilien nach oben gehen.
Käufern sollte dabei bewusst sein, dass dies für die Mieter leider steigende Mieten bedeutet. Doch die Kostenfaktoren bei Bestandsimmobilien und vor allem dem Neubau (Material- und Grundstückpreise, Zinsen) können Investoren und Vermieter kaum beeinflussen; zumal viele Kosten politisch begründet sind wie etwa Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder harsche Sanierungsauflagen, die sich alle kostentreibend auswirken. Für die Höhe der Nebenkosten, allen voran die Energiepreise – in kleinen Wohnungen oft 50 Prozent der Warmmiete – sind Vermieter ebenfalls kaum verantwortlich.
Um den Markt zu entspannen, sind wiederum der Bund und die Politik im Land gefordert. Doch nur Investoren und Privatleute können rein praktisch für mehr Angebot und bezahlbaren Wohnraum sorgen. Sie benötigen daher die besten Rahmenbedingungen. Dazu gehören neben der Senkung der aktuell reformierten Grundsteuer – die stets vollständig auf die Miete umgelegt wird – clevere Förderprogramme. So lassen sich Objekte energieeffizient sanieren, was die Nebenkosten senkt.
Bessere Rahmenbedingungen sind alternativlos
In den vergangenen Jahren hat sich die Politik zu oft mit Beschränkungen, Verschärfungen und der Verlängerung der Mietpreisbremse beschäftigt. Vielmehr hätte sie da ansetzen sollen, wo es wirklich zu spürbarer Entlastung kommt – nämlich um mehr Angebot zu schaffen: Steuerliche Anreize für mehr Neubau im mittleren Wohnsegment, Entschlackung von Vorschriften, schnellere Entscheidungsprozesse in den Behörden und einfachere Genehmigungsverfahren würden stattdessen den Bau ankurbeln. Nur ein Mehrangebot an Wohnungen entspannt schließlich die Mietpreise.
Denn die Materialengpässe in Verbindung mit Höchstpreisen – einer der Hemmschuhe der letzten Zeit – haben sich inzwischen deutlich verringert, was allerdings auch an einem Rückgang der Neubauaktivitäten liegt. Natürlich trägt die Zinsexplosion mit einer Vervierfachung seit Januar dazu bei. Investoren können jedoch die Zinsen bei vermieteten Objekten als Kosten geltend machen. Zudem sind viele Investoren bereit, mehr Eigenkapital zu investieren.
Die Marktlage und das Potenzial
Attraktiv in NRW ist aus Investorensicht die derzeitige Höhe der Miete. Sie liegt im Durchschnitt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter in NRW. In ganz Bayern sind es 9,08 Euro, in Berlin 10,42 Euro. NRW bietet damit den durchschnittlich günstigsten Wohnraum und gleichzeitig eine der größten Beschäftigungsmöglichkeiten durch den starken Mittelstand, die zweitmeisten Dax-Konzerne und die meisten MDax-Unternehmen in einem Bundesland. So kann NRW sogar weiter wachsen und sich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erhöhen, was für eine langfristige Steigerung der Immobilienpreise sprechen würde.
Daneben beobachten Marktteilnehmer in täglichen Gesprächen mit privaten Investoren einen neuen Trend: Mieten und Kaufpreise steigen in vermeintlich unattraktiven B-Lagen gegenwärtig deutlich schneller als Vergleichsobjekte der A-Lagen in NRW. Städte wie Krefeld und Mönchengladbach gehörten jahrelang zu den Stiefkindern am Markt. Heute sind es die mit am stärksten wachsenden Zielmärkte für Privatinvestoren. Etablierte Hot-Spots in Köln und Düsseldorf sind allerdings trotzdem weiterhin das Maß aller Dinge.
Da die Krise zu vielen Unternehmensinsolvenzen führen kann, agieren private, aber auch institutionelle Investoren bei Investmententscheidungen in Köln, Düsseldorf oder Teilen des Ruhrgebiets derzeit äußerst vorsichtig. Das erkennt man beispielsweise an den Bestandsaufnahmen, die wesentlich penibler geworden sind: Welche Heizung ist verbaut? Welche Sanierungen stehen an? Wie ist das Objekt vermietet? Sind gewerbliche Vermieter von möglichen Insolvenzen betroffen? All das sind die drängendsten Fragen, die Käufer umtreiben, bevor sie eine Kaufentscheidung tätigen.
Fazit: NRW bleibt attraktiv
All die Rahmenbedingungen zusammengenommen, wird es meiner Meinung nach bei Wohnimmobilien in A- und B-Lagen von NRW maximal Stagnationen, aber eher wieder Preisanstiege geben. Zu viel spricht schließlich für eine ungebrochene Nachfrage bei begrenztem Angebot; am stärksten übrigens im Bergischen Städtedreieck Solingen, Remscheid und Wuppertal. Und so sehr die Inflation derzeit vieles überschattet. Sie ist eines der Hauptargumente für ein Investment, da man sein Vermögen so vor der bislang ungekannt hohen Geldentwertung in Sicherheit bringt.
(Von Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien GmbH)
Politik treibt Kosten
In NRW eine Wohnungsimmobilie zu kaufen, ist heute eine bessere Idee als je zuvor: In der richtigen Lage und wenn man auf die Spielregeln für Kapitalanlageimmobilien achtet. Denn viele Marktfaktoren führen dazu, dass das Angebot nach bezahlbarem Wohnraum sinkt und Mieten weiter steigen werden. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt in den nächsten ein, zwei Jahren wegen des Krieges und der Energiekrise weiter seitlich entwickelt, wird es langfristig für Bestandsimmobilien nach oben gehen.
Käufern sollte dabei bewusst sein, dass dies für die Mieter leider steigende Mieten bedeutet. Doch die Kostenfaktoren bei Bestandsimmobilien und vor allem dem Neubau (Material- und Grundstückpreise, Zinsen) können Investoren und Vermieter kaum beeinflussen; zumal viele Kosten politisch begründet sind wie etwa Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder harsche Sanierungsauflagen, die sich alle kostentreibend auswirken. Für die Höhe der Nebenkosten, allen voran die Energiepreise – in kleinen Wohnungen oft 50 Prozent der Warmmiete – sind Vermieter ebenfalls kaum verantwortlich.
Um den Markt zu entspannen, sind wiederum der Bund und die Politik im Land gefordert. Doch nur Investoren und Privatleute können rein praktisch für mehr Angebot und bezahlbaren Wohnraum sorgen. Sie benötigen daher die besten Rahmenbedingungen. Dazu gehören neben der Senkung der aktuell reformierten Grundsteuer – die stets vollständig auf die Miete umgelegt wird – clevere Förderprogramme. So lassen sich Objekte energieeffizient sanieren, was die Nebenkosten senkt.
Bessere Rahmenbedingungen sind alternativlos
In den vergangenen Jahren hat sich die Politik zu oft mit Beschränkungen, Verschärfungen und der Verlängerung der Mietpreisbremse beschäftigt. Vielmehr hätte sie da ansetzen sollen, wo es wirklich zu spürbarer Entlastung kommt – nämlich um mehr Angebot zu schaffen: Steuerliche Anreize für mehr Neubau im mittleren Wohnsegment, Entschlackung von Vorschriften, schnellere Entscheidungsprozesse in den Behörden und einfachere Genehmigungsverfahren würden stattdessen den Bau ankurbeln. Nur ein Mehrangebot an Wohnungen entspannt schließlich die Mietpreise.
Denn die Materialengpässe in Verbindung mit Höchstpreisen – einer der Hemmschuhe der letzten Zeit – haben sich inzwischen deutlich verringert, was allerdings auch an einem Rückgang der Neubauaktivitäten liegt. Natürlich trägt die Zinsexplosion mit einer Vervierfachung seit Januar dazu bei. Investoren können jedoch die Zinsen bei vermieteten Objekten als Kosten geltend machen. Zudem sind viele Investoren bereit, mehr Eigenkapital zu investieren.
Die Marktlage und das Potenzial
Attraktiv in NRW ist aus Investorensicht die derzeitige Höhe der Miete. Sie liegt im Durchschnitt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter in NRW. In ganz Bayern sind es 9,08 Euro, in Berlin 10,42 Euro. NRW bietet damit den durchschnittlich günstigsten Wohnraum und gleichzeitig eine der größten Beschäftigungsmöglichkeiten durch den starken Mittelstand, die zweitmeisten Dax-Konzerne und die meisten MDax-Unternehmen in einem Bundesland. So kann NRW sogar weiter wachsen und sich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erhöhen, was für eine langfristige Steigerung der Immobilienpreise sprechen würde.
Daneben beobachten Marktteilnehmer in täglichen Gesprächen mit privaten Investoren einen neuen Trend: Mieten und Kaufpreise steigen in vermeintlich unattraktiven B-Lagen gegenwärtig deutlich schneller als Vergleichsobjekte der A-Lagen in NRW. Städte wie Krefeld und Mönchengladbach gehörten jahrelang zu den Stiefkindern am Markt. Heute sind es die mit am stärksten wachsenden Zielmärkte für Privatinvestoren. Etablierte Hot-Spots in Köln und Düsseldorf sind allerdings trotzdem weiterhin das Maß aller Dinge.
Da die Krise zu vielen Unternehmensinsolvenzen führen kann, agieren private, aber auch institutionelle Investoren bei Investmententscheidungen in Köln, Düsseldorf oder Teilen des Ruhrgebiets derzeit äußerst vorsichtig. Das erkennt man beispielsweise an den Bestandsaufnahmen, die wesentlich penibler geworden sind: Welche Heizung ist verbaut? Welche Sanierungen stehen an? Wie ist das Objekt vermietet? Sind gewerbliche Vermieter von möglichen Insolvenzen betroffen? All das sind die drängendsten Fragen, die Käufer umtreiben, bevor sie eine Kaufentscheidung tätigen.
Fazit: NRW bleibt attraktiv
All die Rahmenbedingungen zusammengenommen, wird es meiner Meinung nach bei Wohnimmobilien in A- und B-Lagen von NRW maximal Stagnationen, aber eher wieder Preisanstiege geben. Zu viel spricht schließlich für eine ungebrochene Nachfrage bei begrenztem Angebot; am stärksten übrigens im Bergischen Städtedreieck Solingen, Remscheid und Wuppertal. Und so sehr die Inflation derzeit vieles überschattet. Sie ist eines der Hauptargumente für ein Investment, da man sein Vermögen so vor der bislang ungekannt hohen Geldentwertung in Sicherheit bringt.
(Von Florian Bauer, Geschäftsführer Bauer Immobilien GmbH)
